Главным нововведением конца 80-х - начала 90-х годов было появление частнопрактикующих архитекторов при частных заказчиках, сначала в виде архитектурных кооперативов, а с 1989 г. - в виде персональных творческих мастерских, архитектурных бюро и студий. В конце 80-х годов на лидирующие позиции вышли архитектурные бюро, возглавлявшиеся в основном архитекторами "среднего поколения", такие, как "Остоженка" и "Артэ", "Киселев и партнеры" и "Арксим", "Бригада А", "АМД-Студио" и др.
Началом современного этапа архитектурных работ по реконструкции центра можно считать постановление правительства Москвы 1991 г. К этому времени закончилась реформа административного деления Москвы.
Исторический центр Москвы со своим историческим и архитектурным наследием был разделен на 13 административных районов, расположенных по радиусам от Кремля. Центр предполагалось выделить в пределах Садового кольца. Были выработаны новые Принципы финансирования реконструкции Московского центра, основанные на частных источниках. Городские архитектурные органы были призваны к координации, контролю и экспертизе принятых в творческих соревнованиях решений архитектурных задач.
Изменившаяся структура исполнительной власти потребовала новых поисков эффективных форм управления. Созданное А/О открытого типа "Корпорация развития территорий", изучив данные материалы, выработало рекомендации по количеству общественных зданий, включая детские учреждения, предприятия торговли, сферы услуг, питания, офисы, гостиницы на уже сложившейся территории застройки с целью ее развития. Сюда включались зоны, пригодные для проживания, работы и отдыха,
Возникло противостояние частнопрактикующих архитекторов и государственных организаций в плане социальных взаимодействий, эволюции идей, стилевых ориентации.
В первой половине 90-х годов сложился целый ряд архитектурных фирм, основанных "молодым поколением", прошедшим профессиональную архитектурную школу в 80-х годах, таких, как "Лара-Дит", "Рождественка", "А + А", "А & А", "ДИА", "АРВИС" и др.
Архитекторы и градостроители приступили к реконструкции центра, вписывая отдельные решения в будущую концепцию квартала или микрорайона.
Хорошо проработана программа социально-экономического и градостроительного развития муниципального района "Якиманка", в которой большое участие приняла архитектурная мастерская "МБА". Этой мастерской также проработана градостроительная концепция регенерации застройки по улице Большая Полянка.
Программа социально-экономического и градостроительного развития, утвержденная Градостроительным советом Москвы, прошедшая экспертизу Москомархитектуры, одобрена правительством Москвы.
В основу Программы положены три схемы: архитектурно-планировочная концепция (место застройки, высотная характеристика и т.д.); схема повладельческой парцелляции (парцеллы - сохранившиеся исторические домовладения с выходом на красную линию, водостоком, проходами и т.д.); схема функционального использования территории (сбалансированное развитие жилых, промышленных и общественных зон). Отработана информационная система территории с введением территориального кадастра на основе уникальной системы кодов и классификаторов, организующих банк данных.
Одна из главных задач - строительство и реконструкция многофункционального центра как центра деловой активности с банками, офисами, представительствами разных фирм, так и политической, где сосредоточены органы Государственного управления. Жилые здания также необходимы в центре, но особое распространение получили такие типы общественных архитектурных объектов, как офисы, рестораны, казино, галереи, салоны-магазины - ряд особых вкраплений в старой застройке города.
В течение прошедшего периода была возрождена Российская Академия архитектуры и строительных наук, упраздненная в эпоху борьбы с излишествами в архитектуре. Это дало возможность контроля архитектурного стиля застройки Москвы.
Поиски современного пути в архитектуре представляют здания "Макдональдс" на улице Огарева, Московский международный банк на Кропоткинской набережной - примеры положительных тенденций, показывающие наши достижения в области формы на уровне современной мировой архитектуры.
Инвестиции западных фирм были обращены на реконструкцию центра и других районов Москвы. Первыми проектами, осуществленными в Москве, стали гостиницы-новостройки "Редиссон-Слаянская", "Олимпия-Пента", кемпинг "Балчуг", реконструкция гостиниц "Метрополь", "Националь", а также жилой многофункциональный комплекс переменной этажности "Парк-Плейс" на Ленинском проспекте.
Впервые в центре Москвы широко началась реконструкция жилья. Иностранные строительные фирмы, обеспечивающие качество и сроки, привлекают этим частных инвесторов.
