В соответствии со ст.1 Закона РСФСР “Об охране и использовании памятников истории и культуры” от 15 декабря 1978 года1 памятниками истории и культуры являются сооружения, памятные места и предметы, связанные с историческими событиями в жизни народа, с развитием общества и государства, произведения материального и духовного творчества, представляющие историческую, научную, художественную и иную ценность. Памятники истории и культуры, независимо от того, в чьей собственности они находятся, подлежат государственному учету (ст.16 Закона). Особенность правового режима памятников истории и культуры, связанная с ограничением в обороте данных объектов выражается по крайней мере в двух моментах.
Во-первых, вещные права на эти объекты могут быть прекращены в принудительном порядке, если они используются не в соответствии с их характером и назначением либо подвергаются угрозе уничтожения или порчи (ст.28 Закона РСФСР “Об охране и использовании памятников истории и культуры” от 15 декабря 1978 года, ст.240 ГК РФ). Во-вторых, отчуждение памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. Государство имеет преимущественное право покупки при продаже памятников (ст.5 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 года). Перечисленные ограничения вещных прав дополнительно закрепляются в охранных договорах, заключаемых обладателями вещных прав на памятники истории и культуры с уполномоченными органами исполнительной власти РФ в обязательном порядке (п.3 Постановления Совета Министров РСФСР
от 30 августа 1960 года №1327 “О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР)”1.
Характер вещных прав предполагает, что их объектом может быть только индивидуально-определенная вещь. В связи с этим объекты недвижимости могут быть индивидуализированы в силу естественных свойств (единственные в своем роде памятники истории, культуры), а также в результате выделения из массы однородных объектов по волеизъявлению гражданских прав.
Изучение действующего гражданского законодательства позволяет утверждать то, что в настоящее время имеются достаточно серьезные правовые основы для обеспечения деятельности некоммерческих организаций. Объекты недвижимости - жилые и нежилые помещения - перестали в соответствии с их правовым режимом быть объектами ограниченного круга имущественных отношений и все активнее вовлекаются в товарный оборот. Высокая потребительская стоимость и одновременно исключительная хозяйственная ценность данных объектов обостряют проблему признания и защиты вещных прав субъектов имущественного оборота на эти объекты. При этом надо сказать, что в самом незавидном положении в последнее время находились некоммерческие организации в силу несовершенства ранее существовавшего правового регулирования их деятельности. Признание некоммерческих организаций, имеющих статус юридического лица, субъектами имущественных и прежде всего вещных прав, в том числе и на объекты недвижимости, обеспечивает реальную возможность устранения каких-либо неправомерных притязаний иных субъектов на имущественные основы деятельности некоммерческих организаций.
Прежде всего система норм гражданского законодательства обеспечивает защиту права собственности.
Так, с полной уверенностью можно утверждать, что ушел в прошлое вопрос о неопределенности правового положения имущества, который в ранее существовавшей судебно-арбитражной практике возникал по поводу притязаний КП РСФСР на имущество, собственником которого являлось государство. Пленум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении №17 от 1 октября 1993 года по делу № К1/31 поставил вопрос о необходимости дать правовую оценку правомочности обкома КП РСФСР на распоряжение имуществом (помещения гаража и автомастерских) построенного за счет средств областного, а не партийного бюджета1. Данные правовые споры во многом являются результатом вмешательства политической идеологии в сферу правового регулирования имущественных отношений. В фактическом владении КП РСФСР находилось имущество, законным титулом на которое эта организация не обладала. Согласно Указа Президента РФ от 25 августа 1991 года №90 “Об имуществе КПСС и Коммунистической партии РСФСР” государственной собственностью объявлено все принадлежавшее КПСС и КП РСФСР недвижимое и движимое имущество (п.1)2. Постановлением Конституционного Суда РСФСР от 30 ноября 1992 года п.1 Указа Президента РСФСР от 25 августа 1991 года №90 признан несоответствующим Конституции РСФСР в той части имущества, которая на момент издания Указа фактически находилась во владении, пользовании и распоряжении органов и организаций КПСС и КП РСФСР, но собственник которой не был определен3.
