Изменения могут быть необходимыми, как, например: исключение выявленных вредных для здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы), применение по новым нормам безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха и т.д.). Однако изменения могут носить необязательный характер, но отвечающий современным взглядам на комфортность среды обитания (например полная телефонизация всех рабочих мест, кодированный доступ в здание и помещения, подключение к сетям Internetи т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько необходимы и допустимы изменения при использовании МЗ. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика, а с другой — дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией. Последнее может быть также предметом согласованного решения заказчика оценки и эксперта-исполнителя оценки.
Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Сз0 в направлении учета в значении текущей стоимости Cзtфактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости:
Cвt = Св0 (T – t) / T
и
Cвt = Св0 * F (t, T).[3]
Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.
3.3 Сравнительные (аналоговые) методы
3.3.1 Метод восстановительной стоимости по аналогам
Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах.
В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.
В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий:
нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога,
получение информации о сметной стоимости объекта-аналога,
перенос результатов на оцениваемый объект,
проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.
МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства — школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.
В заключение, говоря об учете старения объектов оценки, обратим внимание на распространенный прием совмещения линейной модели износа с нормативным определением исходной стоимости восстанавливаемых или замещаемых объектов, например, с использованием укрупненных строительных нормативов стоимости соответственно для 1 кв. м жилья, 1 куб. м складских помещений и т.д. (заметим при этом, что укрупненные строительные нормативы — это одновременно и некоторая обобщающая аналоговая информация по множеству аналогичных объектов в аналогичном строительном производстве). Первоначально с помощью укрупненных строительных норм Bs рассчитывают некоторую усредненную восстановительную стоимость вновь возведенного объекта (например, при площади объекта S это будет величина, равная S * Вs), и далее корректируют эту оценку пропорционально мере износа, например указанными выше способами:
Cvat = S * Bs (T – t) / T[4]
Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.
Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.
Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.
Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.
Выход из этой ситуации недостаточности аналоговой информации часто связывают с расширением, своеобразным "загрублением" поля поиска, включением в число сравниваемых нескольких отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда определение искомой аналоговой оценки Сcm будет определяться произведением полученной из баз данных стоимостной оценки аналога Ccdb на корректирующий множитель ki (или иную обоснованную форму комбинации множителей I(ki)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога:
Ccm = Ccdb * I(ki).[5]
В принципе возможная сфера использования МС достаточно обширна. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости — школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов.
Итак, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.
Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.
Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или 1 куб. м).
Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость.
Отсюда и название метода.
Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.
Принципиальным в МИ является то, что названный доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов по методу инвестиций.