Инвесторы. Это категория больше экономическая, нежели строительная, если инвестором выступает третье лицо, не являющееся ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком.
Если инвестором выступает физическое лицо, то взаимоотношения с ним застройщик может строить на основании договора долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона № 214 от 30.12.2004 г. Данным законом предусмотрена также возможность иных вариантов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (путем выпуска жилищных сертификатов, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами).[3] Построение взаимоотношений с инвесторами юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотренном законом № 214-ФЗ, хотя и строить их в соответствии с указанным законом тоже возможно.
Если взаимоотношения застройщика с инвесторами строятся в соответствии с законом № 214-ФЗ, то между ними заключается договор долевого участия в строительстве, а инвестор - называется участником долевого строительства. Договор долевого участия заключается в порядке, предусмотренном статьей 4 закона.
«По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором - срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
Если пытаться сравнить предмет ДДУ с предметами других договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, то ближе всего к нему предмет договора строительного подряда сравнив со статьей 740 ГК РФ): «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».
Такое сходство в предмете договора долевого участия в строительстве и договора строительного подряда привело многих специалистов к мысли о том, что для целей бухгалтерского и налогового учета деятельность застройщиков в рамках долевого строительства должна рассматриваться как подрядная деятельность. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Основной смысл долевого строительства - привлечение денежных средств на стадии строительства и передача объектов долевого строительства в собственность напрямую участникам долевого строительства, минуя застройщика.
Договор долевого участия в строительстве и инвестиционной договор могут быть заключены, а средства по ним получены до окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если объект построен, значит, инвестировать больше нечего, поэтому данные договора теряют свой экономический смысл.
Источники финансирования капитального вложения.
Источники финансирования вложений во внеоборотные активы в форме капитального строительства и приобретения отдельных объектов основных средств и нематериальных активов подразделяются на собственные и привлеченные средства.
К собственным средствам финансирования относятся следующие виды денежных средств:
1. амортизационные отчисления на воспроизводство основных средств и нематериальных активов;
2. прибыль в обращении организации, в том числе использованная на образование фондов специального назначения (производственного и социального развития), учет которой ведется на счете 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)";
3. бюджетные средства, предоставленные на безвозвратной основе, в том числе в форме налоговых освобождений.
К привлеченным источникам финансирования относятся заемные средства и прочие источники.
К заемным источникам финансирования относятся:
1. кредиты банков;
2. средства, полученные в форме займов от других юридических и физических лиц, в том числе под обеспечение ценных бумаг;
3. бюджетные денежные средства, предоставляемые на возвратной основе.
Финансирование капитального строительства осуществляется также за счет прочих источников, к которым относятся:
1. средства, полученные от других юридических лиц в порядке осуществления совместной деятельности (по договору простого товарищества);
2. денежные средства физических лиц, включая иностранных, как будущих покупателей объектов строительства.
Финансирование работ по капитальному строительству осуществляется организациями в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями и дополнениями), а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 октября 2001 г. №714 "Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета".
Операции по движению источников финансирования капитального строительства учитываются инвесторами и заказчиками на счетах учета денежных средств (51 "Расчетные счета", 52 "Валютные счета", 55 "Специальные счета в банках"), расчетов (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") и целевых источников (86 "Целевое финансирование").
При этом введенные в эксплуатацию в установленном порядке объекты:
зачисляются застройщиком на баланс в состав собственного имущества;
передаются заказчиком инвесторам, предоставившим ему средства на финансирование данных объектов, или лицам, указанным в договоре.
Учет у инвестора
Д-т сч. 51, 52, 55 К-т сч. 86 - получены бюджетные средства;
Д-т сч. 76 К-т сч. 51, 52, 55 - перечислены денежные средства заказчику для организации работ по капитальному строительству;
Д-т сч. 84, субсч. "Прибыль в обращении" К-т сч. 84, субсч. "Средства, использованные на финансовое обеспечение производственного развития" - отражена операция по использованию прибыли, направленной на финансирование строительства;
Д-т сч. 01 К-т сч. 76 - отражен ввод объекта в размере его инвентарной стоимости;
Д-т сч. 86 К-т сч. 98 - закрыты обязательства по бюджетным средствам в размере инвентарной стоимости введенных объектов основных средств,
а также
Д-т сч. 51 К-т сч. 76 - отражена сумма экономии средств финансирования, полученных от заказчика, если их возврат предусмотрен договором (контрактом) на капитальное строительство.
Учет у заказчика
Заказчик ведет учет денежных средств, полученных для финансирования капитального строительства до его окончания, на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Бухгалтерский учет операций по капитальному строительству ведется в следующем порядке:
Д-т сч. 51, 52, 55 К-т сч. 76 - получены источники финансирования от инвестора;
Д-т сч. 08 К-т сч. 51, 52, 60, 76 и др. - отражены затраты по строительству;
Д-т сч. 19 К-т сч. 60, 76 и др. - отражен НДС по счетам - фактурам поставщиков и подрядчиков;
Д-т сч. 76 К-т сч. 08 - списаны затраты по окончании строительства за счет источников финансирования;
Д-т сч. 76 К-т сч. 19 - списан НДС по окончании строительства за счет источников финансирования;
Д-т сч. 76 К-т сч. 90 - отражена выручка (доход) заказчика как разница между сметным размером (лимитом) средств на его содержание, фактическими расходами по содержанию и суммой экономии по смете, если это предусмотрено договором (контрактом) на капитальное строительство с инвестором;
Д-т сч. 90 К-т сч. 68 - отражен НДС от суммы выручки;