По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:
-долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
-относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
-неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.
Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.
Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:
-краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;
-средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;
-средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;
-облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);
-различные виды т.н. структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязаны к определенному индексу.
Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.
В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.
Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.
Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).
Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.
В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.
Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.
Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.
Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.
Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.
Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй»[2], «Джинни Мэй»[3], «Фредди Мак»[4], которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.
«Фэнни Мэй», созданная в 1936г. как чисто правительственная организация, в 1968г. была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию «Джинни Мэй». Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность «Фэнни Мэй», ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.
Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов (см. табл. 1).
Таблица 1
Основные экономические показатели ипотечного кредитования
иностранных банков.
| Банки | Доля кредита | Срок кредитования | Ставка кредитования |
| Ипотечные банки США | 80-90% | 15-20 лет | 3-4% |
| Ипотечные банки Германии | 50-70% | 15-20 лет | 8% |
| Ипотечные банки Франции | * | 3-20 лет | * |
| Ипотечные банки Венгрии | * | До 15 лет | * |
| * – нет данных | |||
Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.
Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.
В настоящее время для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования. В настоящее время его специалисты разрабатывают механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.
По оценкам специалистов, технически Банк России может подготовить и начать применять эту схему по истечении квартала с момента разрешения ее внедрения. Однако в Банке России рассматривается также возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами. По словам руководителей ЦБ, для переучета таких бумаг, средний срок обращения которых составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд технических трудностей. В частности, по определенным причинам Центробанк не может держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения больше чем 1 год.
По нашему мнению, учет и переучет закладных затруднен и потому, что ограничены возможности коммерческих банков по работе с такими бумагами. Об этом свидетельствует несколько обстоятельств. В частности, при обсуждении на заседании правительства РФ проекта Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования учитывались некоторые рекомендации созданного незадолго до этого – в сентябре 1999г. – комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, касавшиеся основных проблем развития ипотечного кредитования в России. Как полагают в данном комитете, основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются 2 основных момента.