Мир Знаний

Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка" (стр. 5 из 10)

Чистые процентные доходы откредитования снизились на11,5% до571 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 645 млн долларов США) восновном врезультате возросшей стоимости фондирования вместе состорожной политикой управления активами ипассивами, которая привела кувеличению доли низкодоходных средств насчетах вдругих банках, атакже преобладанию краткосрочных менее доходных кредитов. Прибыль доналогов ирезервов сократилась на8,8% до425 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 466 млн долларов США), чему способствовало снижение операционных издержек на83млн долларов США. Отношение расходов кдоходам составило 46,2% зарассматриваемый период. Чистая прибыль акционеров снизилась до14млн долларов США, восновном вследствие отчислений врезервы навозможные потери впервой половине 2009 года вразмере 395 млн долларовСША.

Банковская группа "Альфа-Банк" уделяла особое внимание управлению риском ликвидности ириском падения достаточности капитала. Посостоянию на30июня 2009 года денежные средства икраткосрочные межбанковские инструменты составили около 25%активов. Помимо этого, группа "Альфа-Банк" имеет возможность привлекать дополнительные ликвидные средства отБанка России, такие как беззалоговые кредиты, предоставляемые наоснове регулярных аукционов, изаймы, обеспеченные кредитами клиентам иперекрестными гарантиями других российских банков.

В2009 году банковская группа "Альфа-Банк" погасила два синдицированных займа вобщей сумме 705 млн долларов США, атакже все выпуски Еврокоммерческих бумаг вразмере 219 млн долларов США. Внастоящее время совокупные обязательства Группы намеждународных рынках капитала, оставшиеся квыплате втечение 2009 г.,составляют 494 млн долл. и588 млн долларов США— втечение 2010 г.Погашение данных обязательств будет осуществлено изтекущего денежного потока.

Увеличение акционерного капитала на 320 млн. долларов США в июне 2009 г. вместе с привлеченным субординированным займом от Внешэкономбанка (ВЭБ) на10,2млрд руб. вянваре 2009 года значительно улучшили коэффициент достаточности капитала группы "Альфа-Банк" до14,7% на30июня 2009 года. Всентябре 2009 года ВЭБ одобрил заявку Группы наполучение двух дополнительных субординированных кредитов вобщей сумме 29,4млрд руб. нановых условиях, согласно которым ВЭБ предоставит банку субординированный заем, превышающий втри раза сумму увеличения капитала акционерами банка.

Банковская группа "Альфа-Банк" сохранила положение крупнейшего российского частного банка посовокупным активам, совокупному капиталу исредствам клиентов. В2009 году Группа продолжила свое развитие вкачестве универсального банка, предлагающего продукты корпоративно-инвестиционного (включающего втом числе: кредитование малого исреднего бизнеса, торговое финансирование илизинг) ирозничного направлений (включающего кредитование вотделениях, потребительское кредитование, автокредитование иипотеку). Стратегическими приоритетами Группы втекущих условиях являются эффективная реструктуризация ивозврат проблемных кредитов, сохранение капитала, поддержание достаточного уровня ликвидности ипродвижение новых продуктов корпоративно-инвестиционного ирозничного бизнесов.

Финансовые результаты группы "Альфа-Банк" составлены всоответствии смеждународными стандартами финансовой отчетности ипроверены аудиторами компании PriceWaterhouseCoopers.

Преимущества ипотечного кредитования в Альфа - Банке

Быстро

—Рассмотрение заявки— 1-3рабочих дня смомента предоставления полного пакета документов.

—Подготовка ксделке— 3-5рабочих дней.

—Проведение сделки за2-3часа.

Выгодно

—Выбор программ ипотечного кредитования, позволяющий наиболее оптимально решить задачу поприобретению недвижимости.

—Сроки кредитования: от5до25 лет.

—Особые условия для корпоративных клиентов.

—Отсутствие комиссии зарассмотрение заявления накредит.

—Выгодные условия досрочного погашения: начиная с3-го месяца. Без штрафных санкций!

—Учет дохода обоих супругов, атакже дополнительных доходов.

Удобно

—Индивидуальный подход ккаждому клиенту.

—Одобрение банка сразу навсе возможные сроки кредитования.

—Рассмотрение нестандартных ситуаций.

—Возможность получения одобрения накредит водном регионе, акредитования вдругом.

—Отсутствие требований кпостоянной регистрации врегионе приобретения недвижимости.

—Банк поможет клиенту ворганизации оценки недвижимости истраховки сделки.

—Весь процесс отодобрения кредита дозаключения сделки происходит вцентрах ипотечного кредитования Альфа-Банка.

—Широкий выбор каналов погашения кредита (влюбое время суток, влюбом регионе).

Надежно

—Персональный высококвалифицированный менеджер сопровождает сделку навсех этапах еесовершения.

—Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности.

—Более 50партнеров— надежных, проверенных агентств недвижимости.

Программы ипотечного кредитования Альфа-Банка на вторичном рынке жилья. Изучение кредитоспособности заемщика.

Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:

1) проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика;

2) проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика;

3) проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования);

4) проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога;

5) проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества.

Данную деятельность в ОАО "Альфа Банк" проводит эксперт по андеррайтингу. Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов, оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностях заемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).

Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;

2) премии;

3) доходы от работ по совместительству;

4) доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

5) доход в виде дивидендов и процентов,

6) пенсионные выплаты и стипендии;

7) чистый доход в форме арендной платы;

8) алименты и пособия на детей;

9) ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению: 1) ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.); 2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью; 3) ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом; 4) регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание); 5) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби; 6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.

Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (см. табл.1).

Таблица 1Разовые расходы при оформлении ипотечной сделки

Источники денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита Пример расчета (стоимость квартиры 3500 т.р.)

1) Сбережения заемщика.

2) Собственные средства заемщика, получаемые от продажи принадлежащей ему собственности (до выдачи кредита).

3) Подарки от членов семьи с письменным подтверждение того, что по ним не будет потребована оплата.

4) Подарки или гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата.

5) Подарки или гранты от работодателя, выданные в рамках программы оказания помощи сотрудникам, которые не подлежат возврату и могут быть исполнены по обязательствам при первой ипотеке.

6) Государственные жилищные субсидии.

1) Первоначальная выплата за приобретаемое жилье (30% от стоимости квартиры).

2) Расходы, связанные с заключением и регистрацией договора купли-продажи и договора залога (плата гос. пошлины за нотариальное удостоверение и плата за гос. регистрацию в соответствии с действующим законодательством).

3) Расходы, связанные с выплатой комиссии риэлтеру.

4) Плата за оценку недвижимого имущества.

5) Плата за предоставление необходимых справок, по приобретаемой и залоговой недвижимости (из БТИ, КМЖ).

6) Страхование залогового недвижимого имущества.

7) Страхование жизни заемщика.

8) Страхование титула

9) Расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом в приобретаемую жилплощадь или в жилплощадь фонда временного проживания.

1) 1050 тыс.руб.

2) 500 руб. - госпошлина нотариуса + 1000 руб. – госпошлина юстиции

3) комиссия риэлтера 4-6% (возмем 4%)

140 тыс.руб.

4) 2000 руб.

5) 500 руб.

6) 0,8% - 25,2 тыс.руб.

7) 0,5% - 12,25 тыс.р.

8) 5000 руб.

9) 50000 руб.

Итого: Итого: 1286,45тыс.р.

Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.