Із змісту цивільного законодавства (ст. 224 ЦК України) випливає, що будь-який договір купівлі-продажу є сплатним. У зв’язку з цим однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єктів приватизації законодавчі та інші нормативні акти про приватизацію визначають їх ціну (п. 2 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", п. 51 Положення про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації). Специфіка договору купівлі-продажу державного майна в процесі приватизації полягає в тому, що ціна об’єкта продажу повинна бути визначена у встановленому законодавством порядку. Так, ціна продажу об’єкта малої приватизації шляхом його викупу, початкова ціна продажу об’єктів приватизації конкурентними способами визначається на основі оцінки вартості майна відповідного об’єкта, здійсненої відповідно до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, що затверджується Кабінетом Міністрів України (п.
2 ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Аналіз положень ст. 17 Закону України про малу приватизацію свідчить про те, що остаточну ціну об’єкта під час продажу його на аукціоні визначають у ході проведення аукціону на основі початкової ціни. Остаточною ціною продажу об’єкта є найвища ціна, запропонована переможцем аукціону. На початку торгів ліцитатор оголошує початкову ціну продажу об’єкта. Протягом
3 хвилин після оголошення покупці можуть пропонувати свою ціну. При цьому кожна наступна ціна, запропонована покупцями, має перевищувати попередню не менш як на 10 відсотків початкової ціни продажу об’єкта. Остаточна ціна
‘ Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 1997. — №9. - с. 44 13
продажу об’єкта на аукціоні може бути й меншою за початкову. Якщо протягом З хвилин після оголошення початкової ціни продажу покупці не виявлять бажання придбати об’єкт за оголошеною початковою ціною, ліцитатор відповідно до умов угоди з органом приватизації має право зменшити ціну об’єкта, але не менш як на 10 відсотків. Початкова ціна об’єкта може бути зменшена також у разі повторного проведення аукціону, але не, більш як на ЗО відсотків. Остаточна ціна продажу об’єкта на аукціоні фіксується у протоколі аукціону, який підписується покупцем та ліцитатором і підлягає затвердженню органом приватизації.
Як свідчить зміст ст. 233 ЦК України, однією з істотних умов договору купівлі-продажу є умова щодо якості об’єкта продажу. Відповідно до вказаної статті якість проданої речі має відповідати умовам договору, а за відсутності вказівок у договорі вимогам, що звичайно ставляться.
Порядок визначення якості майна, яке підлягає продажу в порядку приватизації, на відміну від порядку його оцінки, нормативне не визначений. Сторони договору повинні самостійно вирішувати всі питання, пов’язані з якістю майна. Під якістю об’єкта приватизації, на думку автора, слід розуміти такий якісний стан майна і таку його комплектність, які б забезпечували діяльність (роботу) цілісного майнового комплексу відповідно до його цільового призначення. Крім того, кожна окрема річ (устаткування, машини, механізми, інвентар і т. п.) має відповідати чітко визначеним якісним показникам, тобто стандартам, технічним умовам, затвердженим еталонам, зразкам. Усі питання, пов’язані з визначенням якості майна та його комплектності, доцільно вирішувати у процесі визначення складу майна, що підлягає приватизації, та оцінки його вартості. Ця робота, особливо на великих майнових комплексах, потребує багато часу, достатньої кількості висококваліфікованих фахівців і постійного контролю з боку органів приватизації. Неправильне визначення якісного стану майна може призвести до неправильного визначення його ціни. Методика оцінки вартості об’єктів приватизації не враховує їх фактичного якісного стану. Відтак необхідно розробити спеціальну інструкцію щодо визначення якості майна, а також внести доповнення до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, відповідно до яких вартість об’єкта приватизації залежала б від фактичних показників щодо якості і комплектності об’єкта приватизації.
Про необхідність нормативного врегулювання питання щодо врахування якості об’єкта приватизації при здійсненні оцінки його вартості свідчить також наявність господарських спорів, пов’язаних з припиненням покупцями розрахунків за придбані об’єкти приватизації у зв’язку з їх неналежною якістю.
