• информация о правах и ограничениях пользования, которые относятся к объекту недвижимости, должна без задержки предоставляться тому, кто вступает в земельную сделку;
• права пользования землей все более усложняются по мере того, как общество становится более заинтересованным в том, чтобы защищать окружающую среду и уменьшать неблагоприятные последствия видов деятельности, которые загрязняют землю, таких как захоронение отходов.
IV B. Роль управления земельными ресурсами в планировании землепользования
Планирование землепользования предполагает распределение ресурсов, особенно прав пользования землей, способами, которые должны улучшать физическую среду. Управление земельными ресурсами влияет на планирование землепользования (и наоборот) посредством идентификации и регистрации прав пользования. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• управление земельными ресурсами связано с планированием землепользования постольку, поскольку оно ведет мониторинг происходящего и дает нужную информацию о земле. Мониторинг может включать учет разрешений на строительство в реестрах;
• реализация планов землепользования может потребовать принудительного отчуждения земель и перераспределения прав на землю. Должен быть законодательно определенный порядок с механизмами обжалования, чтобы люди были уверены в защите их правовых титулов;
19
• сведения о публичных правах и обязанностях, касающихся отдельных участков земли, должны быть легко доступными.
IV C. Планы развития и кадастр
План развития является составной частью процесса планирования в том, что он дает основу для развития недвижимости. Любое физическое развитие на земле влияет на цены объектов недвижимости и земельный рынок. Орган, управляющий земельными ресурсами, должен быть уведомлен в случае, когда развитие имеет место. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• законодательство, регулирующее физическое развитие земли и недвижимости, должно устанавливать, как составляются планы развития, как они утверждаются и какую роль имеет орган, управляющий земельными ресурсами, в контроле за их исполнением;
• многие элементы геопространственных данных, нужных для планирования землепользования, находятся или могут быть в кадастре. Однако кадастр должен содержать только те виды информации, в которых есть экономически оправданная потребность;
• данные, содержащиеся в кадастре, должны быть доступны для использования на региональном и местном уровнях;
• решение для многих проблем окружающей среды лежит в более строгом регулировании землепользования через законодательные либо финансовые ограничения прав на использование земли. Обе формы ограничения оказывают воздействие на земельный рынок;
• права землепользования могут влиять на результат любого проекта освоения земель, и поэтому должны быть столь же доступны, как права собственности.
IV D. Консолидация и перераспределение земель
Консолидация и перераспределение земель – это процессы, которые дают более эффективное и более справедливое использование земли. Органы сферы управления земельными ресурсами должны тесно работать с теми, кто отвечает за консолидацию земель, мониторинг изменений, которые влияют на кадастровое картографирование, оценку и информацию о правовом титуле. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• орган управления земельными ресурсами может быть одним из главных источников информации в поддержку земельной реформы. Одним из основных необходимых условий для развития и сельских районов, и городов является точный кадастровый учет соответствующей территории;
• реституция земель там, где она нужна и возможна, должна сопровождаться консолидацией земель;
• консолидация земель отличается от перераспределения земель тем, что при консолидации относительные размеры хозяйств должны остаться теми же с отдельными участками, которые больше по площади, удобнее по конфигурации, и частью земли, отдаваемой под инфраструктуру (например, новые дороги);
• если удовлетворяются потребности государства в земле в целях развития или охраны, консолидация земель должна устранять или, по крайней мере, значительно уменьшать возможные отрицательные воздействия развития на
20
любые существующие полезные виды землепользования. Орган управления земельными ресурсами должен вести мониторинг подобных аспектов развития.
IV E. Мониторинг окружающей среды и географические информационные системы (ГИС)
ГИС является интегрирующей технологией, которая облегчает сбор, хранение, проверку, анализ и отображение пространственно привязанных данных. ГИС позволяет находить новую информацию, соединяя данные из разных источников. Органы сферы управления земельными ресурсами должны учитывать использование такого средства для того, чтобы с помощью обработки увеличить стоимость своих существующих информационных продуктов и услуг, и признавать что:
• необходимо структурировать информацию по управлению земельными ресурсами способами, которые позволяют ее использовать с помощью ГИС и, следовательно, способствовать созданию добавленной стоимости;
• ГИС может использоваться, чтобы анализировать кадастровые данные и поддерживать мониторинг окружающей среды и оценку экологических воздействий;
• успешное использование ГИС в большой мере зависит от качества зарегистрированных данных и использования однородной системы для пространственной привязки данных. Органы управления земельными ресурсами должны обеспечить, чтобы у них были такие возможности;
• в поземельных книгах, кадастре, налоговых реестрах и муниципалитетах должна использоваться одна система привязки участков, чтобы данные, связанные с недвижимостью, могли быть легко интегрированы во все сети;
• тип данных, которые включаются в кадастр, должен быть пересмотрен с учетом экологических потребностей без излишнего усложнения.
V. ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
В этой главе обсуждаются институциональные, а не технические меры, которые содействуют управлению земельными ресурсами.
V A. Земельная политика
Земельная политика касается распределения ресурсов, особенно прав на использование земли, с тем, чтобы добиться максимальной эффективности с учетом природной среды и благополучия общества за короткий срок и на дальнейшую перспективу. Во многих странах за различные аспекты земельной политики отвечают разные министерства. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• управление земельными ресурсами осуществляется в рамках общей структуры национальной земельной политики, которая должна быть ясной и последовательной;
• реализация земельной политики требует многодисциплинарного подхода и эффективной законодательной базы, в рамках которой может осуществляться управление земельными ресурсами;
• решающим фактором успеха является координация между всеми институтами, вовлеченными в земельную политику.
V B. Роль правительств в управлении земельными ресурсами
21
Хотя системы управления земельными ресурсами реагируют на потребности земельного рынка, руководство осуществляется центральным правительством. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• относительно ответственности за формирование политики управления земельными ресурсами должна быть ясность;
• политика управления земельными ресурсами должна быть единой, чтобы не было несогласованности министерств. В частности, могут возникать трудности, когда некоторые вопросы земельной политики решаются в центре, а некоторые – на местах;
• непрерывное функционирование и обслуживание системы управления земельными ресурсами может финансироваться за счет доходов, которые получают соответствующие ведомства;
• эффективность систем должна определяться путем сравнения с работой других организаций. Показатели функционирования для поставки и надежности продукции и услуг должны устанавливаться и отслеживаться как внутри системы, так и в сравнении с внешними организациями.
V C. Межведомственная координация
В управление земельными ресурсами могут быть вовлечены разные подразделения в разных министерствах. Хорошее практическое решение будет признавать, что головная организация для управления земельными ресурсами должна:
• удовлетворять потребности всех пользователей государственного и частного секторов без предубеждения или предпочтения;
• разрабатывать политику и стратегию управления земельными ресурсами в соответствии с политикой и стратегией правительства страны и различных министерств;
• координировать действия, чтобы уменьшить дублирование и повысить эффективность;
• определять и контролировать технические стандарты, например, для сбора данных, включая полевую съемку, обработку данных и информационный обмен;
• осуществлять методическое руководство, обеспечивая, чтобы все процедуры были хорошо поняты другими ведомствами и общественностью;
• повышать эффективность всех процессов управления земельными ресурсами в свете меняющихся обстоятельств и разрабатывать предложения по изменениям в законодательстве, если они будут улучшать работу;
• определять политику для архивирования наборов данных, которые необходимы для долгосрочных национальных целей;
• решать вопросы неприкосновенности частной жизни и конфиденциальности данных для защиты интересов частных лиц.
V D. Роль государственного и частного секторов в управлении земельными ресурсами