Основы экономики строительства (стр. 6 из 7)
Кроме основных показателей могут быть использованы такие показатели: вес конструктивных элементов, объем в деле, утеплители (по видам) и т.д.
Для полноты оценки вариантов в качестве наиболее важного показателя оценки должны быть приняты показатели: приведенные затраты, экономический эффект по сравниваемым вариантам строительных конструкций рассчитывается по формуле:
Э = ((З1 + ЗС1 ) + ЭЭ - (ЗС2 + З))*А2, где (методуказания № 116(6), ф-ла 1)
Выбор эффективных объемно-планировочных решений.
Осуществляется также на основе сопоставления проектируемого варианта с показателями наиболее эффективных типовых проектов, либо аналогичных проектов.
Основные показатели:
сметная стоимость строительства всего, в т.ч.:
- общие строительные работы с разбивкой по видам работ;
- сантехнические работы;
- электротехнические работы;
2) капитальные вложения в базу;
3) годовые эксплуатационные затраты и т.д.
Дополнительные показатели:
объем и вес конструкции;
затраты труда на строительной площадке;
количество типоразмеров конструкций и т.д.
Расчет экономического эффекта, выполняется по формуле:
Э = В * Y Zmi=1 З1i * Lt + Ээ – Zni=1 З2i * Lt (4)
где (методуказания № 116(6))
2. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность сравнительная (относительная) эффективность.
Коэффициент обшей эффективности представляет собой по данному предприятию:
Коэ пред = Ц- С/К, где
Ц - стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах.
С – себестоимость годового выпуска продукции.
К – капитальные вложения
Ц-С = Прибыль
Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:
1) изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;
2) изменение материалоёмкости продукции;
3) изменение фондоёмкости продукции;
В качестве дополнительных показателей используются такие:
1) производительность труда;
2) фондоотдача;
3) удельные капиталовложения;
Сравнительная эффективность капиталовложений определяется по формуле еденных затрат, исходя из критерия их минимизации:
Зi = Сi + Еn * Кi – min
При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:
1) по кругу предприятий;
2) составу учитываемых затрат в объёме продукции;
3) по уровню цен и ценно-образовательным факторам.
Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается в строительства, он достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:
Эв сфере =УПР(1-
), гдеУПР - условно постоянные расходы;
Тф(план) - фактическая продуктивность строительства
Тнорм. - нормативная продуктивность строительства.
Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.
Эсф.р-ва = Эд.ввода в эксп. + Эвысв.ОПФ
3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТОВ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Расчет обшей сравнительной экономической эффективности предприятий непроизводственной сферы производится по тем же показателям, которые применяются для производственного строительства.
Целью технико-экономической оценки проектов непроизводственных объектов, является установление их соответствия требованиям действующих нормативно-инструктивных документов. Основными из них являются:
1) соответствие проекта местным климатическим, демографическим и градостроительным условиям;
2) соответствие проектных решений нормативным требованиям части параметров зданий, состава и размещения помещений, их взаиморасположение.
3) обоснованность выбора строительно-конструкторских систем и схем.
При технико-экономической оценке непроизводственных зданий используются следующие характеристики:
I. Объемно-планировочные решения (на примере жилых зданий):
1. Приведенная общая площадь, приходящаяся на одну квартиру.
2. Жилая площадь, приходящаяся на одну квартиру.
3. Поэтажная площадь внеквартирных помещений (площадь лестничных клеток вне квартирных коридоров, лифтовых холлов), приходящаяся на одну квартиру и т.д.
II. Сметная стоимость строительства (на один м кв приведенной площади, жилых домов ):
1. Общая сметная стоимость строительства дома с учетом всех затрат.
2. Сметная стоимость строительства дома (вспомогательных объектов), включаемых в главу 2.
3.Сметная стоимость внешних инженерных сетей (на кв м приведенной площади ).
