Идеологической базой развития градостроительной теории и практики советского периода отечественной истории стала конституционная задача ликвидации социальных и культурных различий между городом и деревней.
При этом следует признать, что такая концепция потерпела крушение, более того, стимулировала, с одной стороны, тенденции к моргинализации городского населения, а с другой стороны, нарушили сложившиеся уклады и традиции в сельских регионах.
Следовательно, концептуальная разработка будущего градостроительного проекта необходима, и она будет иметь конкретный характер для условий этнокультурного, экономического и ландшафтного развития той территории, на которой находится город.
Прежде чем приступить к разработке нового проекта генерального плана города или к обновлению (реконструкции) действующего градостроительного документа, необходимо выработать концептуальный документ, который должен содержать оценку основных факторов, раскрывающих градостроительную ситуацию. К этим факторам следует отнести перспективу развития производительных сил, размещенных в границах рассматриваемого муниципального образования, включая, в том числе, и перспективу изменения численности населения города. Важным звеном в градостроительной оценке ситуации является анализ соответствия ранее принятых архитектурно-планировочных решений реальным природно-климатическим и ландшафтным условиям, в которых предстоит развиваться городу.
Нет таких природных условий, которые бы не оказали влияния на выбор эстетических, экономических и инженерных решений при разработке градостроительных мероприятий. Возможен лишь уровень влияния этих факторов на вырабатываемые проектные предложения. Именно поэтому перечисление основных природных факторов, влияющих на градостроительное творчество, принято не по степени их важности, а в алфавитном порядке:
1. Гидрографические особенности территории:
1.1. Наличие естественных водоемов — рек, озер,
лиманов, болот, морей.
1.2, Наличие искусственных водоемов — каналов,
оросительных систем, дренажных систем, водохранилищ различной емкости.
2. Гидрологические особенности территории:
2.1.Режим подпочвенных (грунтовых) вод.
2.2.Режим подземных вод.
2.3.Минерализация и степень агрессивности под
почвенных (грунтовых) подземных вод.
3. Геологические (геоморфологические) условия территории:
3.1.Характер сложения грунта.
3.2.Просадочность грунта.
3.3.Карстовые явления.
3.4.Оползни.
3.5.Возможность селеобразования.
Уровень сейсмоопасности.
4. Климатические особенности территории:
4.1.Температурный режим.
4.2.Радиационный режим.
4.3.Влажностный режим атмосферы.
4.4.Направленность и сила ветровых потоков.
5. Почва, ее структура.
6. Растительность, имеющаяся на территории города
6.1.Характер растительности.
6.2.Состав травяной, кустарниковый и древесной
растительности.
7. Рельеф городской территории.
7.1. Общий характер рельефа.
7.2 Перепады отметок высот (min-max),
7.3.Характер уклона.
7.4.Оврагообразование.
Следует также учитывать то, что во всех случаях ранее разработанные планировочные документы не учитывали фактора земельной собственности, опирались на государственную форму собственности на землю.
В настоящее время ситуация землепользования в Российской Федерации изменилась кардинально. Сегодня при разработке генерального плана для населенного места градостроители сталкиваются как с государственной формой собственности на землю, так и с правами на нее со стороны физических и юридических лиц, имеющих как бессрочное право владения, так и право аренды на короткие и длительные сроки.
Следовательно, прежде чем приступить к проектированию, необходимо учитывать не только статистические сведения о перспективах развития муниципального образования, информацию о природно-климатических и ландшафтных условиях территории, но и кадастровую схему землепользования в пределах городской черты.
Первый этап работ над корректировкой имеющейся планировочной документации или разработкой нового комплекта документации должен состоять в уточнении
зонирования городской территории, то есть в упорядочении структурной композиции его элементов на территории, отведенной под городскую территорию. Эта часть планировочной задачи является первичной целью градостроителя в современных условиях, так как новые экономические условия развития производительных сил неизбежно приводят к отказу владельцев предприятий от излишков площадей в промышленных зонах.
Этот процесс можно в целом назвать реструктуризацией промышленных и коммунально-складских зон на городских территориях. Ранее действующий СНиП часто произвольно определял территории, отводимые в городах для этих целей, не принимая во внимание реальной стоимости земли. Сегодня, в условиях рыночной экономики, оплата земли, не вовлеченной в производственный оборот, неизбежно ведет к повышению стоимости производственного товара, снижая, таким образом, его конкурентоспособность на рынке. Следовательно, можно с большой долей уверенности предсказать в близкой перспективе отказ предприятий от излишков площади земли под ними и дробление крупных предприятий на более мелкие. Возможно также ожидать процесс вывода освободившихся земель в производственных зонах в разряд других зон для нового использования.
