Капитальный ремонт в строительстве (стр. 3 из 4)

решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общим собранием членов товарищества собственников жилья), которое также утверждает смету расходов на капитальный ремонт;

общее собрание собственников помещений (общее собрание членов товарищества собственников жилья) принимает решение о долевом финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений (средств товарищества собственников жилья) – не менее 5 % от предоставляемых средств;

получателями бюджетных средств являются товарищества собственников жилья (жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) и управляющие организации, выбранные собственниками помещений, которые затем самостоятельно привлекают подрядные организации для проведения капитального ремонта.

Реализация Федерального закона № 185-ФЗ может реально содействовать запуску нового механизма финансирования капитального ремонта, при котором активная роль в организации капитального ремонта будет принадлежать собственникам помещений и уполномоченным ими организациям, а прямое вложение бюджетных средств уступит место мерам поддержки собственников жилья.

5. Порядок финансирования капитального ремонта

Для составления программы ремонтов многоквартирного дома, рассчитанной на несколько лет, существенное значение имеет не только учет необходимости и важности отдельных видов ремонтов, но и принятие финансовых решений на основе оценки экономической эффективности инвестируемых средств (по принципу окупаемости затрат, например, за счет экономии средств на текущее обслуживание многоквартирного дома и устранение аварийных ситуаций, а также за счет снижения потребления коммунальных ресурсов) и эффективности способов финансирования ремонтов.

До недавнего времени, пока капитальный ремонт многоквартирных домов проводился по решению органов местной власти за счет бюджета и, частично, средств, получаемых от населения путем включения в плату за жилое помещение и коммунальные услуги платы на капитальный ремонт, механизм финансирования капитального ремонта соответствовал русской поговорке «с миру по нитке – бедному рубашка». То есть, средства, получаемые от собственников помещений во всех многоквартирных домах в муниципальном образовании, расходовались на ремонт ограниченного числа многоквартирных домов, включенных решением органов местного самоуправления в «титульный список» капитального ремонта. Эту же практику продолжают использовать управляющие организации, получившие от муниципалитетов в управление многоквартирные дома. Такой порядок финансирования, когда средства собственников помещений одного дома расходуются на ремонт другого дома, являющегося имуществом других собственников, противоречит основному принципу законодательства: «собственник имущества содержит его за свой счет».

Организация, управляющая многоквартирным домом, должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически оправданный порядок (механизм) финансирования программы ремонтов или каждого из ее отдельных мероприятий. К механизмам финансирования, которые могут быть выбраны собственниками, относятся следующие.

1. Накопление средств, вносимых ежемесячно собственниками помещений в качестве платы на капитальный ремонт до тех пор, пока сумма накопленных средств не будет достаточной для его финансирования. Длительность накопления средств зависит от требуемой суммы и финансовых возможностей собственников в отношении размеров ежемесячных платежей.

2. Установление целевого сбора для проведения ремонта. Этот способ может использоваться в сочетании с накоплением средств за счет ежемесячных взносов/платежей.

3. Взятие кредита в банке для выполнения капитального ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно вносимой платы за капитальный ремонт. Необходимо отметить, что для получения кредита обычно заявитель должен располагать собственными средствами в размере 10-30 % стоимости капитального ремонта, которые должны быть предварительно накоплены или собраны путем целевого сбора.

4. Сочетание накопления средств с кредитом и, если возможно, с получением средств из других источников (например, бюджетных средств поддержки собственников жилья).

Сочетание возможных источников финансирования капитального ремонта многоквартирного дома схематически представлено на рисунках 1 и 2.

Использование для финансирования капитального ремонта средств собственников помещений (ежемесячной платы и разовых целевых сборов) не обременяет финансирование ремонтов дополнительными затратами (например, выплатой процентов по кредиту). Но накопление средств собственников в фонде ремонта (на банковском счете товарищества собственников жилья) может быть экономически оправдано, скорее, для выполнения текущих ремонтов и поэтапного (в течение ряда лет) проведения средних по размерам финансирования работ по капитальному ремонту. То есть процесс обновления дома займет длительное время, в течение которого собственники почти постоянно будут жить в условиях строительной площадки. Провести же единовременно комплексный капитальный ремонт только за счет собственных накоплений собственники вряд ли сумеют – либо копить придется слишком долго, либо ежемесячные взносы будут очень большими. Длительное накопление средств на проведение крупного ремонта/модернизации приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет инфляции, а также увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на строительно-ремонтные работы. Решение о долгосрочных сбережениях имеет значительные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции, так и политики банков в области изменения процентных ставок по сберегательным вкладам. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления средств на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его текущее техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники будут продолжать жить в плохих условиях.

