Таблица 1. Количество построенных квартир в 1995 г., 2005 г. и 2006 г.
| Год | 1995 г. | 2005 г. | 2006 г. |
| Количество построенных квартир (тыс.) | 602 | 515 | 480 |
При этом в основном сдается жилье повышенной комфортности и большего размера для высоко обеспеченных слоев населения. Средний размер общей площади квартиры за последнее время вырос с 68 кв. м вырос до 86 кв. м.
В-третьих, непомерно растет стоимость одного кв. м жилья. В Москве она достигла 4,5 тысяч долларов, а в среднем по стране составляет более 2,5 тысяч долларов. При средней заработной плате около 15 тысяч рублей простому гражданину нужно копить на квартиру площадью 60 кв. м около 30 лет, при этом он не должен тратить деньги на еду, одежду и прочие нужды. Не сможет решить проблему и ипотека, на которую уповает власть. Выплачивать 15-20% годовых за взятый кредит могут немногие. При этом кредит выдается, если претендент может предоставить залог. Снижение процентной ставки не возможно из-за высокого уровня инфляции. Ни один банк себе в убыток не даст кредит под 5-8% при инфляции в 10-15%, несмотря на уверения руководителей правительства в канун выборных кампаний /6/.
В-четвертых, в стране 300 млн. кв. м жилья нуждается в капитальном ремонте: с 1997 года по настоящее время площадь аварийного и ветхого жилья увеличилась в 2,5 раза, с 42 до 107 миллионов кв. м. Приходит в негодность вся инфраструктура ЖКХ, что приводит к чрезвычайным происшествиям, подвергающим опасности жизнь людей.
Чтобы обеспечить людей недорогим жильем нужно больше строить. Но темпы строительства в России остаются невысокими из-за нехватки земельных участков. Точечная застройка исчерпала себя и «не делает погоды» на строительном рынке, а масштабные проекты по строительству новых микрорайонов невозможно реализовать из-за отсутствия подготовленной коммунальной инфраструктуры. Просто выделить земельный участок мало, построенные на нем здания станут жильем, только если к ним проведены свет, тепло, вода и т.д. Вкладывать средства в строительство инженерных сетей муниципалитеты вынуждают самих строителей. В результате получается долго и дорого. Страдает бизнес и будущие жильцы, покупающие метры по цене, включающей эти дополнительные расходы.
Новый Градостроительный кодекс обязал городские власти предоставлять под застройку участки уже со всей необходимой инфраструктурой. Эта норма вступила в действие с 1 октября 2005 года и должна была помочь развернуть массовое строительство. Но на такую подготовку в местных бюджетах очень часто не хватает денег. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» местным властям будут предоставляться государственные гарантии и частично субсидироваться процентные ставки по кредитам на оснащение земельных участков (на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами).
Уже в 2006 - 2008 годах начали предоставлять гарантии по кредитам на сумму 68,1 млрд. рублей и увеличивать объемы жилищного строительства до 56 млн. кв. метров. В рамках приоритетного национального проекта планируется сокращать административные барьеры, развивать рыночную инфраструктуру строительного рынка, совершенствовать градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства, модернизировать существующие объекты коммунальной инфраструктуры, привлекать частных инвесторов.
Для повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства планируется: предоставлять средства федерального бюджета на условиях софинансирования с региональными бюджетами и частными инвесторами для модернизации объектов коммунального комплекса создать с использованием бюджетных средств организацию, оказывающую поддержку муниципалитетам и коммунальным предприятиям в получении кредитов для развития и модернизации коммунальной инфраструктуры Программа государственной поддержки модернизации коммунальной инфраструктуры позволит сделать акцент на развитии новых микрорайонов /8/.
Глава III. Строительство в Вологодской области
1. Анализ стоимости жилищного строительства Вологодской области
Рост благосостояния населения в 2003-2008 гг., активные вложения денежных средств в недвижимость, развитие Федеральной программы ипотечного кредитования, упрощение процедуры получения кредитов и снижение процентных ставок с одной стороны увеличивают спрос на жильё, с другой – способствуют резкому росту цен на него.
В настоящий момент рыночная стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынках является высокой. По статистическим данным, с 2005 года до 2008 год цены на квартиры выросли более чем в 2 раза.
Значительный рост цен произошёл в 2006 году – на 75%. В 2008 году рост рыночной стоимости жилья стабилизировался и составил 1% к уровню 4 квартала 2007 года /8/.
В 1 квартале 2009 года цены на первичном рынке снизились на 3,6% за 1 кв.м. Своевременное выявление причин увеличения рыночной стоимости жилья и принятие мер, направленных на его предотвращение, позволит облегчить решение жилищной проблемы для граждан Вологодской области.
Анализируя состав затрат, входящих в рыночную стоимость 1 кв.м. типового жилья, необходимо учитывать, что кроме затрат непосредственно на возведение объекта (СМР) немалая доля средств, составляющих продажную стоимость, это различные косвенные расходы застройщиков, входящие в себестоимость: затраты на получение участка под застройку, издержки, связанные с получением разрешения и согласованием документации (данные расходы могут составлять 40%). Фактический рост рыночной стоимости жилья в области оказывается значительно выше не только расчётной стоимости (СМР), но и себестоимости строительства – от 44% в 4 квартале 2007 года до 33% в 4 квартале 2008 года.