Действующее гражданское законодательство исключает возможность смешения собственности общественных организаций и иных субъектов вещных прав, чему во многом способствует введенная ГК РФ обязательная государственная регистрация недвижимости, механизм которой нашел адекватное выражение в Законе РФ “О
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
При разрешении споров, связанных с признанием права собственности некоммерческих организаций, арбитражные суды как правило исходят из того, что основным способом приобретения основания (титула) права собственности является возникновение права собственности на новую вещь. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения) возникает с момента его регистрации. В арбитражной практике уделяется внимание источникам финансирования строительства объектов недвижимости, поскольку денежные средства являются источником приобретения имущества юридических лиц. Наибольшее количество споров связано с признанием права собственности жилищно-строительных кооперативов на нежилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов1. Сложность данной проблемы заключается в том, что данные некоммерческие организации безусловно нуждаются в защите необоснованно ущемляемых интересов, поскольку вещные права на встроенно-пристроенные помещения в домах жилищно-строительных кооперативов становятся единственными объектами недвижимости данных некоммерческих организаций, так как жилые помещения становятся собственностью членов жилищно-строительных кооперативов, полностью внесших свой паевой взнос за них. Однако нельзя не учитывать и то, что до перехода на рыночные отношения
встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах служили материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.
Установленная гражданским Кодексом РФ презумпция законности фактического владения играет важнейшую роль в условиях приватизации. В частности, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1892/96 от 5 ноября 1996 года1 признано недействительным распоряжение правительства г.Москвы от 11 июля 1995 года № 600 которым гостиничный комплекс “Юность” принят в муниципальную собственность. Арбитражный суд установил, что спорное имущество с 1961 года находится на балансе общественной организации - Российского Союза молодежи, а также в ее владении, а значит является собственником указанного комплекса до тех пор, пока право собственности на спорный объект не будет оспорено в судебном порядке.
Арбитражно-судебная практика богата примерами нарушения прав общественных организаций (объединений) со стороны местных администраций. В основном, арбитражный суд исходит из того, что защита вещных прав должна иметь материально-правовое основание, то есть право собственности должно подтверждаться титулом (первоначальный или производный способ приобретения вещного права). Но кроме этого, арбитражный суд в своем решении, как правило, отмечает значимость спорного имущества для выполнения уставных целей общественных организаций. Постановлением № 1921/95 от 14 ноября 1995 года2 Президиум Высшего Арбитражного Суда не только признал недействительным Постановление Главы администрации Смоленской области об изъятии нежилых помещений у Смоленского облсовета Российской оборонной и спортивно-технической организации (РОСТО), созданного на средства общественных организаций бывшего ДОСААФ, но также указал на значимость наделения организаций РОСТО имуществом, созданным за счет средств ДОСААФ, а также имуществом, созданным за счет средств
государства и переданным ДОСААФ для выполнения задач по подготовке граждан по военно-учетным специальностям и военно-прикладным видам спорта.
Наиболее сложной до сих пор остается проблема защиты вещных прав особого вида общественных организаций (объединений) - профессиональных союзов. “До 1991 года вся система и ведение учета профсоюзного имущества строилась таким образом, что это был единый бюджет профессиональных союзов. Местные комитеты, межсоюзные организации, городские, районные, областные советы профсоюзов имели только право оперативного управления имуществом”1. Нельзя сказать, что существующее ныне законодательство, регулирующее деятельность профессиональных союзов в РФ является несовершенным. Напротив, закон достаточно эффективно обеспечивает возможность решения социальных и профессиональных проблем членов профсоюза, имеющего статус юридического лица. Однако главной основой деятельности профессиональных союзов по решению уставных задач безусловно является имущественная обособленность профсоюзов. Недвижимость относится к такому роду имущества, которое требует больших капитальных вложений и создается в течение определенного времени.