Необходимо отметить, что способ накопления средств на капитальный ремонт может быть использован, главным образом, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, поскольку в соответствии с законодательством, товарищество по решению общего собрания его членов может создать фонд будущих ремонтов, а средства, аккумулируемые товариществом на будущие ремонты не облагаются налогом на прибыль.

Способ накопления средств может использоваться очень ограниченно, если в многоквартирном доме не создано товарищество, а для управления им выбрана управляющая организация, поскольку плата по договору управления – это возмещение расходов на содержание и ремонт дома, понесенных управляющей организацией, а средства, поступившие на счет управляющей организации и не израсходованные на конец финансового года, будут считаться прибылью управляющей организации и облагаться налогом. Поэтому «накопление» может заключаться только в аккумулировании платы на ремонт, вносимой авансом в течение нескольких месяцев до начала ремонта, запланированного в текущем году.

Возможность обеспечения финансирования крупных ремонтов за счет целевых сборов целиком зависит от финансовых возможностей и желания собственников принять такое решение. Зарубежные специалисты по управлению жильем считают, что, прежде чем начинать обсуждать с отдельными собственниками такой способ финансирования ремонтов, рекомендуется оценить доходы собственников, определить структуру домашних хозяйств в доме по размерам доходов, рассчитать затраты на ремонт для отдельных собственников (пропорционально их доле в праве общей долевой собственности) и оценить их приемлемость для отдельных доходных групп домашних хозяйств.

Рисунок 1. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ

Рисунок 2. Финансирование капитального ремонта при управлении многоквартирным домом управляющей организацией

6. Капремонт в Казани начнется в 160 жилых домах

Сегодня Мэр города Ильсур Метшин провел совещание, посвященное программе капитального ремонта многоквартирных жилых домов в 2010 году.

Сегодня Мэр города Ильсур Метшин провел совещание, посвященное программе капитального ремонта многоквартирных жилых домов в 2010 году. В настоящее время достигнута договоренность о выделении Казани первого транша в размере 1,5 миллиарда рублей из Фонда содействия реформированию ЖКХ на капремонт домов. Эта сумма образуется из платежей населения, а также средств, выделяемых из муниципального, регионального и федерального бюджета. Комитетом ЖКХ составлена предварительная программа, в которую включены 160 многоквартирных домов, где уже через несколько недель начнется капремонт. Однако до этого программа быть проверена в республиканских ведомствах и утверждена Кабмином РТ. Если начало капремонта домов в этом году также будет оценено положительно, то столица сможет рассчитывать на получение второго транша. В этом случае в программу капремонта будут включены еще несколько десятков домов. В ходе совещания Ильсур Метшин обсудил с руководителем Исполкома и главами районов перечень домов, вошедших в предварительную программу. Мэр особо акцентировал внимание на выборе подрядчиков, хорошо зарекомендовавших себя в прошлом году. Несколько новых подрядчиков, пожелавших принять участие в программе-2010, пройдут тщательную проверку. "В прошлом году мы провели капремонт на сумму свыше 3 млрд.рублей. Тогда для ее реализации отобрали 67 подрядных организаций. В целом они с поставленной задачей справились неплохо, хотя порой возникали вопросы. В этом году объемы в 2 раза меньше, а, значит, возросла конкуренция, и у нас появилась возможность выбрать самых лучших. Тех, кто впервые пожелал включиться в программу, мы будем проверять: изучать персонал, оценивать его квалификацию, смотреть на наличие материально-технической базы", - пояснил председатель Комитета ЖКХ Алексей Фролов.

7. Перечень подлежащих капитальному ремонту многоквартирных домов