Организация деятельности генподрядной организации (стр. 4 из 7)

Торги проводятся в соответствии с типовым "Положением опорядных торгах в Российской Федерации" и ст. 448, 449 ч. 1 Гражданского кодекса РФ. Предметом торгов, кроме строительства объекта в целом силами генерального подрядчика, могут быть специальные строительные работы для субподрядчиков, инженерно-изыскательские и проектные работы, поставка комплектного технологического оборудования, управление инвестиционно-строительным проектом и некоторые услуги.

Участниками торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Заказчиком является юридическое лицо, для которого выполняется выставляемый на торги предмет торгов. Он изыскивает необходимые инвестиционные ресурсы, по готовности которых принимает решение о проведении торгов, назначает организатора торгов, утверждает и контролирует состав тендерного комитета, утверждает результаты торгов и заключает договор подряда с их победителем.

Организатор торгов это специализированная посредническая организация со статусом юридического лица и лицензией на право проведения торгов. Он готовит вес документы для объявления торгов, публикует объявление или рассылает приглашения, организует подготовку и распространение тендерной документации, формирует тендерный комитет, собирает оферты, организует саму процедуру торгов и объявляет их результаты.

Все расходы организатора торга оплачиваются заказчиком. Очень опытный заказчик может обойтись без посредника и сам стать организатором торга,но для этого ондолжен получить лицензию па право проведения торга.

Тендерный комитет это постоянный или временный коллегиальный рабочий орган, состоящий из представителя заказчика, организатора торга, технических экспертов и консультантов. Главными задачами этого органа является сбор заявок претендентов, разработка тендерной документации, опенка предложений и выявление победителя торгов.

Претенденты это любые организации со статусом юридического липа, отечественные или зарубежные, подавшие заявку в письменном виде на участие в торгах.

Оференты это претенденты, представившие оферту (тендерное предложение) как согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендернойдокументации.

Тендерная документация - это одинаковый для всех претендентов информационный и инструктивный комплект документов, по которым они должны представить свою оферту.

В ее состав входят:

· приглашение на участие в торгах, содержащее общие сведения об объекте торга;

· форма заявки на участие в торгах;

· проектная документация (не весь проект, а его конструктивно-технологическая и технико-экономическая характеристика, объемные параметры, генплан, основные чертежи и схемы;

· инструкция для оферентов;

· форма банковской гарантии (документ о внесении залога, как правило, 5 % от цены предложения);

· сама оферта по форме инструкции для оферентов, содержащая исчерпывающие сведения о претенденте и его предложения по цене, срокам и качеству;

· условия и порядок проведения торгов (их процедура, критерии оценки предложения оферента и методика выбора победителя);

проект договора подряда, в котором заказчик указывает стартовую цену и сроки строительства. По форме этого проекта каждый претендент представляет свои встречные предложения.

По своей процедуре на выбор заказчика торги могут быть открытыми, закрытыми и открытыми с предварительной квалификацией.

О проведений открытых торгов заказчик даст официальное объявление в периодических изданиях ("Строительная газета" и др.), где указываются Предмет торга, характеристика объекта, объемы и сроки выполнения работ, сроки и условия получения тендерной документации и срок представления оферт. В открытых торгах могут принимать участие любые претенденты без каких-либо ограничений или предварительных условий. О закрытых торгах заказчик объявления в печати не даст, арассылает приглашения на участие в торгах ограниченному но своему выбору кругу претендентов, заранее известных ему своей состоятельностью.

Претендентам на участие в открытых торгах с предквалификацией организатор торга высылает опросник с целью заочной оценки их деловой и финансовой состоятельности по следующему перечню сведений:

· юридическое наименование, адрес, контактные телефоны, факсы:

· дата и место регистрации;

· организационно-правовая форма;

· величина уставного капитала;

· квалификационные характеристики руководящего персонала:

· банковские реквизиты;

· сведения о платежеспособности;

· заверенные копии учредительских документов;

· лицензии на определенные виды работ;

· копия последнего балансового отчета;

· справка об обязательном государственном страховании;

· прочие необходимые сведения по усмотрению организатора торга

Смысл торга с предквалификацией состоит в том, чтобы наэтой предварительной стадии отбора отсеять "несерьезных", т. с. слабых претендентов, и уже только оставшейся меньшей части наиболее вероятных претендентов присылаются приглашения научастие в торгах. В этом случае меньше работы организатору торга и тендерному комитету.

