2. Поддержка налогообложения земли и недвижимости
Налоги на землю и недвижимость являются потенциальным источником государственных доходов и часто собираются органами власти на местном уровне и используются для их финансирования. Многие из входных данных, необходимых для создания моделей массовой оценки, можно найти в кадастре и реестрах земель. Поскольку кадастр должен обеспечивать полный охват земель, могут быть включены все объекты недвижимости и ничто не должно быть пропущено.
3. Обеспечение гарантии кредита
Определенность права собственности и знание обо всех правах, которые существуют относительно земли, придают уверенность банкам и финансовым учреждениям, когда они предоставляют средства собственникам земли для вложения в новые проекты. Ипотечный залог земельной собственности является одним из способов получения капитала для вложения в улучшения. Собственники земли могут занять деньги на строительство или улучшение зданий и инфраструктуры, улучшение методов своей работы и устройства земли или создание новых производственных и коммерческих предприятий. Ипотечные банки нуждаются в современной информации о земле и недвижимости, чтобы иметь способность гарантировать ссуды.
4. Развитие земельных рынков и их мониторинг
Недорогие и надежные способы передачи прав на недвижимость позволяют тем, кто
36
совершает сделку с землей, сделать это быстро и уверенно, в то время как те, кто не хочет продавать свою землю, могут иметь свои права, которые защищены.
5. Охрана земельных ресурсов и поддержка мониторинга окружающей среды
Растущий интерес к сохранению и защите окружающей среды и обеспечению ее устойчивости имеет результатом все более сложные экологические нормы. Никто из собственников земли не имеет права загрязнять землю, так как это нарушает права третьих лиц и наносит ущерб будущим поколениям. Данные многоцелевого кадастра могут использоваться для учета охраняемых территорий и получения сведений об археологических памятниках и других территориях научного или культурного значения, которые могут нуждаться в защите. Кадастровые данные могут использоваться также при работах по оценке воздействия на окружающую среду.
6. Содействие землеустройству государственных земель
Во многих странах на землю, которой владеет государство в интересах общества, ведется плохая документация. Государству необходимо управлять своими основными фондами, обеспечивать их эффективное использование и заботиться о каждом кусочке так же, как это делает частное лицо. Система регистрации правового титула будет этому способствовать.
7. Сокращение количества земельных споров
Часто споры по поводу земли и ее границ имеют результатом дорогостоящие судебные тяжбы и могут привести к кризису закона и порядка. Суды и эксперты тратят много времени на решение этих вопросов. Многие земельные споры могут быть решены с помощью доступа к полной информации о земле.
8. Содействие земельной реформе в сельской местности
Раздача земли тем, кто ее не имеет, а также консолидация и перераспределение земель для более эффективного использования, – все это требует полного учета существующих прав собственности на землю и использования земли. Может потребоваться выплата компенсации тем, кто понесет потери в таком процессе, или деньги можно будет взять у тех, кто получит особые выгоды. Составление новых схем пространственного распределения земельной собственности для получения от земли большей производительности может быть эффективной только, если хорошо задокументированы существующие схемы.
9. Совершенствование городского планирования и развитие инфраструктуры
Городские районы нуждаются в реконструкции, планировании эффективного землепользования и контроле за использованием земель. Эффективная система управления земельными ресурсами должна сделать возможной интеграцию учетных данных о праве собственности на землю, ее стоимости и использовании с социологическими, экономическими и экологическими данными для обеспечения городского планирования. Новейшие крупномасштабные кадастровые планы дают основу, на базе которой могут разрабатываться, оцениваться и выполняться схемы развития.
10. Получение статистических данных
37
Данные, полученные при мониторинге прав собственности на землю, ее стоимости и использовании, могут помочь распределению ресурсов и использоваться для оценки выполнения программ развития. Как долгосрочное стратегическое планирование, так и краткосрочное оперативное управление нуждаются в данных для поддержки процесса принятия решений. В Великобритании (в Англии и Уэльсе) и многих других европейских странах регулярно представляются данные, отражающие динамику цен на дома; они используются для мониторинга активности земельного рынка и анализа инвестиций.
Хотя выгоды трудно определить количественно, они, тем не менее, реальны и граждан следует информировать об их существовании.
