Специфика рынка жилья состоит в том, что он представляет собой как бы два рынка: жилищного фонда и жилищных услуг. Последние связаны с арендой жилья как муниципального, так и частного.
На первичном рынке в обороте находятся только что построенные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома, прежде уже заселенные.
Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения.
При дефиците имеющегося жилья, без достаточного развития жилищного строительства (следовательно, первичного рынка) ресурсы вторичного рынка могут быть быстро исчерпаны.
Особое место на рынке жилья занимает расселение коммунальных квартир, когда всем семьям из коммунальной квартиры покупаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, а освободившаяся многокомнатная квартира приобретает нового владельца. Этот процесс касается, как правило, коммунальных квартир, расположенных в старом центре города, в наиболее престижных районах, в домах, прошедших капитальный ремонт.
С развитием рынка жилья возникают две новые социальные проблемы. Первая проблема — снижение платежеспособности населения, вызванное падением уровня реальных доходов большинства населения и ростом цен на жилье. Бесплатная приватизация жилья, в ходе которой население получает дорогостоящие материальные активы, не решает проблем его доступности при невозможности взять долгосрочный кредит на покупку квартиры. Вторая проблема также связана с тяжелым материальным положением малоимущих групп населения, что стимулирует приток жилья на рынок и одновременно приводит к росту числа бездомных. В результате активизируется процесс поляризации общества.
Жилищные условия населения определяются объективными и субъективными параметрами. К объективным параметрам качества жилищ можно отнести: месторасположение и время постройки дома, материал стен, размер квартиры, число комнат и их изолированность, высоту потолков, тип квартиры (индивидуальная или коммунальная).
К жилью низкого качества относятся квартиры, расположенные в пятиэтажных (“хрущевки”) и девятиэтажных панельных домах.
Элитные дома — бывшие ведомственные и “номенклатурные” дома, построенные в 80-е гг. — отличаются особой планировкой квартир, качеством строительства, прекрасным расположение особым социальным статусом жильцов.
Цены на жилье различаются по городам России (табл. 6).
Таблица 6
Средние цены жилья в городах России по данным Российской гильдии риэлтеров (в долл. за 1 кв, м, 2000г.)
| Город | Средняя цена | Новое или реконструируемое жилье в престижном районе | Старое жилье хорошего качества в престижном районе |
| Москва | 1100 | 3000 | 2000 |
| Якутск | 820 | 2000 | 1000 |
| Самара | 530 | 880 | 600 |
| Санкт- Петербург | 530 | 1000 | 600 |
| Иркутск | 520 | 800 | 600 |
| Н. Новгород | 510 | 700 | 500 |
| Владивосток | 510 | 700 | 500 |
| Анапа | 510 | 760 | 580 |
| Новосибирск | 485 | 650 | 500 |
| Воронеж | 450 | 620 | 480 |
Цена жилья зависит и от его расположения в городе: типа 3 стройки, развитости инфраструктур микрорайона, доступности транспортных коммуникаций. Традиционно выделяют три группы административных районов: центральные, периферийные, пригородные.
Сочетание параметров жилья и района, где оно расположено, обусловливает колебания цен на рынке жилья. Развитие ипотечного кредитования привело к оживлению первичного рынка жилья. Одной из актуальных проблем статистики выступает сбор информации о рынке жилья.
Статистический анализ рынка жилья предполагает изучение структуры продавцов и покупателей. Продавцами на первичном рынке выступают частные фирмы и муниципальные власти. На вторичном рынке продавцами являются риэлторские фирмы, физические лица, стремящиеся улучшить свое жилищное или материальное положение, лица, эмигрирующие за рубеж. На вторичном рынке жилья выделяется арендный сектор. Сдачей жилья в аренду занимаются как частные владельцы, так и муниципальные власти.
Статистическое изучение последствий формирования и развития рынка жилья включает многосторонний анализ изменения, жилищных условий населения, дифференциации обеспеченности жильем, качества жилищ, расселения в городе. Статистика должна, отслеживать и другие последствия функционирования рынка жилья: массовые переселения вызывают развитие потребительского рынка соответствующих услуг и товаров, связанных с ремонтом и обустройством жилищ.
Для характеристики состояния сферы жилья рекомендуется использовать систему статистических показателей, включающую следующие блоки:
1. Качество жилищ.
2. Демографические показатели.
3. Жилищное строительство, в том числе строительство для свободной продажи.
4. Государственные расходы на жилье.
5. Жилищные кредиты.
6. Рынок жилья.
7. Индикаторы-регуляторы.
В последнюю группу индикаторов-регуляторов входят соотношения цен продаж жилья и доходов населения, цен продаж жилья и цен строительства и др. Эти блоки показателей описывают жилищный сектор и трансформирование экономических отношений внутри него. Сводная информация о ситуации в сфере жилья обеспечивает открытость рынка жилья, что способствует его становлению и функционированию.
Список литературы
1. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2000, — М.: Госкомстат России. 2000
2. Statistics from the City of Helsinki Information Management Center, 2001, 7. — Arts and Culture, Facts and Figures. — Helsinki. 2002.
3. Джессен Р. Методы статистических обследований. - М.: Финансы и статистика, 2003
4. Иванова М.В.,Октябрьский П.Я.,Третьяков С.П. Международная статистика. Учебное пособие.-СПб: Изд-во СпбГУ, 2003.
5. Общая теория статистики (конспект лекций).- М.:Изд-во ПРИОР, 2002.-160с.
6. Статистика: Курс лекций/ Харченко Л.П., Долженкова В.Г., Ионин В.Г. и др. Под ред. к.э.н. В.Г.Ионина.-Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, М.:ИНФРА-М, 2002г. –310с.
7. Статистика населения с основами демографии: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2001
8. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2000, — М.: Госкомстат России. 2000
9. Социальная статистика: Учебник, / под ред. чл.-кор. РАН И. И. Елисеевой, М.: Финансы и статистика, 2001.
10. СТП 6.1-97. статистика: Учебник, / под ред. чл.-кор. РАН И. И. Елисеевой, М.: Финансы и статистика, 2002 - 416 с.
11. Статистика труда для стран с переходной экономикой: на примере стран Центральной, Восточной Европы и бывшего СССР.- М.:Финстатинформ, 2000.-272с.
12. Торвей Р. Индексы потребительских цен. Методологическое руководство/ Международная организация труда.- М.:Финансы и статистика, 2000
13. Ядов В. А. Социологическое исследование: методология, программа, методы. М.: Наука, - 2001
14. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2001. — М.: Госкомстат России. 2001.—С. 266.
15. Елесеева М.А. «Общая теория статистики», М.: «Статистика», 2003
16. Харченко Л.П. «Статистика» М: «ИНФРА-М», 2002.