• единая и уникальная система пространственной привязки для идентификации всех земельных участков и других единиц недвижимости облегчает интеграцию пространственно связанных данных.
VII B. Кадастровая съемка и кадастровое картографирование
Кадастровые съемки и кадастровые карты должны быть пригодными для целей, для которых они произведены. Хорошее практическое решение будет признавать, что:
• если кадастровые съемки должны использоваться только с целью оформления правовых титулов на землю и поддержки земельного рынка, высокая точность не является необходимой при условии, что имеются соответствующие межевые знаки, которые определяют границы объектов недвижимости;
• для составления многих кадастровых карт могут быть использованы фотограмметрические методы, включая использование ортофотоснимков;
• методы и качество съемки для учета земельных участков и других единиц недвижимости будут зависеть от местных условий и должны быть определены центральным органом, ответственным за съемку.
26
VII C. Автоматизированная обработка данных для целей управления земельными ресурсами
Учреждения сферы управления земельными ресурсами все более вовлекаются в автоматизированную обработку данных. Хорошее практическое решение будет признавать, что успешное применение информационных технологий должно:
• обеспечивать легкий открытый доступ, возможно, через связанные компьютерные сети ко всем данным, которые являются важными и касаются права собственности на землю, ее стоимости и использования;
• включать метаданные, которые описывают данные, относящиеся к управлению земельными ресурсами, ясно и точно (какие данные имеются, их формат и как они связаны с другими данными, качество данных и т. д.). Такие метаданные должны храниться по международным стандартам;
• определять стандарты для передачи данных из одной системы в другую;
• включать методы, такие как использование электронных подписей, которые гарантируют, что сделки не могут быть прерваны или изменены третьими лицами.
27
D. Землеустройство
В настоящей публикации термин “землеустройство” используется для описания процессов, посредством которых материальные ресурсы земли приводятся в хорошее состояние, независимо от того, находится ли земля в собственности государства, юридического или частного лица. Он охватывает все виды деятельности, связанные с рациональным использованием этих материальных ресурсов, включая земледелие, добычу полезных ископаемых, организацию рационального использования объектов недвижимости и владений, а также территориальное планирование городов и сельской местности. Он включает строительство коммунальных объектов и коммуникаций и управление ими, рациональное использование земельных ресурсов (например, лесное хозяйство, рациональное использование почв или сельское хозяйство), реализацию политики в области использования земель; оценку влияния на окружающую среду и мониторинг видов деятельности, которые влияют на эффективное использование земель.
Управление земельными ресурсами – это часть инфраструктуры, которая поддерживает эффективное землеустройство. Его следует рассматривать как средство для достижения цели, а не как самоцель.
Землеустройство включает реализацию основных политических решений, касающихся характера и размеров вложения средств в землю. Оно включает текущие оперативные решения, принимаемыми ежедневно специалистами сферы управления земельными ресурсами, такими как геодезисты, оценщики и регистраторы земель. С институциональной точки зрения, землеустройство зависит от земельной политики, законодательной базы, проблем, связанных с рациональным использованием ресурсов, соглашений, связанных с управлением земельными ресурсами, и управлением информацией о земле. Оно связано как с государственными, так и с частными инициативами.
Многие решения по землеустройству затрагивают использование отдельных объектов недвижимости, но распространяются на более значительную территорию и находятся вне контроля со стороны отдельных собственников. Некоторые решения о формировании новых или улучшении уже существующих объектов недвижимости могут вызывать изменения границ объектов недвижимости, как, например, при консолидации земель. Такого рода деятельность должна соответствовать нормам, постановлениям и порядку, которые установлены кадастровыми органами и применяются ко всем собственникам земли.
Решения по землеустройству могут регулироваться органами управления различных уровней в зависимости от существующей административной системы и традиций страны. Согласованность различных правительственных органов при разработке и реализации земельной политики является существенно важной, чтобы избежать конфликтов. При переходе к рыночной экономике слишком часто не получалось интегрировать земельную политику.