G. Институциональные вопросы
Успех любой системы управления земельными ресурсами широкого спектра действия зависит от ряда институциональных вопросов, которые решаются, если предполагается получить выгоды, о которых говорилось выше. В частности, очень важно ориентироваться на потребности пользователей информации о земле. В число этих потребителей входят:
(a) правительство: сельское и лесное хозяйство, оборона, образование, окружающая среда, экономика, здравоохранение, автомобильные дороги и транспорт, жилищное строительство, внутренние дела и полиция, юстиция, земли и съемка; местное самоуправление, природные ресурсы, планирование и развитие, энергетика и электроснабжение, общественные работы, торговля и промышленность и т. д.;
(b) частный сектор: архитекторы, банки и строительно-сберегательные общества, строительные компании, экономисты, технические фирмы, экологи, фермеры и лесопромышленники, консультанты по финансам и страхованию, инвесторы, собственники земли и недвижимости, юристы и нотариусы, специалисты по маркетингу, проектировщики, застройщики, управляющие имуществом, агенты по операциям с недвижимостью, землемеры и оценщики и т. д.
Продукция, нужная каждому потребителю, будет разной, хотя общей темой являются права собственности на землю, ее стоимость и использование, включая информацию о правах, ограничениях и обязательствах, которые, например, являются результатом законодательства, предназначенного для защиты окружающей среды. В то время как подробные земельно-учетные данные о почвах, водных ресурсах, видах сельскохозяйственных культур, урожайности и т. д. могут быть полезными для каких-то сельскохозяйственных целей, мало есть свидетельств тому, что сбор, хранение и анализ этих данных были экономически эффективными или необходимы в современной рыночной экономике. Требования к информации о земле необходимо постоянно пересматривать в свете современных методов сбора и обработки данных и меняющихся потребностей экономики и общества. Весьма важно расставить приоритеты в соответствии с имеющимися ресурсами и создать информационные системы, которые всегда могут поддерживаться в актуальном состоянии.
38
Обычно считается, что государство должно играть господствующую роль в создании и ведении системы кадастра или регистрации земель. В некоторых странах ответственность за регистрацию земель отведена судам, которые также отвечают за рассмотрение апелляций. У судов уходит много времени на решение и регулирование земельных вопросов, что приводит к задержке по другим делам, находящимся в судопроизводстве. Это послужило причиной издания в 1986 г. Советом Министров Европейского Союза рекомендаций по мерам предотвращения и устранения чрезмерной нагрузки на суды. Лучше, если другой орган, а не суд, будет выполнять административные функции по регистрации правовых титулов на землю, оставляя суду разбор споров, если и когда они возникают.
Опыт показывает, что правительства должны субсидировать затраты по первичной регистрации правового титула на землю и создание базовых карт для поддержки регистрации земель и кадастра. Впоследствии операционные расходы на ведение системы управления земельными ресурсами могут и желательно должны полностью покрываться пользователями в виде регистрационных сборов и с помощью продажи информации, связанной с землей, и предоставления услуг.
Многие затраты могут покрываться с помощью продажи информации, связанной с землей, хотя даже в рыночной экономике может быть трудным определить их истинную цену. Во многих странах карты являются пригодным для продажи товаром, но традиционно или недоступны, так как военные считают, что они содержат то, что касается государственной безопасности, или же поступили в продажу по нереально низким ценам, которые искажают рынок.
Во многих странах стоит неотложная задача для учреждений сферы управления земельными ресурсами стать экономически самостоятельными и покрывать все свои эксплуатационные расходы, в том числе на регулярную модернизацию всех их технических средств. Это заставило такие учреждения работать как коммерческие предприятия, перенимая некоторые особенности частного сектора. В некоторых случаях это привело к формальному частно-государственному партнерству, хотя деловой риск обычно остается за государственным сектором. Учреждения остаются “не ставящими целью извлечение прибыли”, но они являются также “не ставящими целью нести убытки”, устанавливая плату, которая удовлетворяет потребности в обслуживании при наиболее возможно низких расходах для пользователей.
Ресурсы, которыми располагает частный сектор, могут использоваться, чтобы дополнить работу государственного сектора через государственно-частное партнерство. Влияние и степень вовлеченности частного сектора различны в разных странах. Государственно-частное партнерство в европейских странах имеет различные формы. В некоторых странах государственные чиновники выполняют все установленные законом задачи, в других же работа может производиться специалистами с лицензиями (такими как нотариусы и лицензированные геодезисты). Кроме того, ряд задач, которые не ограничиваются законом, может выполняться по контракту.