В некоторых случаях (например, в Швеции и Финляндии) государство ведает юридической частью землеустройства, используя государственные органы при
39
небольшом участии частного сектора. Однако во многих странах съемку границ отдельных объектов недвижимости осуществляют лицензированные землемеры, тогда как в некоторых странах частным юристам разрешено выполнять функции государственных нотариусов, проверяя все необходимые документы перед их регистрацией и делая на заявлении о передаче земли надпись, удостоверяющую, что соответствующие лица являются действительными собственниками земли.
В случае если работа поручается частным лицам, должны быть нормы, которые гарантируют качество предоставляемых продукта или услуги. Эти нормы должны касаться уровня профессиональной подготовки (образование, практика, этическое поведение), уровня необходимой компетентности, показателей и обязанности хорошо исполнять работу, а также уровня ответственности в случае ошибок.
Допустим, правительство поощряет государственно-частное партнерство, тогда оно должно разработать необходимое законодательство и решить, какие задачи могут быть поделены с частным сектором. Частный сектор должен быть способен предоставить (с необходимыми навыками) оборудование и ликвидный капитал. Персонал в государственных учреждениях должен желать работать с частным сектором и принять на себя текущий контроль, а не исполнительную роль.
Данные, собранные центральными или другими государственными органами, могут быть сделаны общедоступными для коммерческого использования при условии защиты прав отдельных граждан на неприкосновенность частной жизни. Если это происходит, государство нуждается в защите своих инвестиций в информацию о земле в интересах налогоплательщика так же, как и частный сектор нуждается в защите своих интересов. Важно обеспечить, чтобы те, кто понес расходы при сборе данных или создании продукции, получили справедливую компенсацию. Защита может обеспечиваться с помощью ценовой политики и законов об интеллектуальной собственности, особенно о защите баз данных и авторских правах. В большинстве стран действуют международные договоры об авторских правах, главным образом, как результат Бернской конвенции о защите литературных и художественных произведений.
В настоящее время большинство органов сферы управления земельными ресурсами приняли ориентированный на рынок подход к предоставлению земельно-информационных товаров и услуг. При принятии такого подхода необходимо определить, кто является потребителями на рынке данных, связанных с землей, и какая базовая информация им нужна. Для оказания услуг в масштабе страны может быть необходимым допустить перекрестное субсидирование сбора, обработки и распространения данных, связанных с землей, с тем, чтобы обеспечить полный охват страны. Такая поддержка управления данными должна быть прозрачной, чтобы конкуренция с частным сектором не только была честной, но и воспринималась как честная.
Кроме того, что государство является регулятором земельного рынка и обеспечивает земельный рынок инфраструктурой, оно также владеет и содержит значительные площади земли и недвижимости. В некоторых странах функции землеустройства, управления земельными ресурсами и определения земельной политики совмещены в одном ведомстве. Хотя такая организация имеет много преимуществ, особенно в связи
40
с эффективностью услуг, которые она предоставляет, она может дать правительству преимущество в конкурентоспособности над другими собственниками земли и создать недоверие на земельном рынке. В качестве собственников земли правительства не должны пользоваться привилегиями, которые ставят их над другими участниками земельного рынка.
H. Электронное общество
Одним из главных изменений с 1990-х годов стало развитие того, что иногда называется электронным обществом. Термин “электронное правительство” относится к использованию правительствами информационных технологий (таких как распределенные территориальные сети, Интернет и применение мобильных компьютеров), которые могут изменить способ, которым органы правительства ведут дело и связываются со своими гражданами и другими органами. Использование таких технологий может улучшать предоставление услуг правительством и привести к более эффективному управлению на высшем уровне, большему доверию граждан, большей прозрачности, меньшей коррупции, менее трудоемким сделкам, увеличению государственных доходов и снижению эксплуатационных расходов.
Электронное правительство имеет целью обеспечение услуг, которые являются передачей информации по каналам “правительство-гражданам”, “правительство-бизнесу” и между ведомствами дружественными, удобными, прозрачными и недорогими способами. Ключ к решению находится не только в технологии, но, что более важно, и в наличии данных в цифровом форме. За последние десятилетия многие страны успешно перевели регистрацию земель и учет объектов недвижимости из большого собрания бумажных документов в электронную форму. Такие учетные записи после этого должны обновляться просто и непосредственно с использованием компьютеров.
