Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово - кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые леди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру «Bausparkasse», «Schwabisch Hall» и др.} до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После этого получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10 - 15 лет. [6]
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно - финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками - участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях - ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты - ниже рыночных.
Активную деятельность в банковском секторе ведут частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства. В них потенциальные заемщики осуществляют накопления первоначального взноса, необходимого для получения кредита в ипотечном банке. По договору вкладчики - участники этой системы обязуются сделать взносы в общую кассу, из которой им по определенной схеме выплачивают общую установленную сумму (выплату). В общую сберегательную сумму входят сумма сбережений вкладчика (40% или 50% общей суммы), и ссуда (разница между общей суммой, необходимой для строительства или покупки жилья, и суммой сбережений вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной субсидии). Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого вида стройсбережения. До выплаты общей суммы вкладчик, является кредитором, а после предоставления eму ссуды со стороны стройсберкассы он становится ее должником.
Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего, срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой - от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа, сроки и действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет, и на них влияет ситуация на рынке капитала. При данной системе не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период занимает 2 - 10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% - 4,5%, в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды. /7/
Ссуда предоставляется при следующих условиях, вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40% до 50% общей суммы сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. В рамках этого метода распределения, который основывается на модели «время - деньги», выплачивается общая сумма сбережений, то есть сумма, состоящая из собственных сбережений и ссуды. После распределения, ссуда погашается вкладчиком в установленный срок.
Немецкая замкнутая система стройсбережений определяет следующие преимущества:
- финансирование не зависит от рынка капитала;
- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;
- размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
- в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;
-относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.
Базирование немецкой системы на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:
- собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости;
- собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.
Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок.
В Германии существует государственная поддержка системы стройсбережений. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 EUR (для холостых) или 1600 EUR (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства. /7/
Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 тыс. EUR - для холостых и 54 тыс. EUR - для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение. [7]
Выгоды системы строй сбережений для государства:
- государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;
- для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;
- государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;
- в рамках закона об участии государства в образовании имущества, государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.
Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитовании населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулировании данной деятельности, предоставление государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.
Другой общей чертой объединяющей американскую и немецкую модели является то, что они обе в сущности чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства.
Инвестиционно - строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.
Таким образом общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
1.2 Казахстанский вариант ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовывать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5 – 10 лет. [14]
С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основный критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 12 – 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 – 20%, срок кредита составил в среднем 10 – 15 лет. [21]
Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса. В этой связи была образована ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (далее КИК). Уставный капитал КИК в настоящее время составляет 2,5 млрд.тенге.