ВЫВОД: кроме затрат в сфере строительства, надо учитывать затраты в сфере эксплуатации, которые включают:
1) затраты на восстановление и ремонт здания;
2) затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования;
3)затраты на содержание зданий и территорий (придомовые территории и внешние инженерные сети;
4) затраты на административно-управленческие расходы ЖЕКа.
ТЕМА 7. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1. ПОНЯТИЕ РЕНТЫ. ЕЕ ВИДЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ
Капитал, инвестированный в объекты длительного пользования и не требующий от владельца предпринимательской деятельности приносит владельцу прибыль в виде ренты.
В строительстве этот вид капитала связан с двумя вилами недвижимости земельными участками и зданиями, которые сдаются в наем. Сущность капитала, приносящего владельцу ренту, состоит в том, что он дает возможность пользователю извлекать прибыль подлежащую распределению между ними в зависимости от их долей в совокупном капитале, участвовавшем в деле. Рента может быть получена владельцем земельного участка в результате продажи его застройщику или передачи в длительное пользование. При этом застройщик, вкладывая дополнительно свой капитал и идеи, получает прибыль, часть которой должна составлять рента.
Виды и характеристики ренты:
1. Абсолютная рента соответствует участкам на окраине агломераций. Она представляет собой как бы минимальное финансовое препятствие при получений участка, хотя и требует максимальных затрат на освоение. Уровень ренты устанавливается в зависимости от спроса и предложения.
2. Дифференциальную ренту может получить владелец участка, на котором затраты по освоению ниже, чем на окраине. Хорошо информированный землевладелец стремится воспользоваться этим преимуществом.
3. Монопольная рента образуется в особых случаях, когда участки размещены в центральных зонах, особо престижных или комфортабельных.
Виды ренты различаются также в том, что абсолютная рента включает в стоимость строительства иены земельных участков, монопольная же не оплачивается в составе стоимости строительства переносится на пользователя (заказчика) объекта. Дифференциальная рента балансирует затраты на обустройство и минимальную ренту.
На лучших участках превышение стоимости компенсируется в процессе эксплуатации объектов и не является общественно необходимыми затратами на строительство. Капитал, приносящий ренту, отличается от ссудного тем, что его владелец, хотя и не занимается предпринимательством, но рискует в большей степени, чем если бы он поместил эти деньги в банк под про центы. Земельные участки и недвижимость в большей степени подвержены влиянию рыночной конъектуры по этому владелец капитала при заключении сделок в праве рассчитывать на большую относительную прибыль, чем банковский процент, что впрочем, не исключает возможность неудач.
2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Исключительная роль, которая отводится в рыночной экономике строительства проблеме землепользования, определяется тем, что однажды приобретая земельный участок, владелец получает возможность в течение многих лет использовать его с выгодой для себя.
Факторы, влияющие на экономическую оценку земельных участков:
ценность для нынешнего владельца;
эффективность для покупателя, исходя из перспектив использования;
Удобство условий в процессе строительства.
Поиск подходящего земельного участка часто осложняется различными юридическими ограничениями: перспективными планами развития территорий, экономической обстановкой, требованиями архитектурной выразительности, необходимостью определенного инженерного оснащения участков, т.е. обычно создается благоприятные условия для одного вида строительства и неблагоприятные для другого, либо вообще строительство может оказаться нецелесообразным. Возникающие в связи с этим проблемы не могут не отражаться на стоимости земельных участков и строительства.
Смена владельцев земли происходит настолько часто, что в рыночной экономике особой проблемой стала оценка участка. Земля приобретается один раз, но служит длительное время. Это позволяет рассматривать цену в виде ренты, а не стоимости труда и капитала. Размер ренты, т.е. регулярно получаемых доходов от использования участка, и образует его цену.
3. ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ ПОД ЗАСТРОЙКУ
Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:
1) увеличение спроса на землю под застройку;
2) цена участка в городском районе определяется его место расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.
При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:
1) инженерно - строительная характеристика участков:
- качество грунтов для строительства;
- влажность грунтов;
- осушение земель.
2) Расположение их в плане города:
- относительно сложившихся и возможных транспортных связей;