Следующий шаг состоит в том, чтобы сделать информацию о земле доступной в интерактивном режиме. Некоторые страны уже перевели свои услуги по регистрации земель в полностью автоматизированную систему, сделав возможным электронный поиск информации для того, чтобы банки, юристы, нотариусы и др., а также простые граждане могли иметь доступ к информации, связанной с землей, с помощью электронных средств. Это развитие в значительной степени включило автоматизацию повседневных ручных операций. Чтобы получить наибольшую выгоду, роль регистраторов, нотариусов, адвокатов и посредников, которые участвуют в передаче прав на землю, может измениться, и может понадобиться изменить процессы передачи земельной собственности, чтобы использовать преимущества новых технологий. Это можно осуществить разными способами, но есть две основных автоматизированных системы для передачи прав на землю – электронная регистрация (или электронная передача документов) и электронная передача правового титула (или электронная передача прав на землю).
Электронную передачу документов можно выполнять на различных уровнях сложности, начиная с простых электронных заявлений, которые дополняют или изменяют записи в реестре без необходимости формального документа, например, при изменении фамилии собственника в результате брака, записи о формальном
41
предупреждении органу регистрации о непроизводстве им каких-то действий или предостерегающей записи. Электронная регистрация допускает, что процесс регистрации остается действием, обособленным от всего процесса передачи прав на землю.
Вторая система передачи прав на землю с помощью электронных средств является более полной и эффективно связывает весь процесс передачи прав на землю и создания других прав в недвижимости с процессом регистрации. Она создана на основе интерактивной системы, которую иногда называют электронной передачей правового титула или электронной передачей прав на землю – термины, которые означают разные вещи в разных странах.
По крайней мере, на начальных стадиях электронная регистрация не обязательно дает большие выгоды. Это сокращение затяжки времени, которая является результатом неавтоматизированной подачи документов по почте, и качество заявлений может быть выше, так как заявитель может получить доступ к некоторым средствам проверки, составляющих одну из особенностей системы. Однако для заявления все еще нужно, чтобы сотрудник учреждения регистрации земель рассмотрел заявление и одобрил соответствующую запись или изменение в реестр. Все же некоторая выгода может состоять в том, что этот вид регистрации подготавливает профессиональных ходатаев, таких как юристы или банки, вести дела с учреждениями регистрации земель через электронные средства и может быть первым шагом к полной электронной передаче прав на землю.
Возможно придать простым заявлениям структуру так, чтобы они стали интерактивными. Это означает, что простое заявление может фактически использоваться, чтобы санкционировать автоматические изменения в реестры. Пример этого – система, с которой работает Управление регистрации земель в Великобритании (для Англии и Уэльса) для электронного погашения ипотечных залогов. Кредиторы, которым это разрешено, могут направить в учреждение регистрации земель электронное подтверждение того, что такой-то залог погашен; каждое подтверждение содержит указание компьютеру учреждения регистрации земель удалить из соответствующего реестра все записи, относящиеся к данному залогу. Заявление обрабатывается полностью автоматизировано, и никто из сотрудников не может вмешаться в процесс.
Инициативы, подобные британским, находятся в стадии реализации в других странах, таких как Норвегия и Швеция, где более 75 % всех закладных перемещаются между финансовыми учреждениями в полностью автоматизированном режиме. С другой стороны, в Испании полностью автоматизированная передача прав юридически неприемлема, так как, вследствие важности процесса регистрации, регистратор должен убедиться в том, что и документ, и право, которое передается, удовлетворяют всем юридическим требованиям. То же самое в Австрии, Швейцарии и северных районах Италии. Ничто не должно быть упущено при проверке регистратора, в том числе законность документа, правоспособность сторон, вопросы, которые могут вызвать сомнения в действительности сделки, влияние соответствующего права на недвижимость и любые дефекты в описании объекта недвижимости.