Вывод: В 2006 году произошёл скачёк рыночных цен на 75%, в то время как расчётная стоимость (СМР) (материалы, заработная плата, эксплуатация машин и оборудования) увеличилась на 21%. Данное отличие между рыночной стоимостью и себестоимостью (33%) сохраняется и по состоянию на 1 квартал 2009 года. Это прибыль инвесторов, застройщиков, посредников.
По данным Министерства регионального развития Российской Федерации скачёк цен в 2006 году произошёл в регионах с относительно высоким уровнем экономического развития.
Если сравнивать расчётную стоимость строительства (СМР) по Северо-Западному Федеральному округу, то только расчётная стоимость 1 кв.м. жилья в Калининградской области ниже, чем в Вологодской области и составляет 24900 рублей за 1 кв.м. Самая наибольшая расчётная стоимость строительства 1 кв.м. жилья за 2008 год в г. Санкт Петербурге (39440 руб./кв.м.) и в Мурманской области (36263 рубля за 1 кв.м.).
Наибольшие удельные показатели затрат составляют работы по возведению объекта (СМР) – 56,3%, по обследованию грунтов, испытанию фундаментов и оборудования – 8,04%, по подключению объекта к сетям – 5,03%, НДС – 15,25%, а также услуги заказчика-застройщика – 3,53%. Наглядное и достоверное раскрытие составляющих строительно-монтажных работ позволяет определить на основании чего формируется конечная рыночная цена. Одной из наиболее вероятных причин удорожания себестоимости возведения жилья, на первый взгляд, представляется повышение цен на строительные материалы, в связи с чем целесообразно установить зависимость роста себестоимости жилья от стоимости строительных ресурсов.
Наиболее существенное влияние на себестоимость строительства оказывает повышение цен на железобетонные изделия и кирпич. Доля железобетона в общей структуре СМР составляет 25%. Так, например, в 2006 году стоимость ж/б панелей в Вологодской области выросла на 11,6%. Таким образом, повышение стоимости ж/б материалов увеличило стоимость 1 кв.м. жилья в Вологодской области на 2,9%. (11,6*0,25) для типового кирпичного домостроения. тогда как рыночная стоимость за 2006 год выросла на 75%, расчётная – на 21%. Из приведённых данных следует, что динамика роста стоимости отдельных строительных материалов превышает динамику роста расчётной стоимости (СМР) 1 кв.м. жилья. Производство строительных материалов связано с машино - и энергоёмким производством, рентабельность которого невысока. Растут цены на газ, электроэнергию, нефтепродукты. По статистическим данным и заявлениям руководителей заводов износ основных фондов достигает 70-80%. Оперируя данными поставщики постоянно повышают отпускные цены. Так в Вологодской области стоимость цемента превысила рост расчётной стоимости жилья (СМР) за 2005 год в 2,9 раза, за 2006 – в 2,7, за 2007 – в 2,5 раза, за 2008 – в 1,8 раза. Рост стоимости цемента, металла, энергоносителей влечёт за собой рост стоимости строительных изделий, так как, например, сам цемент в чистом виде в строительстве применяется в незначительном объёме.
Доля заработной платы в общей структуре СМР составляет 7%. Так, например, в 2006 году величина заработной платы в Вологодской области выроста на 26% /8/.
Таким образом, рост заработной платы увеличил стоимость 1 кв.м. жилья в Вологодской области на 1,82% (26*0,07) для типового кирпичного домостроения. Тогда как рыночная стоимость жилья за 2006 год выросла на 75%, а расчётная – на 21%.
Данные Департамента строительства, промышленности и энергетики показывают, что повышение стоимости материалов, размера оплаты труда и другие затраты увеличивают расчётную стоимость жилья (СМР) в 2006 году не более, чем на 21% в совокупности. Положительная динамика роста стоимости основных материалов, используемая при строительстве, энергоносителей, не может не оказывать влияние на стоимость жилья. Но это влияние не оправдывает скачка цен в 2006 году на 75%.
Исходя из сложившейся ситуации на рынке недвижимости нужно отметить, что рост стоимости жилья происходит не из-за нехватки и дороговизны основных строительных материалов, а, в основном, ситуации на рынке жилья. Результаты анализа влияния прибыли застройщиков и посредников показывают увеличение рыночной стоимости на 32%. В основном, эту тенденцию определяет соотношение спроса и предложения на рынке. Фактический рост рыночной стоимости жилья в Вологодской области оказывается выше себестоимости строительства от 44% в 4 квартале 2007 года до 33% в 4 квартале 2008 года (в среднем на 9793 рубля на 1 кв.м. составляет прибыль инвесторов, застройщиков, посредников). Рыночную стоимость необходимо приблизить к себестоимости строительства.