Этапы подготовки и проведения торгов и последовательность действий их участников иллюстрируются рис. 1.

Метод размещения заказов и поиска подрядчика на основе торгов имеет и ряд недостатков. Нередки случаи, когда торги состоялись, но победитель не выбран, так как все предложения претендентов не удовлетворили заказчика и он вынужден организовывать новые торги на каких-то новых условиях. Это означаем, что все его усилия, затраты средств и времени оказались безрезультатными. Победитель торга может предложить меньший срок строительства но сравнению со стартовым сроком на 1-2 месяца, но заказчик при этом тратит 4-6 месяцев на предварительную квалификацию, всю процедуру сбора и рассмотрения оферт и заключение договора подряда.

Рис. 1. Последовательность действий участников открытого торга

В этом случае никакого выигрыша времени не получается, наоборот, торги становятся новой фазой инвестиционного цикла, отдаляя ввод объекта. И в течение всего этого времени заказчик несет немалые дополнительные расходы по оплате услуг организаторов торга и специалистов тендерного комитета за счет гл. 10 "Сводного расчета стоимости строительства".

Во избежание всех этих потерь заказчик по своему усмотрению имеет право избрать альтернативный способ заключения договора подряда па основе прямых переговоров с заранее выбранным им подрядчиком без всяких посредников и торгов. Этот метод предполагает высокую деловую репутацию обеих сторон, хорошо знающих друг друга по предшествующему сотрудничеству и уверенных в том, что они обо всем договорятся и достигнут оптимальных для обеих сторон условий договора подряда.

Если договор подряда заключается на основе прямых переговоров, то объем и сроки преддоговорной работы определяются протоколом о намерениях сторон (иногда его называют предварительным договором). В этом протоколе фиксируют:

· намерение одного - заказать, другого - построить объект;

· основные параметры объекта (величина, стоимость, сроки);

· состав, объем и сроки передачи подрядчику документации, необходимой для составления проекта договора подряда;

· готовность стройплощадки и условия ее освобождения;

· порядок обеспечения стройки оборудованием и материалами;

· порядок и сроки заключения договора подряда;

· меры имущественной ответственности сторон за нарушения протокола о намерениях.

Этот метод не увеличивает, а сокращает инвестиционный цикл и не связан с дополнительными расходами заказчика, поэтому в зарубежной практике, в частности в США, примерно половина всех строительных контрактов заключается именно таким способом. Схема заключения договоров подряда представлена на рис. 2.

Рис. 2. Схема подготовки и заключения договора генподряда на основе прямых переговоров

2.2Содержание и структура договора генподряда

Договор генерального подряда (договор генподряда) широко применяется в сфере капитального строительства. Заказчик заключает договор генерального строительного подряда с одной строительной организацией — генеральным подрядчиком (генподрядчиком), который ведет управление объектом строительства, и в свою очередь, для выполнения отдельных комплексов работ может привлекать специализированные организации на основе договора субподряда, т. е. в качестве субподрядчиков. Субподрядчика зачастую привлекают на выполнение работ по договору генерального подряда, на которые нужно специальное разрешение, например лицензия на осуществление проектно-изыскательских работ, которой нет у генподрядчика. Основные функции генерального подрядчика, которые должны быть описаны в любом образце договора генподряда:

· выполнение видов работ, предоставленных в лицензии, собственными силами;

· заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ;

· организация строительства;

· охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно-монтажных работ;

· контроль за выполнением работ по договорам подряда и субподряда;

· сдача объекта в эксплуатацию "под ключ";

· оформление исполнительной документации и др.

По договору генерального подряда, заказчик состоит в договорных отношениях только с генподрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором генподряда, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями.