Проектная документация и планирование строительного бизнеса
1. Организация проектирования в строительстве
Проектная документация на строительство разрабатывается в соответствии со СНиП и состоит из комплекса технически и экономически обоснованных графических и текстовых материалов, необходимых и достаточных для возведения предприятия, здания, сооружения или их комплексов.
Основным документом, регламентирующим правовые и финансовые отношения между застройщиком и разработчиком проектной документации, является договор (контракт) с приложением задания на проектирование.
Задание на проектирование составляется заказчиком или по его поручению генпроектировщиком, согласовывается с местными управлениями по архитектуре и экспертизе и утверждается Инвестором или Застройщиком. В нем приводятся как общие, так и специфические требования по проектированию, в том числе выведение пусковых комплексов и очередей возведения объектов. В здании обязательно отражаются требования к архитектурно – строительным и конструктивным решениям, требования по разработке инженерно – технических мероприятий гражданской обороны и мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций, особые требования к разработке природоохранных мероприятий.
К типовым заданиям, предусмотренным СНиП, следует добавлять специфические требования местных органов управления и требования застройщика по индивидуальным особенностям объектов. Застройщик указывает размеры отчислений на содержание технического надзора, страхование СМР, экспертизу проектно – строительной документации, проведение инспекционного архитектурно – строительного надзора, подготовку эксплуатационных кадров и т.д. Кроме перечисленного, по объектам производственного назначения указываются требования по режиму работы предприятия, его перспективному развитию и конкурентоспособности продукции, а по объектам жилищно – гражданского назначения отражаются требования к встроенным или пристроенным помещениям, их площадь, назначение и состав помещений, их пропускная способность и т.д.
В соответствии с СП11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений» проектную подготовку к строительству можно условно разделить на три этапа.
На первом этапе с целью сбора более объективных данных во многих регионах России внедрена предпроектная стадия разработки документации для принятия решения по отводу земельного участка под строительство.
На первом этапе вначале намечаются объемно–планировочные решения объектов и его технико–экономические показатели с номенклатурой продукции или услуг. Затем по укрупненным показателям или по объектам–аналогам определяется потребность в инженерном обеспечении (тепло, вода, электро – энергия, сброс хозяйственно – фекальных вод, газ), в сырье и материалах. Для возведения микрорайонов и крупных промышленных объектов, кроме этого, разрабатываются транспортные схемы и намечаются мероприятия по развитию социально – бытового сектора.
Для промышленных комплексов определяют необходимый объем жилищно–гражданского строительства.
На втором этапе, после получения одобрения местных органов самоуправления, получают от СЭС, Госпожарнадзора и организаций по охране окружающей среды письменное заключение о возможности возведения объектов на данной территории. Затем проводят необходимый комплекс инженерных изысканий и определяют источники финансирования. В результате подготавливаются необходимые для принятия решения обоснования технической возможности, экономической и социальной целесообразности инвестиций. Завершается этап подготовкой решения об отводе земельного участка под строительство.
Проектная документация на строительство объектов жилищно – гражданского назначения состоит из следующих разделов:
- общая пояснительная записка;
- архитектурно – строительные решения;
- технические решения;
- охрана окружающей среды;
мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций и инженрно – технические мероприятия по гражданской обороне;
- организация строительства;
- сметная часть;
- эффективность инвестиций.
Проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения кроме того включает:
- управление производством и предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;
- энергоэффективность.
Состав, содержащие и степень детализации проектной документации определяется заданием на проектирование, действующим СНиП и СП, ведомственными нормами, сложностями и назначением возводимых объектов и здравым смыслом.
Стадийность проектирования. В зависимости от индивидуальных особенностей объектов недвижимости проектная документация на их возведение разрабатывается в одну или две стадии.
Проектирование в две стадии (проект со сводным сметным расчетом стоимости строительства) и рабочая документация (РД) со сметами производится для крупных и сложных предприятий, сооружений, комплексов зданий и индивидуальных объектов.
