Оценка жилой недвижимости 2 (стр. 7 из 8)

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.[11]

На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости по следующей формуле:

С_О.Н. =

- методы оценок;

- стоимость объекта недвижимости определенная i – м методом;

- весовой коэффициент.

Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1. Итак, для затратного метода выбираем весовой коэффициент равный 0,3, так как этот подход менее эффективен и учитывает затраты на строительство квартиры, но не учитывает затраты на строительство всего объекта. И для сравнительного подхода выбираем коэффициент 0,7 потому, что данный подход более эффективен и основан на реальной информации рынка недвижимости. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная этим подходом близка к окончательной стоимости.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Широтная 105, кв 25, составляет 641 000 руб. (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.)

1.10. Сертификат оценки.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины, определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются из Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

В своих действиях Оценщик как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

Оценка проведена по состоянию на 15 декабря 2004 г., что попадает в период осмотра объекта, который проводился с 1 декабря по 18 декабря 2004 г. Оценка объекта проведена после осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.

По нашему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 декабря составляет:

641 000 руб.

Подпись

1.11. Приложения к отчету.

2. Результаты анкетирования.

Анкеты составлялись совместно с Чемагиной К.В., и анкетирование производилось среди населения для того, чтобы выяснить доступно ли жилье для населения в настоящее время. Для этого опрашивалось 30 человек, из них 37% опрашиваемых мужчины, а 64% - женщины. Далее определялся возраст опрашиваемых, который приведен на рисунке 1.

Рис. 1.

Из диаграммы видно, что возраст большинства опрашиваемых – 40% составил более 40 лет.

Следующим вопросом выяснялось, где проживают опрашиваемые люди. На рисунке 2 показано, что больше всего человек проживает в благоустроенных квартирах, что составило 84%

Рис.2

Как видно из рисунка большинство людей проживают в благоустроенных квартирах, это говорит о том, что опрашиваемые являются уже сформировавшимися личностями и

занимают высокое положение в жизни.

Следующим пунктом было выяснено то, как люди оценивают свои жилищные условия. И из рисунка 3 следует, что 20% людей оценивают свои жилищные условия отлично, 37% удовлетворительно и 43% хорошо. Следовательно, большинство людей довольны жилищными условиями, но имеются и такие, которых они не удовлетворяют.

Рис.4

Далее нужно было узнать площадь жилья (квартиры), в котором проживают опрашиваемые люди. Данные изображены на рисунке 5.

Рис.5

На диаграмме можно видеть, что 17 человек из 30 проживают на площади 35-50 кв.м., следовательно, имеют среднюю типовую квартиру.

Семейный доход опрашиваемых людей составил: 40% имеет семейный доход в размере до 10 тыс. руб., 60% - более 10 тыс. руб.

Также задавался вопрос о том, хотели бы люди сменить свое жилье. Было выяснено, что 77% опрашиваемых согласны сменить старое жилье на новое, и 23% на это не согласны.

Далее нужно выяснить, на что бы ориентировались люди при покупке жилья. Результаты опроса указаны на рисунке 6.

Рис 6.

При покупке жилья население в первую очередь обращает внимание на район проживания – это 52% опрашиваемых, 37% на площадь и 11% на этажность. Из этого можно сделать вывод, что для людей большое значение имеет район будущего проживания.

Главным затруднением при опросе стал выбор какого-то одного условия, так как человеку сложно выбрать и пожертвовать одним ради другого. А купить жилье, чтобы оно удовлетворяло всем условиям практически невозможно. Также важно узнать какой способ приобретения жилья для населения самый распространенный в настоящее время. Данные указаны на рисунке 7.

Рис. 7

74% опрошенных людей считает, что самым распространенным способом приобретения жилья является получение кредита, 23% за счет собственных средств и 3% - это приобретение в рассрочку. Так как заработная плата у большинства населения не так уж велика гораздо легче, приобрести жилье в кредит, потому что не требуется вносить всю сумму сразу. Это позволяет приобрести жилье гражданам со средним достатком и молодым семьям, но для этого нужно иметь стабильный доход, что в наше время не так просто. Теперь установим сроки, на которые люди согласны взять кредит. Посмотрим на рисунок 8.

Рис. 8

На диаграмме видно, что подавляющее большинство людей предпочитают брать кредит на срок 5-10 лет, потому что это самый оптимальный срок. Люди не в состоянии быстро погасить кредит, например, за 5 лет, для этого потребуется более длительный срок около 10 лет. На 10-15 лет выбрало 10 человек, следовательно, они имеют небольшой доход и чтобы расплатится им нужно больше времени.

На вопрос устраивают ли вас современные цены на жилье, 83% людей ответили, что нет, 10% ответили, что устраивают и 7% не знают, как ответить на этот вопрос. Из этих ответов можно сделать вывод, что для большинства населения современные цены слишком велики и недоступны.

Далее опрашиваемые называли оптимальную стоимость 1 кв.м. жилой площади. Результаты приведены на рисунке 9.

Рис. 9

По этому рисунку можно сделать вывод о том, что для 67% опрашиваемых оптимальная стоимость 1 кв. м. составляет около 10 тыс. руб. Следовательно, население не располагает достаточными средствами, чтобы отдавать за 1 кв.м. более 10 тыс. руб.

Анализируя следующий вопрос, можно сказать, что большинство человек 77% хотели бы приобрести жилье на первичном рынке и 23% - на вторичном. Из этого следует, что население стремиться купить жилье во вновь созданном объекте, главным образом из-за того, что его стоимость меньше.

Рис. 10

Здесь мнения разделились практически поровну. Каждый из этих факторов существенно влияет на стоимость жилья и нельзя сказать, что только один фактор является причиной роста стоимости жилья.

По итогам проведенного анкетирования можно сделать следующий вывод: полученные результаты указывают на то, что среднеобеспеченный российский гражданин не в силах приобрести жилье за собственные средства. Следовательно, пока в России жилье для населения недоступно. Хотя сейчас большое распространение при покупке жилья играет приобретение его в кредит. Это позволяет людям с небольшим доходом обзавестись собственным жильем или сменить его на наиболее комфортное.