а) при непосредственном управлении – лицами, оказывающими соответствующие услуги и (или) выполняющими работы и с которыми собственниками помещений заключили договор о содержании и ремонте общего имущества;
б) при управлении объединениями собственников помещений – товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом;
в) при управлении специализированной организацией – управляющей организацией, с которой собственники помещений заключили договор управления многоквартирным домом.
Такой вывод подтверждается тем, что ЖК РФ закрепил ответственность данных лиц перед собственниками помещений в многоквартирном доме за выполнение работ и (или) оказание услуг, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества (ч. 2. 1; 2. 2; 2. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Таким образом, обязанности по надлежащему содержанию общего имущества обращены не к собственникам помещений непосредственно, а к иным лицам. Соответственно обязанностью собственников помещений является выбор способа управления и заключения соответствующего договора с лицом, которое непосредственно будет обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Проанализируем еще одну требование к управлению многоквартирными домами – предоставление коммунальных услуг.
Очевидно, что предоставление коммунальных услуг направлено на обеспечение комфортных условий проживания в жилых помещениях и только отчасти касается общего имущества в доме. Это еще раз подтверждает, что управление многоквартирным домом, кроме общего имущества, распространяется на все помещения в доме, то есть управление не ограничивается одним общим имуществом в качестве объекта управления.
В данной сфере деятельности действует ряд нормативных актов, основными среди которых являются: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»[23]; Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»[24]; Постановление правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», (далее – Правила предоставления коммунальных услуг) [25].
Правила предоставления коммунальных услуг указывают на то, что коммунальные услуги – это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или два и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). Исполнителем может быть любая организация, в частности, управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК и другая, которая производит или приобретает коммунальные ресурсы и отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем. Из анализа содержания ФЗ от 4 июня 2011 г. № 123, внесшего изменения в ЖК РФ, и Правил предоставления коммунальных услуг можно сделать вывод о том, что законодатель пытается устранить возникшие на практике противоречия в регулировании отношений в сфере оказания коммунальных услуг и четко установить договорные связи и ответственность между участниками данных отношений.
В соответствии с указанными нормативными актами, исполнитель обязан предоставлять коммунальные услуги потребителю на основе возмездного договора, содержащего положение о предоставлении соответствующих услуг. Само предоставление коммунальных услуг обеспечивается исполнителем посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов. При этом императивно установлено, что управляющие организации, ТСЖ, либо ЖК, либо иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказаться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно собственники помещений не вправе отказаться от заключения договоров на предоставление коммунальных услуг с исполнителями. Тем самым законодатель установил норму, обратную общему правилу (п. 3 ст. 426 ГК РФ) о том, что понуждение к заключению публичного договора возможно только для обязанной стороны (в данном случае с ресурсоснабжающей организацией; исполнителем коммунальных услуг). Ответственность за качество предоставляемых услуг соответствующего вида возлагается на ресурсоснабжающую организацию, которая распространяется только до границ раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерного обеспечения
(ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем возлагается на лиц, привлекаемых собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками самостоятельно (при непосредственном управлении с количеством квартир не более 12). И эти лица несут ответственность и обязаны обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ).
Приведенные выше отношения являются гражданско-правовыми. Однако в этой сфере деятельности нельзя обойтись без обозначения публичного аспекта.
В соответствии с ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[26] к вопросам местного значения соответствующих муниципальных образований относится организация в границах соответствующих муниципальных образований электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом. Эти отношения хотя и являются смежными с отношениями по предоставлению коммунальных услуг, но оказывают на них значительное влияние.
Таким образом, главная обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по предоставлению коммунальных услуг сводится к обслуживанию внутридомовых сетей, через которые осуществляется подача ресурсов, а также приборов их учета. Данную обязанность собственники помещений чаще всего (в зависимости от способа управления) делегируют другим лицам посредством заключения соответствующих договоров. А организация обеспечения потребителей необходимыми коммунальными ресурсами – это вопросы жилищно-коммунальной политики муниципальных образований. Что еще раз подтверждает необходимость элемента публичного регулирования в данной сфере.
Охарактеризованные требования к управлению многоквартирным домом на практике нередко объединяются и именуются обеспечением надлежащей эксплуатации многоквартирного дома и не все они могут быть исполнены собственниками помещений. Действия собственников помещений, обеспечивающие оптимальную эксплуатацию многоквартирного дома, носят по большей части фактический характер.
Глава 2. Правовое регулирование отношений общей собственности в многоквартирном доме
§ 1. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме как разновидность общей собственности
Субъективная составляющая правоотношения общей собственности инициирует различное толкование. Ряд авторов придерживается мнения, что право общей собственности принадлежит нескольким лицам сообща[27]. Следуем точки зрения тех авторов, которые утверждают, что несколько лиц сообща не могут рассматриваться в качестве субъекта права общей собственности. При общей собственности имущество находится в собственности ее участников.
Другие авторы в отношении субъектного состава правоотношения общей собственности говорят о множественности субъектов данного права[28].
Однако и в этом толковании скрывается двоякое понимание того, что именно принадлежит участникам общей собственности: каждому субъекту принадлежит полное право собственности на общую вещь или часть (доля) этого права. Так как участники общей собственности в совокупности не образуют единого субъекта, то право собственности принадлежит каждому участнику в отдельности. Из чего следует, что общая собственность предполагает наличие нескольких субъектов, обладающих совершенно одинаковыми правами на одну и ту же вещь. Таким образом, при множественности лиц на стороне собственника право общей собственности идентично по соответствующему содержанию обычному субъективному праву собственности.
Права участников общей собственности заключены в долях, которые принадлежат каждому из сособственников. Правовая природа доли является наиболее дискутируемым вопросом в теории об общей собственности.
В качестве официальной, то есть закрепленной законодателем, выступает теория «доли в праве», в соответствии с которой, при общей собственности делению подлежит не вещь, а право. Г.Ф. Шершеневич считал неудачной конструкцию общей собственности в смысле совокупности долей самого права собственности[29]. Современные авторы также критически высказываются в отношении возможности деления права по частям или долям, особенно в натуре. Грамматическое толкование норм гл. 16 ГК РФ дало В. А. Белову основание полагать, что законодатель имеет в виду долю в самом праве общей собственности. Право собственности «делиться» так, что каждому из сособственников принадлежит соответствующее размеру доли «количество» владения, пользования и распоряжения. Вряд ли это выход из положения, ибо представить себе, скажем, ? владения, ? пользования или ? распоряжения весьма проблематично[30].
Другая теория так называемой «идеальной доли» сводиться к тому, что вещь, поступающая в общую собственность, принадлежит всем участникам вместе как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособственников является лишь некая идеальная доля вещи. Данную теорию отстаивали дореволюционные русские цивилисты, например, К.Н. Анненков, К.П. Победоносцев.