Еще более радикально изменится ситуация в зонах, отведенных генеральными планами городов под коммунально-складские зоны. Если ранее эти предприятия не являлись производствами, рассчитанными на получение прибыли и соответственно доходов для государства, то в современных условиях рыночной экономки и эта отрасль должна быть коммерчески оправданной. Вполне очевидно предположить в связи с этим, что сам термин «коммунально-складская зона» перестает существовать и впредь, градостроитель будет иметь дело только с производственным зонированием в новой городской структуре.
Логично также ожидать, что структурные изменения будут происходить и с городскими санитарно-защитными и «зелеными» зонами. Их обилие, в современных планировочных документах уступит в будущем разумному и оптимальному минимуму, так как содержание за счет муниципального бюджета такого огромного количества земель просто немыслимо. Экономичнее и разумнее решать проблемы охраны воздушного и водного бассейнов в пределах городской черты за счет внедрения «чистых» производственных технологий на конкретных предприятиях и за счет этих предприятий. При расчетах территорий, отводимых под санитарно-за-щитные и «земельные» зоны, градостроителю следует исходить из реальных возможностей муниципального бюджета, вполне возможна также такая новая ситуация, когда муниципальное образование (город или сельский населенный пункт) будут искать возможности сократить свою площадь в целях экономии бюджетных средств, что еще 10 лет назад было бы просто немыслимо.
Аналогичная ситуация возможна и с землями, отведенными в свое время под строительство и эксплуатацию предприятий внешнего (междугородного) транспорта.
Таким образом, можно прогнозировать, что в ближайшие 10-20 лет градостроители при разработке новых и корректировке прежних планировочных документов для населенных мест неизбежно столкнутся с проблемой реструктуризации городских земель, оптимизации мероприятий по их использованию и управлению ими. Основой в этих мероприятиях, очевидно, будут кадастровые планы населенных мест.
3.3. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ РАЗРАБОТКИ НОВОЙ ПЛАНИРОВОЧНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
ДЛЯ СЕЛИТЕБНЫХ ТЕРРИТОРИЙ В МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ
Большая часть территории, отводимой по генеральному плану под жилую застройку, является, и еще длительное время будет оставаться муниципальной собственностью.
Нахождение земли в муниципальной собственности означает не только ее юридическую принадлежность, но и определяет источник финансирования всего комплекса проблем, связанных с ее обслуживанием и содержанием.
Этот фактор говорит о том, что заказчик новой планировочной документации — муниципалитет, поставит перед градостроителем задачу оптимального варианта землепользования. Этот оптимальный вариант означает разработку такой схемы землепользования, которая бы переложила максимально больший объем затрат на содержание и обслуживание городских земель на ее арендаторов и владельцев.
То есть, по сути дела, сегодня речь идет о новом разделе генерального плана для муниципального образования — схемы землепользования с указанием всевозможных сервитутов, учитывающих немало инженерных коммуникаций и инженерного оборудования города, нахождения охранных зон, в том числе установленных для памятников истории, культуры, архитектуры, природы.
В процессе разработки генерального плана для муниципального образования администрация и градостроители неизбежно столкнутся с крайне болезненной для горожан проблемой уплотнения городской застройки с целью снижения эксплуатационных затрат на содержание муниципального жилого фонда.
Уплотнение застройки — явление непопулярное среди населения города, но совершенно необходимое, и потребует пересмотра уже сложившихся нормативов, а также применения новых проектов жилых домов, учитывающих фактор повышенной плотности застройки.
Нового подхода требует к себе и организация сетей торгового, досугового и других видов обслуживания населения, необходимых непосредственно в жилой застройке микрорайона или квартала, с максимально быстрой доступностью для жителей. Практика последних десяти лет показала абсурдность и несостоятельность принятых ранее нормативов устройства этих сетей обслуживания. Сегодня сеть магазинов, аптек, кафе, клубов расширилась в несколько десятков раз и продолжает расти. Основным регулирующим фактором формирования этой сети является реальный спрос населения.