Таковы общие положения законодательства, связанные с предоставлением земельных участков крестьянским (фермерским)хозяйствам.
29 декабря 1991 года в целях реорганизации колхозов и совхозов было принято постановление Правительства России "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", а также Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденное постановлением Правительства России от 4сентября 1992 года. При реорганизации колхозов и совхозов,приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий их трудовые коллективы по собственному желанию решают, какие формы хозяйствования им избрать: товарищество, акционерное общество,сельскохозяйственный производственный кооператив, крестьянские (фермерские) хозяйства и их объединения - ассоциации. По решению собрания трудового коллектива данного предприятия может быть сохранена и прежняя форма хозяйствования с последующей перерегистрацией и закреплением земли, за исключением изъятой для создания фермерских хозяйств лицами, вышедшими из колхоза (совхоза),других сельхозпредприятий.
При этом какую бы из названных форм хозяйствования колхоз (совхоз) ни избрал, должно быть обеспечено безоговорочное право выхода работников из его состава без согласия на то трудового коллектива. Лицам, пожелавшим создать крестьянское хозяйство, должны быть выделены земельная доля и имущественный пай.
В каждом реорганизуемом колхозе (совхозе) определяются индивидуальные земельные доли и имущественные паи. Для этого готовится список имеющих право на получение земли в собственность бесплатно в соответствии с Указом президента "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" от 2 марта 1992 года.
В список включаются:
- работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территории;
- лица, занятые в социальной сфере на селе;
- временно отсутствующие работники - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и т.п.;
- лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения);
- лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 года.
Индивидуальная земельная доля (пай) устанавливается, в отличие от имущественного пая, независимо от трудового вклада и стажа работы. Она определяется в натуральном и стоимостном выражении.
Стоимость земли оценивается в размере 50-кратного налога на землю.
При этом учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственного предприятия, за исключением следующих:
- переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда,участков, занятых сенокосами, пастбищами общественного пользования;
- участков, включенных в фонд перераспределения земель;
- сортоучастков, используемых для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур.
Решения о закреплении земельных участков за предприятиями и гражданами принимаются администрацией по представлению районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству (ст.60 Закона о местном самоуправлении).
Допускается объединение земельных долей и обмен ими, т.е.
своеобразный внутрихозяйственный земельный оборот. Но при этом концентрируемые в одних руках земельные массивы не должны превышать предельных размеров, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в расчете на одного работающего.
Владелец земельной доли и имущественного пая может по свободному выбору распорядиться ими следующими способами:
- использовать для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства;
- внести в качестве взноса в создаваемое товарищество,акционерное общество или кооператив;
- продать или сдать в аренду (точнее, внутрихозяйственную аренду) другим владельцам долей (паев).
Земельные доли и имущественные паи могут передаваться по наследству в соответствии с действующим законодательством.
Фонд распределения земель
Нередко земельные участки, полученные членами колхоза и работниками совхоза при выходе из их состава, бывают меньше установленных для крестьянских хозяйств предельных размеров. Поэтому каждое хозяйство вправе получить дополнительный участок из районного земельного фонда, не превышающий установленных норм. Фонд этот в разных правовых актах именуется по разному. В ст.6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве он назван земельным фондом для ведения крестьянского хозяйства; во Временном положении о порядке формирования фондов перераспределения земель от 29 января 1991 года - специальным земельным фондом местных Советов народных депутатов для последующего распределения его в целях обеспечения равных условий развития всех форм хозяйствования на земле, или коротко -фондом перераспределения земель. В ст.60 Земельного кодекса эти земли именуются специальным фондом земель. В других актах опускается слово "специальный", он назван просто "земельный фонд для перераспределения". Из этого же фонда получают участки и граждане,не являющиеся членами колхозов или работниками совхозов, но пожелавшие образовать крестьянское (фермерское) хозяйство.
Как же создается фонд распределения земель? Прежде всего, сюда включаются сельскохозяйственные угодья колхоза (совхоза),пользование которыми он прекращает на основании п.10 ст.39Земельного кодекса - в связи с выделением их для крестьянских хозяйств, образуемых выходящими из состава колхоза (совхоза) лицами.
