Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору ренты. С этого же момента он принимает на себя обязанности по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также стоимости коммунальных услуг. При этом рента выплачивается её получателю независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется договором ренты. Если размер процентов договором ренты не установлен, то он определяется в порядке, предусмотренном ст.395 ГК РФ. В случаях когда имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, к отношениям сторон договора ренты применяются правила о договоре дарения.[30] По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.
До 1 января 2006 года недвижимое имущество, переходящее в порядке дарения, облагалось налогом.[31]С 1 января 2006 года доходы в натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения, в случае дарения недвижимого имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.[32] Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.[33]
Договор ренты – односторонний, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой – только обязанности.[34] У её плательщика только обязанность систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставить в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан, безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение.
Договор ренты – реальный.[35] Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.
Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество.
Предметом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи в отличие от Гражданского Кодекса 1964 года, ограничившего объект только одним видом недвижимого имущества – жилым домом. В их числе:
Денежные суммы;
Предприятия;
Частные коллекции картин;
Посуда;
Мебель;
Изделия из драгоценных металлов;
А также:
Квартира;
Жилой дом;
Дача;
Гараж.
Всё зависит от целей, которым служат рентные платежи.[36]
Форма договора ренты.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению[37], а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Следовательно, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой[38]. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой[39], так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.
Виды договора ренты:
договор постоянной ренты;
договор пожизненной ренты;
договор пожизненного содержания с иждивением.
Глава II. Отдельные виды договора ренты.
2.1. Договор постоянной ренты.
По этому договору плательщик ренты производит в обмен на переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается в договоре ренты.[40]
Получателем постоянной ренты могут быть только граждане , а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.[41] Круг последних ограничен: правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь также гражданские права и носить такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренных в учредительных документах. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно- полезные цели. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций.[42]
Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.[43]
Особенности договора постоянной ренты:
Получателями могут быть граждане, некоммерческие организации;
Права получателя передаются в порядке наследования (правопреемства), путем уступки требования;
Выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих стоимости ренты. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив этот принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора[44];
Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Специальных норм о размере постоянной ренты в ГК нет, а поэтому её размер должен определятся договором. Таким образом, договор постоянной ренты, в котором отсутствует указание на ее размер, следует считать незаключенным, поскольку стороны тем самым не достигли согласия по одному из её существенных условий.
Правило о сроке рентных платежей – по истечении каждого квартала – действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например, по истечении каждого полугодия или 1 раз в год.[45]
Постоянная рента бессрочна. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Вместе с тем закон предусматривает возможность плательщика преждевременно её выкупить, прекратив односторонне таким образом договорные отношения.[46] Это является специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты.
Выкуп ренты.[47]
Плательщик ренты может прекратить выплату постоянной ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты. Однако договором может быть предусмотрено, что такое право не может быть осуществлено в течение жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не более 30 лет. Плательщик должен за 3 месяца до прекращения выплаты письменно предупредить об этом получателя. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения всей суммы выкупа получателем.
Цена выкупа определяется договором.[48] Если такое условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты – если имущество было передано за плату.
Получатель ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если[49]:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;