Фактическое техническое состояние конструктивных элементов определяется, в основном, визуальным способом; при необходимости возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов (фундаментов, перекрытий).
По жилому дому определяется техническое состояние каждого конструктивного элемента в отдельности:
- фундамента и цоколя;
- стен;
- перегородок;
- перекрытий;
- полов;
- крыш;
- оконных и дверных проёмов;
- инженерных коммуникаций.
Если помещения жилого дома имеют различный характер отделки и техническое состояние, обследование ведётся по каждому помещению в отдельности.
По надворным постройкам физический износ определяется в целом по строениям.
11 Оценка домостроений
Оценка домостроения производится по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости для оценки строений, принадлежащих гражданам в городской и сельской местности Украины».
Укрупнённые показатели составлены в виде таблиц, включающих большую группу домов, надворных строений и сооружений.
Таблицы оценочных норм содержат техническую характеристику конструктивных элементов строений и сооружений (фундаментов, стен, перекрытий и др.) их удельные веса в общей стоимости типичного строения.
При производстве экспертизы по разделу домостроения, как правило, оценка даётся в двух вариантах цен:
- в инвентаризационных ценах, которые необходимы для производства расчётов при разделе домостроения;
- по действительной (рыночной) стоимости для определения суммы денежной компенсации.
Определение инвентаризационной стоимости домостроения производится методом сопоставления строений, входящих в состав домостроения с типичными строениями и сооружениями таблиц «Сборника укрупнённых показателей восстановительной стоимости функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений» утв. Приказом фонда Госимущества Украины и Госкомитетом Украины по вопросам ЖКХ №2929/227 от 23.12.2004г. с применением конструктивных поправочных коэффициентов и скидки на физический износ.
Действительная (рыночная) стоимость определяется затратным методом. Методическими разработками, регламентируется за основу расчёта принимать базисную инвентаризационную стоимость в ценах 2003 года, переходя к ныне действующим ценам посредством коэффициента изменения сметной стоимости строительства.
Действительная стоимость строений в ныне действующих ценах на строительные материалы и работы определяется по формуле:
Сд = С б х 8,64 где:
Сб - инвентаризационная действительная стоимость узаконенной части домостроения в базисных ценах 1984 г. Вычисляется путем применения коэффициента перехода от цен данного периода к ценам 1984г. и составляет 11673 руб. ( 41394 : 3,546 = 11673 руб.)
3,546 - коэффициент перехода к базисным ценам, применяемый на основании Приказа Госстроя Украины от февраля 2001 г. № 30 «Об утверждении индексов изменения стоимости жилого фонда по состоянию на 1 января 2001 г.
8,64 - коэффициент изменения сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 г. на период оценки. Принят на основании «Сборника официальных документов и разъяснений «Ценообразования в строительстве», утв. Госстроем Украины №5 май 2006г.
12 Определение технической возможности раздела жилого дома
При разработке экспертом возможных вариантов выдела доли из общего имущества следует в основу положить размеры идеальных долей совладельцев, если в определении о назначении экспертизы не указано иное. В случае если невозможно составить варианты конкретного раздела жилого дома в соответствии с идеальными долями, то эксперт разрабатывает варианты, исходя из наибольшего приближения к идеальным долям.
Раздел жилого дома выполняется исходя из полезной площади в следующем порядке:
- в первую очередь следует исходить из основной части дома (в капитальных стенах) и жилых пристроек к нему, определяя каждому из совладельцев часть дома в соответствии с принадлежащей ему долей в общей собственности.
Полезная площадь жилого дома, соответствующая идеальной доле совладельца определяется:
Ап = А х Ип (кв.м.)
где: А- полезная площадь жилого дома, кв.м.;
Ип – причитающаяся идеальная доля каждого совладельца.
Площадь имеющихся не отапливаемых помещений, не включаемых в полезную площадь: веранды, тамбур делится по возможности, пропорционально идеальным долям, либо выделяется полностью за той стороной основных строений, к которым она прилегает.
