•решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;
•акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;
•архитектурно-планировочное задание;
•технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
•сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;
•исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;
•необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;
•материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;
•материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстановки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохраняемых органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;
•имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;
•чертежи и технические характеристики продукции предприятия;
•задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);
•заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;
•технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования и сведениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;
•условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов;
•другие материалы.
Стоимость проектных работ
В стоимости проектных работ учитываются расходы на оплату труда всех участников проектирования, содержание административно-управленческого персонала, отчисления на государственное социальное и медицинское страхование, материальные затраты, амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов и расходы по всем видам их ремонта, арендная плата, плата процентов за краткосрочные кредиты банка, налоги и сборы, установленные в законодательном порядке, а также прогнозируемая прибыль.
Утверждение проектов: экономический аспект
Утверждение проектов на строительство в зависимости от источников его финансирования производится:
•при строительстве за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета Российской Федерации, — в порядке, установленном Министерством строительства России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;
•при строительстве за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе Российской Федерации, краев, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, —соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке
•при строительстве за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) — непосредственно заказчиками (инвесторами).
Состав проектной документации на строительство
Проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения состоит из следующих разделов:
•общая пояснительная записка;
•архитектурно-строительные решения; технологические решения; решения по инженерному оборудованию;
•охрана окружающей среды;
•инженерно-технические мероприятия гражданской обороны; мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
•организация строительства (при необходимости);
•сметная документация;
•эффективность инвестиций.
Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения состоит из следующих разделов:
•общая пояснительная записка;
•генеральный план и транспорт;
•технологические решения;
•организация и условия труда работников;
•управление производством и предприятием;
•архитектурно-строительные решения;
•инженерное оборудование, сети и системы;
•организация строительства;
•охрана окружающей среды;
•инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
•мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
•сметная документация;
•эффективность инвестиций.
Подробнее остановимся на разделах сметная документация и эффективность инвестиций, являющихся экономическим итогом всего проекта.
Сметная документация
| Сметная документация на стадии проекта содержит | ||
| сводные сметные расчеты стоимости строительства и, при необходимости, сводку затрат (составляются в том случае, когда капиталовложения предусматриваются из разных источников финансирования) | объектные и локальные сметные расчеты; | сметные расчеты на отдельные виды затрат (в том числе на проектные и изыскательские работы). |
В рабочую документацию входят объектные и локальные сметы, которые составляются, если это предусмотрено договором, на выполнение рабочей документации.
Для определения стоимости строительства используется действующая сметно-нормативная (нормативно-информационная) база.
При составлении сметной документации, как правило, используется ресурсный (ресурсно-индексный) метод, при котором сметная стоимость строительства определяется на основе данных проектных материалов о потребных ресурсах (рабочей силе, строительных машинах, материалах и конструкциях) и текущих (прогнозных) ценах на эти ресурсы.
В сводном сметном расчете предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, исчисляемый от общей сметной стоимости (в текущем уровне цен) в зависимости от степени проработки и новизны проектных решений.
Эффективность инвестиций
На основе количественных и качественных показателей, полученных при разработке соответствующих разделов проекта, выполняются расчеты эффективности инвестиций (в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», утвержденными Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России, Госкомпромом России № 7-12/47 от 31 марта 1994 г.).
Порядок предоставления земельных участков для проектирования и строительства
Предоставление земельных участков в Москве для проектирования и строительства осуществляется на основании соответствующих нормативных документов (распоряжений мэра, постановлений правительства), в которых определен порядок рассмотрения заявок на предоставление земельного участка и права на проектирование и строительство (реконструкцию, реставрацию, расширение объекта).
2. Договор генподряда и торги в строительстве
2.1Роль договора генподряда и порядок подготовки и проведения подрядных торгов
Договор генподряда - это единственный правовой документ, определяющий права, обязанности и хозяйственные взаимоотношения многочисленных заказчиков и генподрядчиков в течение длительного периода подготовки и осуществления строительства.
Договоры генподряда в новых условиях по их роли, содержанию и порядку заключения существеннейшим образом отличаются от договоров периода плановой экономики, и эти различия заключаются в следующем:
1. Ранее первичным были планирование госкапвложений и плановые задания по объемам работ строителям, а вторичным -заключение договоров генподряда, что придавало им во многом формальный характер. В настоящее время ситуация изменилась, поскольку заключение договоров подряда стало первичным, исходным, действием, а на их основе производным, вторичным становится планирование производственно-хозяйственной деятельности самой строительной организации. Нет договоров - нечего планировать.
2. Раньше все договоры генподряда заключались на одной правовой основе, имевшей директивный характер, - едином для всех "Положении о договорах подряда в капитальном строительстве" 1986 г. В настоящее время аналогичный документ Госстроя РФ имеет рекомендательный характер [3]. Гражданский кодекс РФ в законодательном изложении общих положений о подряде делает многочисленные оговорки - "если иной порядок не предусматривается условиями договора подряда".
Эти два обстоятельства придают каждому договору подряда индивидуальный характер, появляется возможность учесть условия строительства, а также возможности и пожелания обеих сторон.
3. Теперь нет "договорной компании" в определенный срок, договоры генподряда заключаются в любой период года по мере готовности к этому обеих сторон.
4. Содержание договора теперь, в том числе его важнейшие параметры по цене и срокам строительства, исключительная компетенция высоких договаривающихся сторон.
5. Ранее на нарушителя договора подряда можно было заявить в его вышестоящую инстанцию для принятия там административных мер воздействия но вертикали. С ликвидацией этих инстанций жаловаться теперь некому и единственным способом воздействия становится реализация своих прав по договору подряда по горизонтали, в том числе по взысканию норм имущественной ответственности.
Порядок подготовки и проведения подрядных торгов.
Подрядные торги являются весьма распространенной в рыночных условиях формой размещения заказов на строительство.
Система тортов позволяет заказчику создать конкурсные условия для претендентов на строительство, выбрать наилучшею подрядчика и заключить с ним договор подряда па наиболее выгодных условиях по важнейшим критериям минимальной договорной пены и срока строительства.