Методы оценки недвижимости 3 (стр. 1 из 7)

Оценка недвижимости является неотъемлемой частью современного общества. Нас окружает множество объектов, которыми владеет бесчисленное количество людей. И каждый из них однажды задумывается, а что же собственно находится у него в руках? Как можно этим воспользоваться? И конечно не на последнем месте стоит вопрос о цене недвижимого имущества.

И тогда на помощь приходят различные оценочные компании. Но как они производят оценку? Чем руководствуются и на что опираются? Попробуем разобраться в этом.

2 Теоретическая основа

2.1 Понятие недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе (статья 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения». В данном определении понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, что, вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты.

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (статья 1).

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы.

Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

2.2 Оценка недвижимости: общие определения

Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант — ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.

Из приведенных выше определений следует: оценка недвижимости — это:

адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического;

процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.);

процесс, привязанный к определенному моменту времени; чаше всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время — время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.);

субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание;

регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и руководствами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками — заказчиком и оценщиком;

процесс, развивающийся в складывающихся внешних условиях, имеющий свои стадии со своими промежуточными и конечными результатами, учитывающими возможную динамику ситуаций;

процесс, носящий достаточно сложный расчетно-аналитический характер и соответственно связанный с обработкой значительных объемов информации и определенными компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором.

2.3 Описание процесса оценки

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап в процессе оценки заключается в расчете стоимости объекта и методическом обосновании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.п.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только конкретное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.