Крупные государственные архитектурные предприятия, формировавшиеся на протяжении десятилетий, такие, как "Моспроект-2", смогли хорошо выполнять крупные архитектурные заказы. Ассоциация проектных организаций "Команда-Манеж" во главе с "Моспроектом-2" официально курирует реконструкцию Манежной площади в центре столицы. За государственными инстанциями в подобных случаях остается функция регулирования и контроля.
К середине 90-х годов сложилась характерная ситуация, при которой большие проекты стали выполняться государственными проектными институтами, жилые дома, офисы и их интерьеры, как правило, архитектурными мастерскими и бюро.
Союзом архитекторов проводились ставшие традиционными смотры лучших архитектурных построек и проектов года. Тематика - от крупных градостроительных комплексов, общественных зданий, промышленных сооружений, сельских построек до реконструкции - реставрации памятников архитектуры, благоустройства.
Наметилось реальное движение к гуманизации среды, к разнообразию композиции, проработке архитектурных деталей, соблюдению человеческого масштаба, вхождению в городское или сельское окружение.
К современной архитектуре наше общество предъявляет свои требования. Архитектура должна быть ориентированной на решение насущных социальных задач, гуманной, соразмерной характеру повседневной деятельности человека, его жизненным потребностям, Конкретной в своем разнообразии, отвечающей реальным условиям региона.
Архитектура должна быть эмоционально насыщенной, ведущей человека за собой, поднимающей его над повседневностью. Главным требованием остается профессиональное мастерство работ. Сегодня архитекторы вырабатывают активную инициативу, которая направляет их энергию в конструктивное русло.
Наша архитектура - это прежде всего архитектура массового строительства, роль ее вытекает из решения важнейших социальных задач. Главная из них - создание благоприятных условий жизни и работы для всех без исключения членов общества. Только в изменении направленности в архитектурном творчестве заложена возможность создания произведений архитектуры, действительно достойных нашего времени и нашего общества.
Обновление, затрагивающее все сферы хозяйственной и общественной жизни страны, стало основной задачей архитектуры. Проводится реконструкция жилого и промышленного фонда, модернизация зданий с учетом времени их возведения.
В результате национализации земли и крупной недвижимости в городах единственным заказчиком строительных работ в советской России стало государство, т.е. правящая коммунистическая партия. Но в первое послереволюционное десятилетие её идеологический диктат ещё не сказывался на искусстве архитекторов. Открытые конкурсы, дискуссии, оригинальные проекты и системы преподавания в художественных вузах составили картину небывалого творческого подъёма конца 10-х и 20-х гг. XX в. Тогда в зодчестве видели символ преобразования общества, строительства "нового мира". Спектр направлений был очень широк: от продолжения традиции неоклассицизма 10-х гг. до самого дерзкого новаторства.
Зодчие-традиционалисты пытались создать "революционный" стиль на базе архитектурных форм прошлого, обобщая их, придавая им большую выразительность. Весьма популярным было наследие зодчества Древнего Востока. Его простой и ёмкий язык, его мотивы, говорящие о вечности и бессмертии, активно использовались в мемориальных ансамблях, таких, как памятник "Борцам революции" на Марсовом поле в Петрограде (1917-1919 гг., архитектор Лев Владимирович Руднев), Мавзолей В.И. Ленина в Москве (1924-1930 гг., архитектор Алексей Викторович Щусев).
Ярким примером технического новаторства может служить московская радиобашня, возведённая в 1922 г. по проекту и под руководством инженера Владимира Григорьевича Шухова (1853-1939). Он одним из первых использовал стальные сетчатые конструкции двоякой кривизны - гиперболоиды, имевшие большое будущее в мировой строительной практике.
Архитектурная жизнь 20-х гг. во многом определялась деятельностью творческих группировок. В 1923 г. возникла Ассоциация новых архитекторов (АСНОВА), виднейшими представителями которой были Н.А. Ладовский, К.С. Мельников. В 1925 г. создано Объединение современных архитекторов (ОСА), куда входили братья Л. А, В. А и А. А Веснины, М.Я. Гинзбург, И.И. Леонидов, И.А. Голосов и другие (их называли конструктивистами). Объединения остро полемизировали друг с другом, однако общим их идеалом было здание строго продуманное, удобное в эксплуатации, построенное при минимальных затратах труда и материалов. Таковы Дом культуры имени И.В. Русакова (1927-1929 гг., архитектор Константин Степанович Мельников) и Клуб имени С.М. Зуева (1928 г., архитектор Иван Александрович Голосов) в Москве. Творчество АСНОВА и ОСА было близко западноевропейскому функционализму, а временами даже обгоняло его в развитии.