Граждане или крестьянские хозяйства, являющиеся собственниками земли, передавая участки в аренду, обязаны соблюдать установленные для них законом требования: 1) срок аренды не должен превышать пяти лет; 2) аренда допускается лишь в случаях временной нетрудоспособности работника, его призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. Правило о 5-летнем сроке имеет,однако, одно исключение. Если право аренды земельного участка и имущества, находящегося на нем, переходит по наследству несовершеннолетнему, допускается передача в аренду этого участка другому лицу вплоть до достижения наследником совершеннолетия.
Контроль за соблюдением этого условия, согласно ст.51 и 60 Закона о местном самоуправлении, возложен на местные Советы народных депутатов.
В случае смерти арендатора до истечения срока аренды право аренды земли переходит одному из его наследников. Если крестьянское хозяйство состоит из нескольких членов, передача данного права производится по согласованию с ними. Но во всех случаях должны соблюдаться общие условия предоставления земли для ведения крестьянского хозяйства (достижение 18-летнего возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответствующая квалификация либо специальная подготовка). При наличии у арендатора нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов (местной администрацией). Преимущество при этом отдается лицам,проживающим в данной местности. Споры по этому поводу рассматриваются в народном суде.
При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, или отказе от аренды данного участка, земля передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома, либо для садоводства или животноводства. При перезаключении договора аренды на часть земельного участка наследнику возмещаются затраты, связанные с повышением плодородия почв той части участка, на которую право наследования аренды не распространяется.
Могут быть переданы в аренду для селькохозяйственного использования на срок не более пяти лет угодья, находящиеся в собственности колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ, временно ими не используемые. В соответствии с Указом Президента России от 27декабря 1991 года местная администрация может организовать передачу в аренду земель с правом последующего их выкупа в собственность. При этом преимущественным правом выкупа пользуются граждане и фермерские хозяйства, ранее арендовавшие данные участки, члены трудовых коллективов, выходящие из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другие работники этих хозяйств.
Аренду земли следует отличать от других видов временного пользования. В последнем случае земля может предоставляться не только собственником, но и любым хозяйством, получившим ее на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. Если земельный участок у такого хозяйства по каким-то причинам свободен, оно может передать его на какое-то время любому другому хозяйству или гражданину для сельскохозяйственных нужд (целевое назначение земли при этом менять не допускается в силу общего требования законодательства о режиме эксплуатации сельскохозяйственных угодий).
При аренде плата за землю идет арендодателю - собственнику земли, при временном землепользовании она поступает в бюджет Совета народных депутатов (местной администрации), поскольку постоянные пользователи, арендаторы, землевладельцы, передающие земельные участки, не являются их собственниками. Но при этом они освобождаются от налога на соответствующую часть земли и от арендной платы за нее. Следовательно, передача арендатором части предоставленного ему участка во временное пользование другому лицу не является субарендой. Это иные отношения, регулируемые договором о временном пользовании, предусмотренным Постановлением Правительства России от 19 марта 1992 года. В том же постановлении закреплена и форма такого договора. Он регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов (местной администрации).
В отличие от аренды временное землепользование ограничивается сроком не более трех лет. Он может быть продлен, но при наличии производственной необходимости и взаимной заинтересованности в этом участников договора. Право решения вопроса о продлении срока принадлежит хозяину земельного участка.
Долгосрочное временное пользование сроком до 25 лет допускается лишь в случаях ведения северного оленеводства и отгонного животноводства.
Районные (городские) Советы народных депутатов могут устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения от нее на определенный срок, отсрочки платежей и т.п.
С граждан, фермерских хозяйств, если они впервые организуют свое хозяйство, согласно ст.12 Закона о крестьянском (фермерском)хозяйстве, арендная плата не взимается за те земельные участки,которые находятся в стадии сельскохозяйственного освоения. Льгота устанавливается на пять лет с момента предоставления участка.
Добросовестный арендатор, получивший такие угодья от Совета народных депутатов (местной администрации), имеет преимущественное право приобрести их в пожизненное наследуемое владение или в частную собственность.
Содержание договора аренды, его условия определяются по согласованию сторон и закрепляются в договоре. При этом участники договора исходят из взаимной заинтересованности и равноправия сторон. Договор является основным документом, определяющим отношения арендодателя и арендатора. Им руководствуются в случае спора суды и другие органы, если, конечно, его положения не противоречат действующему законодательству. Но во избежание каких-либо разногласий в договоре должны подробно и четко фиксироваться права и обязанности его участников. Содержание договора в основном сводится к следующему.
Арендатор, в соответствии с разд.II Земельного кодекса России,имеет следующие права:
- использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления, не меняя целевого назначения сельскохозяйственных угодий;
- право собственности на произведенные посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;
- использовать в установленном в законодательстве порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глину, камень и т.п.), необходимые для строительства, торф, лесные угодья, водоемы, пресные подземные воды для устройства колодцев (артезианские подземные воды с сооружением соответствующих скважин - только с разрешения государственных органов геологического контроля);
- возводить, по согласованию с арендодателем, производственные и непроизводственные сооружения; при этом стороны - участники договорных отношений не должны нарушать строительных правил и норм (так называемых СНиПов) и правил планировки и застройки. Помощь в решении этих важных вопросов оказывают государственные органы архитектуры и строительства района (города);
- проводить оросительные, осушительные, культурнотехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями; при проведении названных работ государственными мелиоративными организациями за счет государственного финансирования арендатор вправе участвовать в решении вопросов мелиорации арендуемого земельного участка;
- право на компенсацию затрат, вложенных на освоение земель и улучшение угодий, при прекращении аренды (по истечении срока или по другим причинам). Однако эти компенсации выплачиваются лишь в том случае, если качество угодий за период их использования вследствие хозяйственной деятельности арендатора не ухудшилось;
- на компенсацию затрат на строительство остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, если они возводились по условиям договора, но он по каким-либо причинам досрочно расторгается;
- на компенсацию убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии арендуемых земель для государственных или общественных нужд, а также в случае причинения этих убытков другими организациями и предприятиями, должностными лицами и гражданами в результате нарушения земельного и природоохранного законодательства.
Перечисленные общие права арендатора позволяют ему самостоятельно определять направление своей хозяйственной деятельности и не допускать вмешательства в нее посторонних лиц, в том числе арендодателя.
На арендатора по договору возлагается и ряд обязанностей.
Прежде всего, он должен эффективно использовать полученный земельный участок в соответствии с его целевым назначением: повышать плодородие почв, не допускать ухудшения экологической обстановки на данном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности. Помимо этого он, как и все землепользователи, обязаны выполнять комплекс специальных мероприятий по охране земель, предусмотренный ст.101 Земельного кодекса России (природоохранные технологии сельскохозяйственного производства, защита почв от эрозии, заболачивания, подтопления,загрязнения и т.д.). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
На него могут быть возложены и другие обязанности по рациональному использованию угодий с тем, чтобы не нарушались интересы не только арендодателя, но и других, особенно соседних,землепользователей и природопользователей. Это позволяет избежать нежелательных конфликтов и споров, лучше организовать производственный процесс.
При возведении на участке постоянных строений и сооружений арендатор должен согласовывать проект строительства с арендодателем,а также с землеустроительными, природоохранными,архитектурно-строительными, пожарными, санитарными органами. При этом он обязан выполнять лишь те требования названных органов,которые предусмотрены законодательством.