E. Земельная реформа
34
Рациональное использование земельных ресурсов содействует экономическому и социальному развитию как городских, так и сельских территорий. Ряд стран стремится достичь этих целей с помощью “земельной реформы” – термин, который имеет различные значения, включая восстановление прав прежних собственников на землю, называемое реституцией земель, и перераспределение прав на землю, например, путем передачи государственных земель тем, кто не имеет земли, или изъятия земель у собственников крупных владений для перераспределения. Она может также включать консолидацию земель, при которой все собственники земли на какой-либо территории отказываются от своей земли и получают новые участки сопоставимой стоимости, но по схеме, которая способствует более эффективному и продуктивному использованию земли.
Реформы могут также включать изменения земельных отношений, что касается формы обладания правами. Так, сложные права, основанные на традиции и обычае, могут быть упразднены с тем, чтобы могли быть внедрены более простые и соответствующие современности механизмы передачи прав на землю. Что будет с землей, может быть заранее спланировано (как часть процесса территориального планирования), но может оказаться и результатом реформ системы налогообложения земли и недвижимости, которые изменяют стоимость земли и, следовательно, ее использование.
Программы земельных реформ обычно влияют на выбранные территории, такие как сельскохозяйственные земли или городские районы. В сельских районах программы могут разрабатываться для содействия изменениям технологии ведения сельского хозяйства, направления полеводства, способов обработки земли, финансирования развития или сбыта продукции. В городских районах земельные реформы могут включать масштабное развитие инфраструктуры, налогообложение зданий, а также земель, на которых эти здания стоят, или изменения вида и использования земель и объектов недвижимости. Развитие городов оказывает воздействие на сельское окружение, а сельское развитие – на городское. В последние годы стало признаваться значение сельско-городских связей.
Обычно управление земельными ресурсами связано с такими вопросами, как городское развитие или внедрение передовых методов в сельское хозяйство постольку, поскольку такие виды деятельности касаются сбора данных и ведения эффективного учета земель. Настоящая публикация не связана непосредственно с территориальным планированием, реконструкцией городских районов, сельскохозяйственной реформой или повышением производительности сельского хозяйства, а направлена только на вспомогательную информационную инфраструктуру. Понимание более широких аспектов землеустройства и земельной реформы важно для должного управления земельными ресурсами, но не составляет его сущности.
F. Выгоды от эффективной системы управления земельными ресурсами
Создание эффективных и долговечных систем управления земельными ресурсами требует долгосрочных инвестиций и постоянной поддержки. Хотя и дорого вести учет земель и поддерживать его в актуальном состоянии, эффективная система управления земельными ресурсами дает много выгод. Говоря просто, защищенный правовой титул и эффективный земельный рынок имеют результатом больше кредитов и инвестиций,
35
которые приводят к более высокой производительности и экономическому росту и, следовательно, к более высоким доходам и снижению уровня бедности. (См.: Декларация ЕЭК ООН о социальных и экономических выгодах от эффективного управления земельными ресурсами).
Современный кадастр не связан главным образом с обобщенными данными, а связан, скорее, с детальной, пространственно привязанной информацией на уровне отдельного земельного участка. Как таковой он должен обслуживать потребности и человека, и общества в целом. Выгоды получаются в результате его применения к управлению активами, составлению документов по оформлению перехода прав на недвижимость, обеспечению кредитов, демографическому анализу, регулированию строительства, планированию чрезвычайных мер и управлению ими, оценке воздействия на окружающую среду, анализу сделок с жильем и рынка земель, правам собственности на землю и недвижимость, налогообложению земли и недвижимости, земельной реформе, статистическим данным для целей мониторинга, территориальному планированию, контролю и регулированию инвестиций в недвижимость, объектам связи, выбору мест под различные объекты, благоустройству и охране территорий. В частности, выгоды состоят в следующем:
1. Гарантия права собственности и его защита
Сбор учетных данных о земле и юридические процедуры, через которые необходимо пройти, чтобы поместить информацию о земле в реестры, должны обеспечивать формальную индивидуализацию, а в некоторых системах юридическое подтверждение права собственности. Государственные реестры должны содержать всю значимую юридическую информацию, позволяющую любому, кто просматривает систему, определить права третьих лиц, а также имя собственника земли.