Та попри всі сподівання цього не сталося. На першому етапі земельної реформи (1990-1992рр) реформування земельних відносин зводилося здебільшого до виявлення потреб громадян, підприємств, установ та організацій в землі, формування спеціального фонду земель для їх подальшого перерозподілу [17; 31]. Незважаючи на запровадження інститутів довічного успадкованого володіння земельними ділянками, землеволодіння і землекористування селянських (фермерських) господарств, істотних змін у сфері сільськогосподарського землевикористання не відбулося, оскільки основна маса земель сільськогосподарського призначення (близько 90%), яка перебувала у користуванні колгоспів, радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств, залишалася поза межами земельної реформи.
Другий етап земельної реформи (1992-1994рр), започаткований з набранням чинності 15 березня 1992р. Постановою Верховної Ради України “Про прискорення земельної реформи та приватизації землі" і Земельного кодексу України в новій редакції, незважаючи на велику кількість позитивних новел у земельному законодавстві, також бажаного результату не дав. Реформування земельних відносин у сфері сільськогосподарського виробництва в цей час зводилося переважно до приватизації громадянами України земельних ділянок, які раніше були надані їм у користування [20; 35].
Сприяти цьому процесу повинен був і Декрет Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року “Про приватизацію земельних ділянок" [23], який не тільки підтвердив можливість приватизації громадянами України земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, дачного і гаражного будівництва, присадибних ділянок, а й скасував установлений Земельним кодексом України мораторій на їх відчуження протягом шести років з часу набуття права власності [32; 48].
Отже, Декрет сприяв зародженню ринку земельних ділянок в Україні.
Проте принципових змін у методах здійснення реформи не сталося і під час другого етапу. Як і на першому, так і на другому етапах головна роль у реформуванні земельних відносин була відведена місцевим радам народних депутатів [43, 70]. За межами земельної реформи знову залишилися землі сільськогосподарських підприємств.
Тільки ближче до середини 90-х років головний наголос земельної реформи було спрямовано на сферу сільськогосподарського виробництва, у тому числі й земельні відносини в самих сільськогосподарських підприємствах. Стало зрозумілим, що без цього земельна реформа приречена на провал. Законодавчою основою цих процесів були Укази президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994 року [47,32] та “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям” від 8 серпня 1995 року [44,25] і деякі інші нормативно - правові акти.
Саме з прийняттям першого із зазначених Указів Президента України пов’язують початок третього етапу земельної реформи, на якому головну увагу почали приділяти реформуванню земельних відносин у колективних сільськогосподарських підприємствах. Можна цілком погодитися із М.В. Шульгою в тому, що зазначені Укази надали земельній реформі відомої сільськогосподарської спрямованості [45,30]. Реформування земельних відносин у сільськогосподарських підприємствах передбачалося здійснювати не адміністративними методами, які переважали на перших двох етапах, а шляхом реструктуризації землеволодінь колективних сільськогосподарських підприємств.
Реформування земельних відносин у сільськогосподарському секторі передбачалося здійснювати кількома етапами, кожен з яких відрізнявся своїми завданнями й методами. На першому етапі відбувалося роздержавлення земель шляхом передачі їх у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям. Право колективної власності на земельну ділянку посвідчувалося відповідним Державним актом, форма якого була розроблена заздалегідь. Землі передавались у колективну власність місцеві ради безоплатно на підставі рішення загальних зборів відповідних колективних агроформувань. Тільки протягом 1995 року у колективну власність було передано землі близько 90% усіх колективних сільськогосподарських підприємств та кооперативів і цю процедуру майже завершили.
На другому етапі реформування земельних відносин у сільськогосподарських підприємствах необхідно було розділити землі, передані у колективну власність, на земельні частки (паї) шляхом їх паювання та сертифікації. Відповідно до Указу Президента “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам та організаціям” [47; 17], паювання земель передбачає визначення розміру земельної частки (паю) кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства без виділення земельних ділянок у натурі (на місцевості). Указ визначає також коло осіб, які мають право на земельну частку (пай). До них належать члени колективного агроформування, у тому числі і пенсіонери, які раніше працювали в ньому. Право на земельну частку (пай) посвідчується сертифікатом, який при виході власника паю з підприємства і відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) підлягає обміну на Державний акт на право приватної власності на цю земельну ділянку.
