Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК РФ[14], если иное не установлено этим договором.
Следовательно, данный гражданин пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, дееспособный гражданин несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (ч. 1 и 2 ст. 33).
Прекращение пожизненного содержания с иждивением имеет место в случае смерти получателя ренты, при нарушении плательщиком ренты своих обязательств (ст. 604 ГК РФ).
Собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Вопросы аренды подлежат регламентации гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к ст. 671 ГК РФ, согласно которой (п. 2) арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.
Необходимо, как представляется, определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными арендаторами этих помещений. В юридической литературе по этому вопросу были высказаны разные мнения.
Следует признать наиболее приемлемым основанием договор найма жилого помещения (см. гл. 35 ГК РФ). Субаренда (поднаем), предусмотренная ст. 615 ГК РФ («Пользование арендованным имуществом»), исключается.
Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя жилого помещения с поднанимателем – гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Согласно законодательству нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (см. ст. 677 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ).
Таким образом, применение к арендованному жилому помещению положений ст. 615 ГК РФ, то есть допуская вероятность восприятия арендатора (юридического лица) «в качестве нанимателя», более чем сомнительно.
Несомненный интерес представляют нормы ст.ст. 23 и 26 ЖК РФ, обозначивших собственника жилого помещения в качестве «заявителя» для перевода жилого помещения в нежилое (ст. 23) и проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26). Положения этих статей ЖК РФ были рассмотрены в определенной части выше в связи с вопросами использования собственником жилого помещения по назначению, а также соблюдения прав и интересов других лиц.
Необходимо привлечь внимание также к следующим вопросам. Статья 26 ЖК РФ не содержит столь важной позиции: переустройство и перепланировка жилого помещения могут осуществляться только в целях повышения благоустройства квартиры и с учетом соответствующих строительных норм и правил.
Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ[15].
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Статья 26 ЖК РФ предусматривает, что форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также форма и содержание документа, подтверждающего принятие решения о согласовании таких работ утверждаются (устанавливаются) Правительством РФ. Правительством утверждены и форма заявления, и форма документа (Постановлении от 28 апреля 2005 г. № 266).
При применении этих форм необходимо обратить внимание на ряд их положений. Содержащийся в п. 6 формы заявления перечень документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, следует сделать закрытым. В предложенной редакции это не согласуется с нормами ст. 26 ЖК РФ (ч. 2).
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает собственника жилого помещения (заявителя) осуществить переустройство и (или) перепланировку с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ. Однако определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом РФ к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст.ст. 13 и 14 ЖК РФ).
Необходимо обратить внимание на ст. 29 ЖК РФ, положения которой о принудительном изъятии жилья в случае самовольного переустройства и перепланировки не согласуются с нормами ГК РФ.
Данные положения ст. 29 ЖК РФ сформулированы с привлечением норм ст. 293 ГК РФ. Следует отметить, что ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Вопрос о применении положений ст. 293 ГК РФ в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения было бы возможно рассматривать, если в связи с этими работами нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем, допуская его разрушение (см. ст. 293 ГК РФ), что не отражено в статьях гл. 4 ЖК РФ.
Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения.
Суды могут принимать решения о принудительном изъятии жилья по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явились его переустройство и перепланировка. И, конечно, в данном случае не имеет значения, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей.
Таким образом, реализация предложенного п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ положения требует внесения изменений в ст. 293 или в ст. 235 ГК РФ, обозначив возможность принудительного изъятия жилого помещения в случае самовольного переустройства и перепланировки как самостоятельного основания такого решения.
Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 ст. 29 ЖК РФ в отношении нового собственника. Применение к этому собственнику правил ст. 293 ГК РФ никак не может быть обосновано, поскольку его действие (бездействие) никоим образом не связано (даже не соприкасается): с использованием жилья не по назначению, с нарушением прав и интересов соседей; с бесхозяйственным обращением с жильем (см. ст. 293 ГК РФ), то есть вообще нет участия в процессе производства переустройства и перепланировки жилого помещения.
Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения определены ст. 31 ЖК РФ[16]. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Круг членов семьи определен ч. 1 ст. 31 ЖК РФ.
Дееспособные члены семьи несут солидарную[17] с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Статья 32 ЖК РФ содержит положения об изъятии у собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Жилое помещение изымается путем выкупа; выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32). По соглашению с собственником может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32)[18].
Судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47[19].
Несомненно, достойны особого внимания положения Жилищного кодекса РФ в части неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения (ст. 3) и защиты жилищных прав (ст. 11).
Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан иначе как в предусмотренных этим Кодексом целях, в определенных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
Данная статья основана на положениях ст. 25 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища только в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. Так, Федеральный конституционный закон от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении»[20] предусматривает ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения (что основано на нормах ст. 56 Конституции РФ).
Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане независимо от того, кто является «посягателем»: физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо государственного или муниципального органа.
Правонарушением согласно ст. 3 ЖК РФ признается посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, это правило не подлежит применению в отношении граждан (например), самовольно занявших его. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ).