Поскольку предмет договора продажи составляет его объект, то сфера действия договора продажи жилого помещения может быть определена путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием жилое помещение.
В настоящее время гражданское законодательство выделяет несколько видов жилых помещений. К ним, согласно ст.16 ЖК РФ относятся:
-квартира;
-жилой дом;
-часть квартиры, жилого дома;
-комната.
Сделки по отчуждению квартиры на практике наиболее распространены. Следует заметить, что в ст.289 ГК РФ идет речь о квартире как объекте права собственности (во время принятия ГК РФ конструктивные особенности квартиры не имели правового значения). Безусловно, связано это было с тем, что до принятия Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»[21], по которому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан, квартиры в многоквартирных домах, как правило, находились в жилищном фонде, принадлежащем государству на праве собственности (ст.5 ЖК РСФСР). Поскольку весь многоквартирный дом принадлежал государству, вопрос о распределении бремени содержания общих помещений такого дома не возникал, поскольку финансирование текущего и капитального ремонта осуществлялось за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае их недостатка за счет государственного бюджета (ст.149 ЖК РСФСР). С введением в действие Закона о приватизации жилищного фонда граждане, проживающие в квартирах многоквартирных домов, получили возможность стать собственниками этих квартир, и, соответственно, приняли бремя их содержания (ст.210 ГК РФ). В связи с этим обстоятельством возник вопрос о правовом статусе общих помещений многоквартирного дома. Данная ситуация была разрешена путем установления режима долевой собственности на общие помещения в многоквартирном жилом доме (ст.289 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры (ст.37 ЖК РФ). Примерный перечень общего имущества перечислен в ст.290 ГК РФ.
Поскольку по общим правилам участник долевой собственности вправе осуществлять отчуждение своей доли (п.2 ст. 246 ГКРФ), то во избежание негативных последствий (например: отчуждение доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения) необходимо было урегулировать правовой режим доли в праве собственности на общее имущество. В данном случае ГК РФ содержит запрет на отчуждение доли отдельно от самой квартиры (п.2 ст.290 ГК РФ). Поскольку собственник осуществляет права распоряжения принадлежащим ему жилым помещением (п.1 ст.209 и ст.288 ГК РФ), то по договору продажи жилого помещения он передает покупателю права собственности, как на жилое помещение, так и права на общие помещения многоквартирного дома. Причем права на общие помещения переходят по договору автоматически (в силу прямого указания закона на принадлежность собственнику квартиры доли в праве общей собственности), и в договоре продаже нет необходимости указывать на передачу таких прав.
Новеллой ЖК РФ стало расширение прав собственников квартир в многоквартирном доме. С соответствие со п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит кроме общих помещений, несущих конструкций дома, механического и другого оборудования, еще и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства на котором расположен данный дом.
Пунктом 4 ст.37 ЖК РФ также устанавливается невозможность выдела и отчуждения доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от жилого помещения. Более того, п.2 ст.38 ЖК РФ прямо закрепил, что условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Следующим видом жилого помещения является жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст. 16 ЖК РФ). Причем речь идет об индивидуальном жилом доме, а не многоквартирном, поскольку последний состоит из общего имущества собственников помещений и совокупности квартир, которые как раз и представляют собой отдельные объекты гражданских прав жилого назначения[22].
Следует заметить, что правовой режим жилого дома и квартиры не совпадает. В соответствие с п.1 ст.15 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1 собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. ЖК РФ, как было отмечено, право общей собственности на земельный участок признает только за собственниками квартир в многоквартирных домах. На отношения с индивидуальными жилыми домами такое правило не распространяется. Именно в этом месте и проходит демаркационная линия между договором продажи, предметом которого является квартира, выступающая только как специфический объект права собственности и договором продажи, предметом которого выступает жилой дом.
Земельным и гражданским законодательством рассматриваются два случая перехода прав на земельный участок при отчуждении здания или другой недвижимости.
Во-первых, собственник здания может обладать правом собственности на земельный участок. В соответствие со ст.273 и п.2 ст.552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Как видно из представленной нормы ГК РФ собственнику здания и земельного участка предоставляется право выбора правового режима земельного участка (либо оставить у себя в собственности земельный участок, либо продать вместе с располагающейся на нем недвижимостью). ЗК РФ исходит из императивного правила, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в нем случаях (п.4 ст.35 ЗК РФ).
В связи с выявленной неопределенностью в правах собственников земельных участков, необходимо решить вопрос о том, какое законодательство подлежит применению.
Абзац 2 п.2 ст.3 ГК РФ, предусматривает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». В абз.2 п.1 ст.2 ЗК РФ предусмотрено аналогичное правило. Оба акта относятся к федеральным законам, что подразумевает их одинаковую юридическую силу, что не позволяет установить приоритет в действии. Однако в теории права в зависимости от объема действия нормы они классифицируются на общие, которые распространяются на род данных отношений в целом, и специальные, действующие только в пределах конкретного вида отношений; при этом приоритет отдается специальным нормам[23]. Поскольку ЗК РФ, будучи актом комплексного законодательства, включает нормы гражданского права и регулирует отношения по поводу распоряжения земельными участками (п.3 ст.3 и ст.ст.35,37 ЗК РФ), земельное законодательство в этой части следует признать специальным по отношению к гражданскому законодательству, содержащему общее регулирование соответствующих отношений.
Таким образом, в рассматриваемом случае применению подлежит ЗК РФ. Приведенная позиция подтверждается также толкованием положений ЗК РФ, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) в постановления от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»[24]. Так, в п.11 названного постановления разъясняется, что согласно п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Иначе говоря, земельный участок и располагающийся на нём жилой дом при их отчуждении, если они принадлежат одному собственнику, в обязательном порядке должны быть отчуждены вместе. Таким образом, предмет договора продажи жилого дома должен быть представлен в виде двух объектов – земельного участка и жилого дома. В противном случае договор должен считаться ничтожным как не соответствующий требованиям закона, поскольку ЗК РФ не устанавливает, что такая сделка оспорима и не предусматривает других последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).