Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат[10], а также в форме предоставления иждивения, включающего в себя обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п.[11] В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты[12] и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением[13]. Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.
Существенными условиями договора ренты являются[14]:
а) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.;
б) либо застраховать по правилам ст.932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договор.
Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он подразделяет ренту на отдельные виды.[15]
Со случаями передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества закон связывает иные важные формы и способы обеспечения исполнения обязательств по выплате рентных платежей.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.[16] Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества новому приобретателю возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.[17] В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты.
Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.[18] Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.
В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты.[19] Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплат ренты проценты.
Договор ренты может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты.[20]Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка – сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности[21], сделка совершенная под влиянием заблуждения[22], сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств[23].
Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты.
1.2 Элементы договора ренты
Из вышеуказанного определения договора ренты следует, что сторонами договора ренты являются:
Получатель ренты[24] (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты).
Плательщик ренты[25] (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.
Получатель ренты.
Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.[26]
Закон отказался от прежнего ограничения – продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.
Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан.[27]
Так же создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуг:
Уборка квартиры;
Приготовление пищи;
Санитарно-гигиенические услуги;
Медицинские услуги;
Транспортные услуги;
Ритуальные услуги.
Плательщик ренты[28].
Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, то к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.[29]