Государственная регистрация перехода права собственности может происходить одновременно с регистрацией самого договора. В данном случае исполнение со стороны продавца обязанности по передачи прав некоторым образом связывается с самим заключением договора, что отнюдь не говорит о его отношении его к реальным договорам. Хотя в литературе имеются другие мнения[76].
Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у покупателя только с момента государственной регистрации такого права. До государственной регистрации перехода права собственности (даже в случае регистрации самого договора продажи) покупатель не вправе каким-либо образом распоряжаться (отчуждать) этим помещением. По этому же пути идет судебная практика[77].
Поскольку момент возникновения права собственности на жилое помещение обусловлен моментом государственной регистрации такого права, а основная обязанность продавца как раз и состоит из передачи такого права покупателю, в договоре следует предусмотреть, при каких условиях возможна такая государственная регистрация. Следует отметить, что законодательство, регулирующее процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляет возможность сторонам определить основание для государственной регистрации перехода права собственности (см. ниже). Инструментом, позволяющим определить условия перехода права собственности к приобретателю по договору, является порядок расчетов между сторонами.
Порядок расчетов, как известно, не является существенным условием договора купли-продажи, за исключением договора с рассрочкой платежа (ст.489 ГК РФ). В связи с этим, в целях наиболее полной защиты интересов участников сделки, учитывая рассмотренные выше особенности ее заключения, целесообразно включать в текст договора положение о том, что оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации договора (ст.488 ГК РФ - оплата товара в кредит), а право собственности к покупателю переходит после полной оплаты жилого помещения (в целях защиты интересов продавца - ст.491 ГК РФ). То есть возникновение права собственности у покупателя будет поставлено в зависимость от исполнения его обязанности по оплате (п.1 ст. 157 ГК РФ – сделка, совершенная под отлагательным условием). В этом случае государственная регистрация будет состоять из двух этапов. Первый - государственная регистрация договора и второй – государственная регистрация перехода права собственности[78].
Представленная выше необходимость для участников сделки по отчуждению жилого помещения произвести регистрацию прекращения данной сделки, в целях обеспечения дальнейшей оборотоспособности объекта, свидетельствует о том, что особенностью процедуры расторжения договора является обязательная государственная регистрация соответствующего соглашения. Необходимо отметить, что ни Закон о государственной регистрации, ни Правила ведения ЕГРП не содержат процедурные нормы, которые позволяли бы сторонам осуществить расторжение заключенного договора продажи жилого помещения. Единственный случай, где упоминается о расторжении договора, - это ст.25.1 Закона о государственной регистрации, которая раскрывает порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и его расторжения. В отношении договоров по отчуждению недвижимого имущества такой процедуры не установлено, хотя Приложением №2 к Правилам ведения ЕГРП предусмотрена форма внесения записи о прекращении сделки государственным регистратором.
Следует также отметить, что государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации).
Если договором продажи жилого помещения предусмотрено отчуждение земельного участка, то государственной регистрации подлежит и переход права собственности на земельный участок.
Заключение
Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить следующее.
Несмотря на длительное существование и достаточно динамичное развитие положений действующего законодательства, регулирующих правоотношения, связанные с отчуждением жилых помещений по договору купли-продажи, а также на относительно значительное число публикаций, посвященных данной проблематике, в правоприменительной практике до сих пор встречаются дискуссионные, требующие разрешения вопросы.
Одной из проблем, поднятых в рамках настоящей дипломной работы, является то, что содержащиеся в Жилищном кодексе РФ легальные определения отдельных видов жилых помещений (в частности, комнат) не соотносятся с жилым помещением как объектом договора купли-продажи. Устранение данной проблемы возможно путем внесения в ЖК РФ соответствующих изменений (свой вариант подобных изменений предложен автором в разделе 2.1. настоящей работы).
В дипломной работе также достаточно подробно рассмотрена проблема оборотоспособности жилых помещений, собственники которых произвели перепланировку в нарушение установленного порядка. Целью рассмотрения данного вопроса было выяснение возможного ограничения правомочия собственника по распоряжению помещением, которое было подвергнуто незаконному изменению. В результате проведенного автором анализа было аргументировано показано, что деятельность органов, осуществляющих технический учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая препятствует переходу прав собственности на данное жилое помещение, должна рассматриваться как незаконная.
Среди поднимаемых настоящей работой проблем следует также назвать организацию эффективного взаимодействия государственных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и органов опеки и попечительства по защите тех категорий граждан, чьи права и законные интересы в силу специального указания закона требуют особой охраны. Это необходимо, с одной стороны, для того, чтобы обеспечить воспрепятствовать возможным нарушениям прав наиболее уязвимых лиц (членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, а также недееспособных и ограниченно дееспособных), а, с другой стороны, ограничить произвольное публичное вмешательство в осуществление собственником своего права на отчуждение принадлежащего ему имущества.
Для решения данной проблемы следует указать на необходимость скорейшего принятия подзаконных нормативных актов, регулирующих вопросы такого взаимодействия, разработать образцы форм для предоставления органами опеки и попечительства в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведении об указанных категориях граждан и перечень таких сведений. Полезным также будет проведение семинаров, круглых столов с участием работников названных органов для выработки конкретных предложений по решению возникающих на практике проблем.
При рассмотрении вопросов, связанных с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, выявлено, что в настоящее время у судов все еще возникают проблемы с тем, каким образом квалифицировать договор купли-продажи, совершенный с соблюдением установленных законом требований к таких договоров форме, государственная регистрация которого не была произведена в силу тех или иных причин. В результате анализа положений гражданского законодательства, судебной практики убедительно доказано, что в приведенном случае договор купли-продажи следует считать незаключенным, но не недействительным. Права покупателя в подобной ситуации не могут быть защищены путем признания права собственности на жилое помещение, являющееся предметом такого договора.
В целях обеспечения единства судебной практики представляется целесообразным принятие Пленумом Верховным Судом РФ руководящих разъяснений по вопросам, связанным с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, а также последствиями несоблюдения установленной законом обязанности проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права. Также необходимо принятие Пленумом Верховного Суда РФ постановления, разъясняющего отдельные вопросы, возникающие в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ.
Список литературы
Конституция Российской Федерации (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.). // Официальный текст. М.: Издательство НОРМА, 2001.- 24 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 № 51-ФЗ (в ред. от 02.07.2005) // СПС Консультант Проф; часть вторая от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. от 09.05.2005) // СПС Консультант Проф; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в ред. 02.12.2004) // СПС Консультант Проф.
Жилищный кодекс РСФСР утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (в ред. от 31.12.2002) // СПС Консультант Проф.
Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. 07.03.2005) // СПС Консультант Проф.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 01.03.2005) // СПС Консультант-Проф.
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 06.05.2003) // СПС Консультант-Проф (утратил силу).
Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» //СПС Консультант-Проф.