Відповідно до нормативних актів про приватизацію до договору купівлі-продажу в процесі приватизації повинні бути включені також передбачені умовами аукціону, конкурсу чи викупу зобов’язання покупця, які випливають із специфіки об’єкта продажу.
Наприклад, до договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва повинні бути внесені зобов’язання покупця щодо здійснення програми добудови об’єкта, терміну добудови, збереження первісного призначення об’єкта, якщо такі зобов’язання були визначені умовами конкурсу
14
(п. 4.2.5 Положения про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва, затвердженого наказом ФДМ України від 06.01.99 №171).
За згодою сторін допускається включення до договору купівлі-продажу об’єкта приватизації інших зобов’язань покупця (п. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").
Аналіз змісту договорів купівлі-продажу об’єктів комунальної власності свідчить про те, що в ряді випадків в якості обов’язків покупця сторони передбачають постійне забезпечення благоустрою території, місце розташування придбаного об’єкта, утримання у задовільному стані під’їздних шляхів, систем зовнішнього електроосвітлення, зупинок громадського транспорту.
Відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єкта приватизації є санкції за невиконання чи неналежне виконання договору. Для договору купівлі-продажу в процесі приватизації характерно, що на сторони покладається як відповідальність, передбачена нормами статей 213—215, 231, 232, 234 ЦК України за прострочення виконання зобов’язання, невиконання продавцем обов’язку передати річ, відмову покупця прийняти придбану річ і сплатити за неї встановлену ціну, за продаж речі неналежної якості, так і спеціальна відповідальність, встановлена приватизаційним законодавством. Так, згідно з п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" покупець, який не сплатив за придбаний шляхом викупу, на аукціоні або за конкурсом об’єкт приватизації протягом 60 днів з моменту укладення чи реєстрації відповідної угоди, сплачує на користь органу приватизації неустойку у розмірі і порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Постанови КМ України від 21.08.97 №910 "Про порядок сплати і розмір неустойки за повну або часткову несплату покупцями коштів за об’єкти приватизації» розмір неустойки становить 20 відсотків ціни, за яку куплено об’єкт. Неустойка сплачується протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за об’єкт приватизації і зараховується до позабюджетного Державного фонду приватизації. Якщо внесена сума за придбаний об’єкт менша від суми неустойки, сплаті підлягає різниця між сумою неустойки та внесеною сумою. Якщо внесена сума перевищує суму неустойки, різниця повертається покупцю протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за придбаний об’єкт приватизації. У разі несплати неустойки в установлений термін на її суму нараховується пеня згідно із законодавством.
Відповідно до абз. 2 п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" у випадку несплати чи прострочення сплати ціни за придбаний об’єкт рішення про викуп об’єкта або результати конкурсу, аукціону підлягають анулюванню. Залишаються незрозумілими правові наслідки такого анулювання. Виникає питання, чи анулювання рішення про викуп або результатів аукціону, конкурсу означає фактичне розірвання договору, чи може бути лише приводом для звернення до суду про його розірвання. Враховуючи, що Закон України "Про приватизацію державного майна" не передбачає правових наслідків такого анулювання, можна вважати, що договір купівлі-продажу діє до його розірвання за згодою сторін чи у судовому порядку.
1 ВВР. - 1991. —№41. - с. 546
15
Як випливає із змісту п. 5 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. 4 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у разі порушення встановлених умовами договору купівлі-продажу строків внесення інвестицій у встановленому обсязі покупець сплачує пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості невнесених інвестицій за кожний день прострочення. У випадку розірвання договору купівлі-продажу в зв’язку з невиконанням умов договору щодо внесення інвестицій внесені частково інвестиції не повертаються. В разі невнесення інвестицій на день подання позову про розірвання договору покупець сплачує штраф у розмірі 10 відсотків загального обсягу інвестицій.
Зазначеними вище нормами також передбачена відповідальність покупця за невиконання ним зобов’язання щодо збереження протягом визначеного періоду профілю діяльності придбаного об’єкта у вигляді штрафу у розмірі 10 відсотків вартості придбаного майна, а також за невиконання зобов’язання щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць у вигляді штрафу у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлення кількості скорочених робочих місць.