- с центральными и административными районами города;
- общественными, торговыми и промышленными зонами.
3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.
4) Природное окружение и т.д.
Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделимо от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и т.д. строительство.
Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:
1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;
2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.
Пример.
Задача 1.
В районе города Киева в зоне селитебной территории расположен объект, занимающий 300 га территории. Балансовая стоимость объекта составляет 10 млн. грн. Требуется определить экономическую эффективность целесообразность его вывода за пределы селитебной зоны. РЕШЕНИЕ:
Из расчетов, выполненных на основе формулы (1) территория рассматриваемого района по инженерному благоустройству оценивается в 200 тыс. грн.
Пинж = (К1 +К2)+И *Т (1)
где Пинж - приведенные затраты на инженерное благоустройство;
К - балансовая стоимость существующих систем благоустройства района на планируемый (проектный) период, тыс. грн.;
К - предстоящие капитальные вложения в развитие – инженерного благоустройства района, тыс.грн.;
И - эксплуатационные издержки;
Т - нормативный срок экономической эффективности (в градостроительстве
принят 10 лет).
Исходя из вышеприведенных данных территория занимаемых объектов может быть оценена по благоустройству
200 тыс. грн. * 30 тыс. грн. = 60 млн. грн. ,
что в 6 раз превышает балансовую стоимость.
2. Определим затраты, связанные с переносом инженерных сооружений по формуле (2).
Псоор.ком = Znq=1 a * (KHq + Кqдем - Кqост) (2)
где П - затраты в связи с переносом инженерных сооружений и коммуникаций, соор. ком. в тыс. грв.
а - размер сноса или переноса инженерных сооружении (объектов), коммуникаций q в км.
К - сметная стоимость нового строительства единицы мощности (или протяженности) в тыс. грв/ед.
К - балансовая стоимость сохраняемого оборудования, отнесенного к единице q мощности (протяженности) в тыс.грв,/ед.
Псоор. =Кн + Кдем –Кост = 15 + 3,7 – 5 = 13,7 млн. грв.
3. Ценность занимаемых под объект с/х земель равна
7,5 тыс.грв/га * 300га =2,25 млн. грв.
4. Суммарные затраты составят
Z = 13,7 +2,25 = 15,95 млн. грв.
ВЫВОД: Перенос объекта из селитебной зоны значительно дешевле, чем потеря в центре селитебной территории инженерно освоенных, пригодных для застройки участков.
Задача № 2.
В районах размещения нового строительства проложено около З00 км высоковольтных линий электропередачи (лэп), которые с развитием города оказались в центре селитебной зоны и, согласно действующим правилам, занимают под техническими коридорами 1000 га. Требуется определить целесообразность переноса коммуникаций, учитывая, что новая трасса увеличит протяженность ЛЭП на 5 км.
Решение.
1. Используя формулу (2) определяем затраты по переносу ЛЭП
Пком=Znq=1a(KHq + Кqдем - Кqост)+Аn КHq =300 (40+10-12)+50 * 40=13,4 млн. грв.
2. По формуле (1) определяем ценность инженерного благоустройства территорий занятых под техническими коридорами
Пинж =(3,1 + 90) + 5,58 * 10 = 148,9 тыс. грв./га, Т =10 лет
143,9 тыс. грв./га * 1000 га =148,9 млн. грв.
ВЫВОД: Перенос ЛЭП экономически целесообразен.
Основа комплексной градостроительной оценки территорий городов.
Основой для построения комплексной градостроительной оценки является дифференциация территории города по зонам. Эти зоны характеризуются: этапами застройки города; архитектурно-планировочной структурой; системой основных магистралей: состоянием жилищного фонда и др. видов застройки; уровнем инженерного благоустройства, транспортного обеспечения; коммунально-бытового обслуживания; природными факторами. Зоны представляют собой различную качественную ценность и относительную однотипность внутри каждой структурной единицы как с точки зрения удобств проживания, так и по условиям размещения нового строительства.
Отвод городских территорий под новое строительство сопровождается сносом ветхих и малоценных зданий и объектов или переносом отдельных капитальных сооружений на др. участки. Снос строений любой категории капитальности вызывает сокращение основных фондов и требует средств на их восстановление. Оценка территории города по размеру возмещения расходов, с вязанных со сносом и переносом объектов, представляется суммой показателей, отражающих затраты по сносимым и переносимым строениям, сооружениям и коммуникациям.
По капитальности жилищный фонд города классифицируется на 3 основные группы:
1. капитальный – каменные строения, многоэтажные, полностью или в значительной степени благоустроенные;
2. малоценный - малоэтажные жилые дома каменные или деревянные с износом 30-60% без полного набора санитарно-технических устройств, но эти дома могут быть еще использованы для проживания в них на протяжении ряда лет;
3) ветхий - как правило, бараки и аварийные дома, строения с износом более 60% не имеющие санитарно-технических устройств.
СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. А.М. Гугай, Е.И. Шилова, А.Ф. Гайко „Економіка будівельних організацій”. – К. Міленіум, 2002. - 224 с.
2. Экономика строительства /Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрейт, 1998 – 416 с.
3. «Рынок как орган экономики и маркетинга» Соств. Семклетка Г.П., 1994 г.
4. «Толковый словрь рыночной экономики» /Под ред. Ф. Крутикова 2-е изд. Доп. – М. 1993 – 300 с.
5. Фрейнкман Б.Ю. «Экономика бизнеса» Начальный курс 1994 – 160 с.
6. „Все о рынке ценных бумаг” – М., 1992 – 112 с.
7. „Финансы” Б.М. Роди нова, Д.А. Захарченко и др.. – М., 1994 – 432 с.
8. „Банковское дело” /Под ред. О.И. Лаврушина –М., 1992 -132 с.
9. Банковская энциклопедия /Под ред С.И. Лукаша 1994 – 249 с.