Изыскиваются соответствующие угодья для названных целей при реорганизации колхозов (совхозов) в порядке, о котором говорилось выше. Но этих земель бывает недостаточно для удовлетворения нужд крестьянских хозяйств. Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве (ст.6) и Земельный кодекс (ст.39) предусматривают дополнительные источники образования фонда распределения земель. Они необходимы,чтобы обеспечить участками не только членов колхозов, работников совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, но и граждан,таковыми не являющихся (лиц, прибывших из других регионов, горожан и др.).
Когда в фонд распределения включаются земли запаса, каких-либо осложнений не возникает. Другое дело, когда происходит изъятие земель для хозяйств из угодий колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. Это можно делать только на основании ст.6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ст.39Земельного кодекса. Такими основаниями могут быть следующие обстоятельства.
В первую очередь, это нерациональное использование земельного участка. Оно может выражаться в получении урожая в течение последних пяти лент на 20 % ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель. Далее. Это может быть изменение состав сельскохозяйственных угодий путем перевода их в менее ценные земельные участки или просто исключение их из сельскохозяйственного оборота, использование не по прямому назначению. Если такое происходит в течение одного года, то соответствующие земельные участки могут быть изъяты. Исключение составляют случаи, когда причина создавшегося положения - стихийное бедствие, мелиоративное строительство. Что касается несельскохозяйственных предприятий, то здесь нерациональным признается использование земель не по целевому назначению или вообще неиспользование их в течение двух лет.
В фонд зачисляются также земельные участки при добровольном отказе от них, при их отчуждении (продаже) в пользу Совета народных депутатов, при прекращении деятельности предприятия, учреждения,организации, а также крестьянского (фермерского) хозяйства, при истечении срока, на который был предоставлен участок, при неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности в течение одного последующего года, а также при невнесении арендной платы в сроки, установленные договором аренды.
И, наконец, ст.6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве допускает зачисление в фонд распределения земель лесохозяйственных предприятий, не покрытых лесом и кустарником и пригодных для использования в сельскохозяйственном производстве.
Выявляют земли, которые могут составить фонд распределения, и выносят по этому поводу решения районные (городские) Советы народных депутатов. Чтобы не было неиспользуемых, пустующих угодий, изъятых у колхозов и совхозов, фонд формируется по мере поступления заявлений от граждан. При вынесении решений об изъятии земель согласия их пользователей не требуется. Исключение составляют держатели лесного фонда. Согласно ст.6 Закона в земельный фонд не должны отводиться участки, состояние которых не позволяет выращивать на них сельскохозяйственную продукцию, удовлетворяющую санитарным требованиям.
Собственность на землю и землевладение
Вопрос о собственности на землю до сих пор оживленно обсуждается в парламенте, прессе, научной юридической и экономической литературе. Постепенно законодатель склоняется к признанию права частной собственности на нее, расширению круга собственников, снятию запретов и ограничений, мешающих эффективному ее использованию, в том числе в фермерских хозяйствах, к разрешению купли-продажи и залогу земельных участков.
Впервые право получения земли в частную собственность было предусмотрено Законом РСФСР о земельной реформе от 23 ноября 1990года (с изменениями и дополнениями от 27 декабря 1990 года), а также Законом РСФСР о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Затем это право было закреплено в Законе РСФСР о собственности в РСФСР от 24 декабря 1990 года и в Земельном кодексе РСФСР. Однако названные акты разрешали приобретение земельных участков в собственность, их продажу и иное отчуждение только через местный Совет народных депутатов (местную администрацию). Гражданам, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, непосредственная свободнаяпродажа земли запрещалась. Указом Президента России о неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР от 27 декабря 1991года эти ограничения были частично сняты. С 1 января 1992 года граждане - собственники участков, в том числе фермерские хозяйства,могут продавать их другим гражданам, минуя местный Совет народных депутатов (местную администрацию), но с оформлением сделки в местной администрации. Указ допускает несколько случаев такой продажи: