Рисунок 3.1. Основные принципы взаимоотношений инициатора проекта и участников проекта
1.Взаимоотношения заказчика с банком-кредитором:
- Между Банком-кредитором и ООО «Дедал-Сервис» заключается договор кредитной линии, финансирование в размере — 60 000 тыс. руб.;
- Выплата основного долга и процентов по кредиту.
2. Взаимоотношения с лицами приобретающие готовое жильё:
- Продажа квартир и офисно-торговых площадей в конце строительства жилого дома.
- Взаимоотношения регулируются договорами купли-продажи квартир и коммерческих площадей.
3. Взаимоотношения с лицами участвующими в долевом участии:
- Планируется получение средств дольщиков.
3.4 Расчёт финансово-экономических показателей проекта и прогноз результатов
В рамках реализации данного инвестиционного проекта предполагается выполнение следующих основных этапов представленных в Таблице 3.4
Таблица 3.4
График реализации проекта
| Наименование | 4 кв. 2009 | 1 кв. 2010 | 2 кв. 2010 | 3 кв. 2010 | 4 кв. 2010 | 1 кв. 2011 | 2 кв. 2011 | 3 кв. 2011 | 4 кв. 2011 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |
| Строительно-монтажные работы | X | X | X | X | X | X | X | X | |
| Продажа квартир и офиса в т.ч.: | X | X | X | X | |||||
| Лицам, участвующим в долевом строительстве | X | ||||||||
| Лицам, приобретающим готовое жильё | X | X | X |
Основные параметры расчета финансово-экономических показателей проекта представлены в Таблице 3.5
Таблица 3.5
Основные параметры расчетов
| Длительность интервала планирования | 30 дней. |
| Срок жизни проекта | 28 мес. |
| Дата начала проекта | октябрь 2009 г. |
| Валюта расчетов | руб. |
| Валюта итогов | руб. |
| Амортизация | линейный метод |
| Метод учета запасов | Бухгалтерский (метод фактической себестоимости) |
Длительность интервала планированиявыбрана равной 30 дням (один месяц) с целью наглядности рассмотрения финансовых результатов в динамике.
В мировой практике расчета показателей эффективности проекта срок жизни проектавыбирается равным сроку кредита, который предполагается привлечь. В данном случае срок жизни проекта принят равным 28 месяцам с целью получения положительных интегральных показателей проекта и исходя из следующих условий:
■ Инвестиционная фаза проекта (до сдачи возводимых зданий в эксплуатацию) составляет 2 года.
■ Проектом предусмотрено привлечение инвестиционного кредита с минимальным сроком окончательного возврата не более 2 лет.
■ Дисконтированный срок окупаемости проекта (при ставке дисконтирования равной 14 %) составляет 2,20 лет.
Стартовые цены установлены по данным, полученным по результатам ценового анализа рынка жилой недвижимости (Таблица 3.6.). Реализация площадей, предусмотренных проектом, предполагается после завершения строительства.
Таблица 3.6
Цена реализация жилья
| № п/п | Наименование | Площадь, КВ.М. | Стоим. КВ.М. дольщика тыс.руб | Стоим. КВ.М. продажи тыс.руб | Средняя стоимость кв.м. тыс.руб. | итого тыс.руб | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | ||
| Общая площадь | 7 503,10 | |||||||
| 1 | - лицам участвующим, в долевом строительстве | 2 742 | 25 | 68 539 | ||||
| 1.1. | 1 секция (квартиры) | 1 380 | 25 | 25 | 34 493 | |||
| 1.2. | 2 секция (квартиры) | 1 362 | 25 | 25 | 34 046 | |||
| 2 | - реализация | 4 762 | 32 | 154 033 | ||||
| 2.1. | 1 секция (квартиры) | 1 380 | 35 | 35 | 48 290 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | ||
| 2.2. | 2 секция (квартиры) | 1 362 | 35 | 35 | 47 665 | |||
| 2.3. | 1 секция (офисы) | 519 | 28 | 28 | 14 526 | |||
| 2.4. | 1-2 секции (магазин) | 760 | 30 | 30 | 22 788 | |||
| 2.5. | цоколь (офисы) | 742 | 28 | 28 | 20 765 | |||
| 3 | ИТОГО | 7 503,10 | 30 | 222 572 | ||||
Общая стоимость проекта составляет 180 100 тыс. руб., в т.ч.
капитальные вложения с НДС' — 180 100 тыс. руб.
■ вложены — 7 000 тыс. руб.
■ необходимо вложить - 173 100 тыс. руб. (инвестиционный план представлен ниже)
Таблица 3.7
Инвестиционный план проекта
| № п/п | Дата финансирования | Сумма тыс. руб |
| 1 | окт.09 | 10 000 |
| 2 | ноя.09 | 10 000 |
| 3 | дек.09 | 10 000 |
| 4 | янв.10 | 10 000 |
| 5 | фев.10 | 10 000 |
| 6 | мар.10 | 10 000 |
| 7 | апр.10 | 6 250 |
| 8 | май. 10 | 6 250 |
| 9 | игон. 10 | 6 250 |
| 10 | июл.10 | 6 250 |
| 11 | авг.10 | 6 250 |
| 12 | сен.10 | 6 250 |
| 13 | окт.10 | 6 250 |
| 14 | ноя.10 | 6 250 |
| 15 | дек.10 | 6 250 |
| 16 | янв.11 | 6 250 |
| 17 | фев.11 | 6 250 |
| 18 | мар.11 | 6 250 |
| 19 | апр.11 | 6 250 |
| 20 | май.11 | 6 250 |
| 21 | июн.11 | 6 250 |
| 22 | июл.11 | 6 250 |
| 23 | авг.11 | 6 250 |
| 24 | сен.11 | 6 850 |
| ИТОГО | 173100 |
Финансирование рассматриваемого инвестиционного проекта планируется осуществить за счет собственных и заемных средств. Структура источников финансирования представлена в Таблице 3.8
Таблица 3.8
Источники финансирования, тыс. руб.
