Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости сыграл Федеральный Закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ2. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие “помещения”, под которым согласно ст.1 вышеназванного Закона понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанной с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает по крайней мере три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР “О собственности в РСФСР” от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст.23 Закона). В-третьих, при определении понятия “помещения” справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что по существу и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.
Представляется необходимым в данном контексте отдельно рассмотреть основные положения законодательного регулирования правового положения этих объектов.
В соответствии с ч.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В ч.2 ст.288 ГК РФ определено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Ранее уже подвергалась критике законодательная формулировка ч.1 ст.7 Жилищного Кодекса РСФСР. утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года1, в которой назначением жилого помещения обозначено “постоянное проживание граждан”. “Однако не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому”2.
Закон использует термин “жилой дом”, используемый в строительстве или наполовину состоящий из жилых помещений. В связи с этим ГК РФ устанавливает, что в жилых домах запрещено размещение промышленных производств (ч.3 ст.288 ГК РФ).
Особый режим жилого помещения, обусловленный характером его назначения выражается в ограничении вещных прав на него в случае бесхозяйственного содержания этого жилого помещения. ГК РФ, вводя подобное ограничение как исключение, устанавливает исчерпывающий перечень оснований для вмешательства уполномоченных государственных органов в осуществление собственником своих исключительных правомочий.
Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, которое влечет его разрушение (ч.1 ст.293 ГК РФ). Если нарушения содержания жилого помещения влекут разрушение помещения, собственнику может быть назначен соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжение нарушения прав и интересов соседей, использования жилого помещения не по назначению либо отказ без уважительных причин произвести необходимый ремонт являются основанием для принятия судом решения по иску органа местного самоуправления о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ч.2 ст.293 ГК РФ).
Норма абз.2 ч.3 ст.288 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству относительно порядка перевода помещений из жилых в нежилые.
Жилищный Кодекс РФ содержит норму о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст.9) . В правовой литературе данная норма оценивается как защита жилищного фонда от необоснованного уменьшения. Жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций и кооперативов могут быть переведены в нежилые по решению уполномоченных на то органов (ч.2 и ч.3 ст.9 ЖК РФ).
В РФ действует в части, не противоречащей законодательству РФ Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года № 529. В соответствии с п.1.2 Положения рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на междуведомственные комиссии районных, городских, районных в городах администраций. Жилые дома и жилые помещения согласно п.2.1 Положения относятся к категории непригодности для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований ( Приложения №1, №2 к Положению). Результатом работы междуведомственной комиссии, назначаемой администрацией города, района в городе является оформление акта об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания, а решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания, независимо от его ведомственной принадлежности выносится администрацией районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов (органа местного самоуправления).
Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз.2 ч.3 ст.288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые согласно ч.2 ст.4 ЖК РСФСР могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами. Вторые, в соответствии с ч.2 ст.7 ЖК РСФСР в жилых домах предоставлены быть не могут.
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года была утверждена Государственная программа приватизации, где в разделе 2.6 к родовому понятию “объект” нежилого фонда отнесены конкретные их виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком - предназначенностью не для проживания, а для иных целей. “В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания”1.
Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает лишь тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Оно, с точки зрения принятой методологии учета имущества, в качестве объекта нежилого фонда характеризуется единством учетной стоимости и владения. При этом совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором. Нормальной правовой моделью оформления совладения нежилыми помещениями в одном здании должен являться механизм общей собственности (чаще всего долевой), когда неизбежно согласовывается порядок использования нежилых помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем. Эта проблема как правило касается субъектов - несобственников, имеющих ограниченные вещные права на объекты государственной и муниципальной собственности. Закрепленные за ними нежилые помещения не рассматриваются в качестве инвентарного объекта. Это правило не распространяется на такие нежилые помещения (как правило встроенно-пристроенные), которые являются тем основным строением, для целей строительства или эксплуатации был выделен земельный участок.
Представляется, что с целью всестороннего изучения проблемы в рамках данной работы целесообразно рассматривать в качестве объектов вещных прав некоммерческих организаций не только жилые и нежилые помещения, а обобщенные родовыми понятиями объекты - объекты жилого фонда и объекты нежилого фонда, что объясняется их значением для выполнения уставных задач в осуществлении деятельности некоммерческих организаций. При этом будем учитывать, что рассмотренный выше правовой режим объектов недвижимости, объединяемых родовым понятием в целом имеет общие черты.
Научно и практически значимой в гражданском праве признается также классификация объектов гражданских прав (в том числе и вещей). критерием которой является оборотоспособность объекта. По общему правилу объекты могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на основании различных гражданско-правовых сделок и иных оснований, в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (чю1 ст.129 ГК РФ). Такие вещи считаются не ограниченными в обороте, могут быть объектом самых различных абсолютных и относительных гражданских правоотношений и принадлежать любым субъектам гражданского права. Напротив, “некоторые виды вещей по соображениям государственной и общественной безопасности, охраны экономических интересов государства, обеспечения здоровья населения и т.п. в обороте ограничены”1. Это означает, что ряд вещей могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо для приобретения вещных прав на некоторые вещи требуется специальное разрешение либо выполнение предусмотренных законом условий (ч.2 ст.129 ГК РФ). К числу таких вещей относятся памятники истории и культуры.