В отношении обязанности своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения (пп. «д» п. 19 Правил) следует обратиться к ст. 155 ЖК РФ, установившей правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также ответственность за несвоевременное внесение платы (уплата пени – ч. 14).
Статьей 30 ЖК РФ предусматривается, что собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3).
Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат права общей долевой собственности на помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника (ч. 2 ст. 43 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).
Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на указанную комнату; не подлежит изменению при смене собственника комнаты; выделу в натуре, а также отчуждению или иной передаче отдельно от права собственности на комнату.
В отношении обязанности собственника жилого помещения участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.ст. 154, 158 ЖК РФ) хотелось бы обратить внимание на следующую позицию в части возможной ответственности за неисполнение данной обязанности.
Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома; он должен нести бремя расходов на содержание этой доли (ст.ст. 289, 290, 210 ГК РФ; ст.ст. 30, 36, 37, 39 ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями). Невнесение платы на содержание общего имущества дома (общего имущества квартиры – ст.ст. 41–43 ЖК РФ) является нарушением правил, установленных гражданским и жилищным законодательством, а также нарушением прав и интересов соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества, в том числе и доли уклоняющегося от такой обязанности собственника жилого помещения.
Таким образом, представляется возможным в данном случае вести речь о применении положений ст. 293 ГК РФ, предусматривающей возможность принудительного изъятия жилого помещения[7] в случае нарушения его собственником прав и интересов соседей. Такое суждение видится достаточно обоснованным.
Статья 30 ЖК РФ предусматривает право собственника жилого помещения предоставить это помещение гражданину по договору найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу – по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского законодательства и ЖК РФ.
Жилищным кодексом РФ лишь обозначено право собственника жилого помещения предоставить это помещение гражданину по договору найма, регламентацию данного вопроса Кодекс не предусматривает[8].
Отношения по найму жилого помещения (в юридической литературе определяется как «коммерческий» наем) регулируются главным образом нормами гл. 35 ГК РФ (ст.ст. 671–688).
По договору «коммерческого» найма жилого помещения собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ).
Пользуясь случаем, хотелось бы еще раз отметить, что договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилья всех форм собственности (к этому вопросу неоднократно обращались в публикациях)[9].
Нельзя согласиться с высказываемой позицией о целесообразности ограничения «коммерческого» найма частным жильем (именно такое содержание п. 4 ч. 3 ст. 19 проекта ЖК РФ было предложено на рассмотрение Государственной Думы).
Вопрос не может быть решен лишь в рамках жилищного законодательства. Такая позиция требует внесения соответствующих изменений в статьи гл. 35 ГК РФ. Эта глава не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности.
Вот что примечательно. Авторы ряда публикаций прямо указывают на возможность использования по договору «коммерческого» найма жилых помещений всех форм собственности и этот вопрос не определяется авторами в качестве дисскусионного, нет упоминаний о сторонниках иной точки зрения.
Так, П. И. Седугин отмечал, что договор «коммерческого» найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах»[10].
По мнению Ю. К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»[11].
Аналогичное мнение высказано П. В. Крашенинниковым, В. Н. Литовкиным и др[12].
По своей юридической природе договор «коммерческого» найма является двусторонним (взаимным), консенсуальным (содержание договора – обязанность предоставить жилье), возмездным (за плату). Существенные условия договора – наниматель, объект договора, оплата.
Договор «коммерческого» найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Объектом договора может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ)[13]. Договор с необходимостью содержит положения в отношении прав и обязанностей сторон (ст.ст. 676, 678, 681, 682, 684, 685 ГК РФ), следствием несоблюдения обязанностей может явится расторжение договора и выселение (ст.ст. 687 и 688 ГК РФ).
Следует отметить, что реализация положений ГК РФ в отношении договора «коммерческого» найма требует применения положений жилищного законодательства. В частности, ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что если договором найма жилого помещения сроки платы за жилье не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем в порядке, установленном ЖК РФ (см. также ст.ст. 674, 687).
Положения жилищного законодательства подлежали применению к договору «коммерческого» найма и в случаях вселения в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК РФ) и временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ). Эти статьи ГК РФ содержали положения о соблюдении в установленных случаях требований законодательства о норме площади на одного человека. Такая норма была установлена ст. 38 ЖК РСФСР.
ЖК РФ отказался от такого понятия, как норма площади на одного человека.
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» внес изменения в ст.ст. 679, 680, 685 ГК РФ: слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».
Однако это понятие, как уже отмечено, не используется в ЖК РФ, более того, о нем даже не упоминается и каких-либо поручений на этот счет Кодекс не содержит.
Таким образом, положения указанных статей ГК РФ фактически не могут быть реализованы.
Жилищный кодекс РФ содержит положения в отношении пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется этим жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им (помещением) у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев возникновения у него права пользования этим жилым помещением на ином законном основании (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ). Дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином (ч. 2 ст. 33 ЖК РФ).
Вопросы завещательного отказа регулируются ст.ст. 1137–1140 ГК РФ. Завещательный отказ как способ распоряжения собственностью позволяет наследодателю передать свое имущество наследникам с одновременным возложением на наследника обязанности предоставить указанному в завещании лицу право пользования жилым помещением на обозначенный в завещании срок (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, по требованию собственника жилого помещения может быть выселен на основании решения суда в случаях: использования жилого помещения не по назначению; нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35).
Вопросы пожизненного содержания с иждивением регулируются нормами гл. 33 ГК РФ. По этому договору гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру (иную недвижимость) в собственность лицу (плательщик ренты), который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).