Проектирование в одну стадию (рабочий проект (РП) со сводными сметным расчетом стоимости строительства и сметами) выполняется для технически не сложных объектов, а также для зданий и сооружений, возводимых по повторно применяемым проектам.
В практике строительства часто вместо Проекта (при двухстадийном проектировании) разрабатывается технико – экономическое обоснование (ТЭО) строительства, а при одностадийном проектировании – утверждаемая часть РД. Состав документации должен быть достаточным для рассмотрения на техническом совете проектной организации с участием застройщика и инвестора с последующим утверждением в архитектурном управлении региона при наличии положительного заключения экологической и государственной вневедомственной экспертизы.
Таким образом, на третьем этапе производится разработка проектной документации для согласования ее с надзорными инстанциями (СЭС, Госпожрнадзор, МЧС, Комприрода, эксплуатационные организации, ГАИ и др.) и проведение экспертиз. После утверждения инвестиций вся документация передается в инспекцию местного архстройнадзора для оформления разрешения на строительство.
Согласование с заинтересованными организациями и прошедшая государственную экспертизу проектно – строительная документация передается на утверждение инвестору или застройщику. При положительном результате решение оформляется постановлением, приказом или распоряжением.
После получения положительного заключения экспертизы разрабатывается РД или завершаются работы по выпуску РП.
Для технически и экологически сложных объектов и при особых природных условиях строительства по ходатайству Инвестора и Застройщика с разрешением местных органов управления возможно одновременно с рассмотрением Проекта производить выпуск РД и осуществлять строительство с дополнительными детальными проработками по отдельным зданиям, разделам и вопросам.
Каждый раздел РД или РП начинается с листа «Общие данные», на котором размещают ведомость чертежей основного комплекта, ведомость применяемых и ссылочных типовых проектных решений и документов, перечень работ на которые составляют акты на скрытые работы, краткие пояснения к порядку выполнения работ, данные о происхождении нормо – контроля и согласования с разработчиками смежных разделов документации.
2. Планирование и управление объектом
Система планирования как предмет состоит из отдельных плановых комплексов (подсистем), к которым относятся:
- Генеральное целевое планирование, задачами которого являются
материальные, стоимостные и социальные цели предприятия на долгосрочную перспективу (срок от 3 до 5 лет) – долгосрочное планирование;
- стратегическое планирование, задачами которого являются планирование программы и потенциала предприятия по объектам и структуре объектов (срок от 1 года до 3 лет) – среднесрочное планирование;
- оперативное планирование, задачами которого являются планирование процессов последовательности осуществления видов (операций) деятельности предприятия (строительного участка) во времени и пространстве, необходимых для достижения целей (срок до 1 года) – краткосрочное планирование.
В общем виде планирование представляет собой действия по составлению, координации и реализации планов предприятия как интегрированной части менеджмента с осуществлением контроля его хозяйственной деятельности.
Процесс планирования начинается с генерального целевого планирования. Материальные, стоимостные, социальные и другие цели планируются с учетом уровня их достижения в прошедших периодах.
Материальными целями для предприятия строительной отрасли могут быть готовые законченные строительные объекты или сооружения, а также комплекс работ (услуг) как гражданского, промышленного, так и специального назначения.
Стоимостные цели – это финансовые и экономические цели по достижению требуемого экономического результата, запланированного уровня рентабельности, оборота, ликвидности и т.д.
Социальные цели – это обязанность строительной организации перед обществом, представляемого в виде уплаты обязательных налогов и требуемых государственных отчислений, социальная обеспеченность занятости работающих на предприятии, необходимые правила поведения по отношению к персоналу, инвесторам, заказчикам, субподрядчикам, общественности и др.
Долгосрочное планирование это не обязательство комплексное планирование, охватывающее все стороны деятельности строительного предприятия с одинаковой степенью детализации. Долгосрочное планирование может иметь и вполне конкретную целевую ориентацию, например охватывать одну из функций управления, развития и производство – хозяйственной деятельности предприятия.