З паюванням земель, переданих у колективну власність, пов’язана зміна юридичної природи власності на землю в колективних сільськогосподарських підприємствах. Після завершення паювання колективна власність на землю як така фактично припиняла своє існування. Відбулася її плавна трансформація у спільну дольову власність, яка трактується як підвид приватної власності на землю. Отже, можна констатувати, що колективна форма власності на землю, якій відводилась роль перехідної форми власності на землю, виконала своє завдання. Колективне сільськогосподарське підприємство як юридична особа у зв’язку з цим, по суті, перестало бути суб’єктом права власності на землю [48; 16].
У результаті процесів паювання близько 5 млн. громадян України стали власниками невеликих за розмірами земельних паїв. Надзвичайно важливим у такій ситуації є питання їх подальшого використання із збереженням цільового (сільськогосподарського) використання. У зв’язку з цим третій етап реформування земельних відносин у сільськогосподарському виробництві передбачає використання власниками їх земельних паїв переважно для організації сучасних організаційно-правових форм сільськогосподарської діяльності.
Указ Президента України від 10 листопада 1994 року передбачає, що власники земельних паїв можуть добровільно створити на базі належних їм земельних ділянок спільні сільськогосподарські підприємства, асоціації, спілки, акціонерні товариства, кооперативні підприємства та організації [43,18].
В Україні найбільшого поширення набули селянські (фермерські) господарства, приватні орендні підприємства, аграрні акціонерні підприємства та товариства з обмеженою відповідальністю. Але правовий режим земель, переданих товариствам з обмеженою відповідальністю, не визначено, оскільки Земельний кодекс не визнає їх суб’єктами права власності на землю [52,25].
Власники земельних паїв, крім того, мають право дарувати їх, обмінювати, здавати під заставу, надавати в оренду і продавати громадянам України без зміни їх цільового призначення. Отже, процес роздержавлення земельної власності у сільському господарстві сприяє розвитку ринку земельних ділянок в Україні. Щоправда, треба мати на увазі, що отримувати свої земельні паї в натурі (на місцевості) їх власники мають право тільки у випадку виходу з колективних агроформувань і це створює певні труднощі на практиці.
Більшість власників земельних ділянок, вийшовши з колективних сільськогосподарських підприємств, сьогодні не спроможні самостійно вести ефективне сільськогосподарське виробництво. Перспективним видається передача їх у користування іншим особам (фізичним чи юридичним) на умовах оренди. Сприятиме розвитку орендно-земельних відносин в Україні Закон “Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року, який визначив як загальні умови виникнення, реалізації і припинення права на оренду земельних ділянок, так і окремі специфічні умови оренди земель сільськогосподарського призначення, у тому числі земельних паїв, та лісничо-господарських ділянок.
Оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення має істотні особливості, які підкреслюють принцип пріоритету сільськогосподарського землевикористання [52; 44].
До цих особливостей насамперед можна віднести наявність обмежень, які встановлені законом для оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
По-перше, орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні відповідати певним вимогам, встановленим законодавством - ними можуть бути тільки юридичні особи, установчими документами яких передбачена сільськогосподарська діяльність, а також фізичні особи, що мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи у сільському господарстві.
По-друге, здавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення в оренду дозволено тільки за умови збереження їх сільськогосподарського використання.
По-третє, орендовані сільськогосподарські землі, за невеликими винятками, не можна здавати в суборенду на відміну від земельних ділянок несільськогосподарського використання, що вносить деякі незручності.
На практиці члени колективних сільськогосподарських підприємств часто “передають” в оренду свої земельні паї підприємству, не оформивши виходу з нього. Разом з тим об’єктом оренди може бути земельна ділянка, яка перебуває у власності громадянина, а не абстрактний земельний пай, а у власність громадянина земельна ділянка переходить тільки після його виходу з підприємства. Тому треба погодитися з В.І. Семчиком, що передача земельних паїв в оренду є неприйнятною і життя підтвердить нереальність такої передачі [52,24].