| № п/п | Наименование источников | 2009 | 2010 | 2011 | Итого Т.руб | |||||
| 4 кв. | 1 кв. | 2 кв. | 3 кв. | 4 кв. | 1 кв. | 2 кв. | 3 кв. | |||
| 1 | Собственные средства | 14 854 | 14 854 | 14 854 | 44 561 | |||||
| 2 | Заемные источники (кредит) | 30000 | 30000 | 60 000 | ||||||
| 3 | Средства дольщиков | 68539 | 68 539 | |||||||
| 4 | Итого | 30000 | 30000 | 68539 | 14 854 | 14 854 | 14 854 | 173 100 | ||
Собственные средства
Участие инициатора проекта в финансировании проектных затрат составит — 51 561 тыс. руб., в том числе:
- вложенные ср-ва — 7 000 тыс. руб.;
- необходимо вложить за период 1 кв. 2009 г. — 3 кв. 2009 г. — 44 561 тыс. руб.
Заемные средства
В рамках проекта планируется привлечение заемных средств общей суммой 60 000 тыс. руб. Заемные средства будут направлены на финансирование инвестиционных затрат, связанных со строительством жилого дома.
В Таблице № 3.9. приведены условия кредитной линии, и в Таблице № 3.10. график привлечения-погашения кредита и обслуживания по нему.
Таблица 3.9
Кредитная линия
| Лимит кредитной линии в руб. | 60 0000 |
| Дата открытия кредитной линии | октябрь 2009 г. |
| Срок кредитной линии | до 2 лет |
| Процентная ставка | 15% |
| График выплаты процентов | Ежемесячно |
| График погашения основного долга | Ежемесячно, с апреля 2010 г., нарастающими платежами |
| Льготный период по выплатам процентов | нет |
Таблица 3.10
График привлечения – погашения кредитной линии и % по ней
| № п/п | месяц | Получение к/л тыс.руб | Выплата % тыс.руб | Погашение к/л тыс.руб |
| 1 | окт.09 | 10 000 | ||
| 2 | ноя.09 | 10 000 | 125 | |
| 3 | дек.09 | 10 000 | 250 | |
| 4 | янв.10 | 10 000 | 375 | |
| 5 | фев.10 | 10 000 | 500 | |
| 6 | мар.10 | 10 000 | 625 | |
| 7 | апр.10 | 750 | 1 500 | |
| 8 | май.10 | 731 | 1 500 | |
| 9 | июн.10 | 712 | 1 500 | |
| 10 | июл.10 | 693 | 1 500 | |
| 11 | авг.10 | 675 | 1 500 | |
| 12 | сен.10 | 656 | 1 500 | |
| 13 | окт.10 | 637 | 3 000 | |
| 14 | ноя.10 | 600 | 3 000 | |
| 15 | дек.10 | 562 | 3 000 | |
| 16 | янв.11 | 525 | 3 000 | |
| 17 | фев.11 | 487 | 3 000 | |
| 18 | мар.11 | 450 | 4 500 | |
| 19 | апр.11 | 393 | 4 500 | |
| 20 | май.11 | 337 | 4 500 | |
| 21 | июн.11 | 281 | 4 500 | |
| 22 | июл.11 | 225 | 6 000 | |
| 23 | авг.11 | 150 | 6 000 | |
| 24 | сен.11 | 75 | 6 000 | |
| ИТОГО | 60 000 | 8 655 | 60 000 |
Финансовый расчет проекта выполнен с применением таблиц.
Расчет выполнен в одно-валютном режиме. Расчет производится по интервалам планирования (с точностью до интервала планирования). Длительность интервала планирования неизменна па протяжении всего срока жизни проекта.
Анализ каждого из приведенных интегральных показателей эффективности позволяет сформировать адекватную оценку эффективности и инвестиционной привлекательности проекта.
Таблица 3.11
Основные показатели эффективности проекта
| ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА | ЗНАЧЕНИЕ |
| Срок расчета показателей проекта, лет | 2,5 |
| Ставка дисконтирования, % | 14 |
| Чистая приведенная стоимость проекта (NPV), тыс. руб. | 28 469 |
| Внутренняя норма доходности (IRR), % | 54 |
| Простой срок окупаемости (РВ), лет | 2,1 |
| Дисконтированный срок окупаемости (DРВ), лет | 2,2 |
| Индекс рентабельности, (РI), % | 129 |
Период расчета показателей составляет 24 месяца т.е. 2,5 года, исходя из того, что срок инвестиционного кредитования в рамках проекта предполагает максимальный срок возврата 2 года.