Определяя возможность раздела жилого дома, за основу принимаются следующие нормативно-технические требования:
- «Инструктивных указаний о порядке проведения экспертных работ», п.4.1. Исследование и проработка возможных вариантов порядка пользования жилым домом и вариантов выдела доли из общего имущества производится, исходя из фактического состояния конструктивных элементов и существующей планировки жилого дома.
- Согласно ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые здания»:
К жилым и подсобным помещениям квартиры предъявляются следующие требования:
а) жилая комната – в соответствии с п. 2.24 ДБН В.2.2-15-2005 должна иметь площадь не менее 15 м2 .
б) кухня – в соответствии п.п. 2.24, 2.26 ДБН В.2.2-15-2005 должна иметь площадь не менее 7 м2 при ширине минимум 1,8 м и быть обеспечена естественным освещением и проветриванием. При этом в однокомнатных квартирах вместо кухонь допускается предусматривать кухни-ниши при условии их оборудования электроплитами и устройством в них принудительной вентиляции;
- «Инструктивных указаний о порядке проведения экспертных работ»
п.4.5 (б) При разделе предусматривать изоляцию выделяемых квартир и обеспечением самостоятельного выхода.
П.4.5 (в) При определении порядка пользования в первую очередь исходить из основной части дома (в капитальных стенах) и жилых пристроек к нему, определяя каждому из совладельцев, часть дома в соответствии с принадлежащей ему долей в общей собственности. Затем определить порядок пользования нежилыми пристройками, надворными постройками и сооружениями.
13 Определение объёма и стоимости работ по переоборудованию при разделе жилого дома
Разрабатывая варианты раздела помещений жилого дома, необходимо указать работы по переоборудованию, связанные с организацией изолированных комнат определяя их стоимость и отражением вопроса отопления выделяемых частей.
К таким работам, как правило, относятся:
- установка дополнительных перегородок с целью выделения изолированных помещений;
- устройство новых дверных и оконных проёмов; заделка существующих, а также изменение направлений открывания дверей;
- расширение существующих оконных и дверных проёмов;
- разборка отопительных печей и устройство их на других местах;
Все виды работ связанные с переоборудованием необходимо согласовать с районными местными властями в установленном законом порядке.
14 Раздел домостроения в целом
Раздел домостроения определяется по двум критериям:
- инвентаризационной действительной стоимости;
- по площади.
При разделе домостроения:
а) определяется выделяемая часть жилого дома;
б) затем надворных построек по мере их прилегания;
в) вычислить стоимость предлагаемых к выделу частей;
г) определяется реальная доля, как соотношение стоимости предлагаемых к выделу строений к общей стоимости строений домовладения;
д) определить перечень и стоимость работ по переоборудованию.
е) расчёт суммы денежной компенсации при разделе домостроения с отступлением от идеальных долей.
ж) раздел домостроения оформляется графическим приложением.
1. Инструктивные указания «О порядке проведения экспертных работ» МЖКХ Украины.
2. Инструктивные указания «О порядке учета площадей домов при проведении технической инвентаризации» МЖКХ Украины 1980 г.
3. «Гражданский кодекс Украины» 2001 г.
4. «Жилищный кодекс Украины» Киев, Политлитература, 1990 г.
5. Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утв. приказом Госстроя Украины от 24.05.01 г. №127
6. Сборник укрупнённых показателей восстановительной стоимости функциональных объектов-аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений» утв. Приказом фонда Госимущества Украины и Госкомитетом Украины по вопросам ЖКХ №2929/227 от 23.12.2004г.
7. КДП 2041-12 Укр. 226-93 «Правила оценки физического износа жилых зданий» Госкомжилкоммунхоз Украины, 1993 г.
8. ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые здания»
9. ДБН Д.1.1-1-2000 «Правила определения стоимости строительства»
10.«Методика экспертного исследования раздела домостроений индивидуальных застройщиков» ОНИИСЭ, 1997 г. Конченко Е.А., Чайка А.В.
11.Разрешение судами споров о разделе дома в натуре. Определение порядка пользования домом и земельным участком 1992г. Гудзь Л.Е.