Во-вторых, земельный участок может принадлежать гражданам и юридическим лицам на основе других вещных (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненном наследуемом владении) и обязательственных прав (аренда).
Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,
В силу указанных норм покупатель жилого дома вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.
Если жилой дом находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (пожизненном наследуемом владении), а покупателю согласно ст.ст. 20, 21 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло такое право на земельный участок в связи с приобретением жилого дома (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.
Покупатель жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка[25].
Следует обратить внимание, что к новому собственнику жилого дома (арендатору) до оформления договорных отношений с собственником земельного участка права пользования этим участком переходят вместе с обязанностью по внесению арендной платы. Однако если собственник земельного участка до оформления договора аренды новым собственником дома не будет информирован о переходе данных прав и обязанностей к новому лицу, и предъявит требования об уплате арендных платежей бывшему собственнику дома, последний не обязан исполнять эту обязанность. Если бывший собственник дома все-таки исполнит обязанность по оплате арендных платежей, то общая сумма таких платежей расценивается как неосновательно приобретенное имущество (ст.1102 ГК РФ) и может быть истребована с нового собственника в судебном порядке.
Помимо прав на земельный участок собственнику жилого дома могут также принадлежать находящиеся на земельном участке обслуживающие такой дом строения и сооружения (гаражи индивидуального пользования, сараи, бани и т.д.). Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. №37 (ред. от 04.09.2000)[26] такой комплекс имущества рассматривается как домовладение и представляет собой объект инвентаризационного учета[27]. При проведении технической инвентаризации домовладения составляется единый технический паспорт, в котором отражается, описывается и индивидуализируется каждое здание, строение, сооружение[28]. В техническом паспорте также отражается принадлежность каждого здания конкретному собственнику на основе поступившей информации от учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[29].
Гражданским законодательством домовладение не рассматривается как единый объект вещных прав. Любые недвижимые объекты (например, жилой дом и гараж), которые входят в состав домовладения представляют собой отдельные объекты гражданских прав и могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на такие объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на земельном участке может располагаться жилой дом, который может принадлежать на праве собственности нескольким лицам (общая собственность). Если сособственником жилого дома на земельном участке было осуществлено строительство гаража, то остальные сособственники не приобретают на него вещные права, а право собственности на такое строение, входящее в состав домовладения, приобретает лицо, его построившее (п.1 ст.218 ГК РФ).
Если при технической инвентаризации домовладения будет выявлена самовольная постройка, то лицо, её осуществившее, может приобрести на неё право собственности только по решению суда (п.3 ст.222 ГК РФ). До приобретения права собственности на самовольную постройку, лицо, ее осуществившее, не вправе ей распоряжаться, в том числе отчуждать (п.2 ст.222 ГК РФ). Однако гражданским законодательством любое находящееся на земельном участке здание, являющееся недвижимым объектом и входящее в состав домовладения, рассматривается как отдельный объект гражданских прав. То есть, если одним зданием (самовольная постройка) распоряжаться нельзя в силу прямого запрета, то это обстоятельство не является препятствием для распоряжения другим зданием (жилым домом, его частью), если они расположены на обособленном земельном участке и входят в состав домовладения.
Гражданское законодательство позволяет собственнику домовладения распоряжаться любым, входящим в его состав недвижимым объектом. Это означает, что предмет договора купли-продажи может состоять из любого объекта входящего в состав домовладения. Однако если предметом договора продажи жилого помещения является жилой дом (часть жилого дома), а сведений о передаче обслуживающих такой дом строений и сооружений в предмете договора не содержится, то данный комплекс имущества рассматривается гражданским законодательством и судебной практикой[30] как совокупность главной вещи и принадлежности. Если договором не предусмотрено иное, то принадлежности (обслуживающие сооружения и строения) следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу)[31].
Однако, если в состав домовладения входит самовольная постройка и право собственности на неё не зарегистрировано, то при отчуждении жилого дома у покупателя не могут возникнуть права на такую постройку. Для приобретения новым собственником жилого дома права собственности на такое сооружение возможно только в судебном порядке с соблюдением установленных требований (абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ). Возможен и другой способ приобретения новым собственником жилого дома прав собственности на самовольную постройку. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ позволяет в судебном порядке признать право собственности на такое сооружение за лицом, осуществившим постройку (то есть за бывшим собственником дома) на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, если ему будет в установленном порядке предоставлен этот участок. То есть новый собственник жилого дома может в дальнейшем приобрести данную постройку по отдельному договору.
С принятием Закона о приватизации жилищного фонда, по которому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан, связан положительный этап в развитии рынка жилой недвижимости. Однако, в первоначальной редакции данный Закон содержал запрет на приватизацию коммунальных квартир, который в дальнейшем был признан неконституционным[32]. При установлении данного запрета, как указывает в своем постановлении Конституционный Суд РФ, законодатель исходил из задач государственной жилищной политики по ликвидации коммунальных квартир как способа удовлетворения жилищных потребностей человека. Этот запрет и судебная практика[33], рассматривавшая квартиру как неделимый объект, не позволяла ввести в оборот комнату в коммунальной квартире как отдельный объект права собственности.
Эта ситуация была разрешена путем принятия Федерального закона от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[34], которым были внесены изменения в части отмены запрета на приватизацию коммунальных квартир. Но в связи с приватизацией коммунальных квартир возникал вопрос с правами собственников комнат на общие помещения коммунальной квартиры. Для его решения как раз и потребовалось воспользоваться конструктивными особенностями самой квартиры (жилого дома) в целях определения статуса общих помещений. Статья 16 ЖК РФ определяет квартиру как структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Тем самым выделились две составляющие квартиры (жилого дома) – комнаты и помещения вспомогательного использования (по признаку непригодности для проживания). Однако, согласно ст.41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Здесь следует заметить, что понятие «помещения вспомогательного использования» и «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты» не совпадают по своему составу.
Так, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда квартира состоит помимо жилой комнаты из ванной, санузла, кладовых, кухни и т.п.[35]. Данные помещения Инструкцией характеризуются как подсобные. То есть понятием «помещения вспомогательного использования» охватываются все подсобные помещения в квартире. Понятием же «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты» как раз отражаются конструктивные особенности квартиры, жилого дома (отдельные помещения могут быть доступны только из одной комнаты). Соответственно такие помещения не могут принадлежать собственникам комнат на праве общей долевой собственности.