Нормативные мероприятия во время эксплуатации объектов недвижимости
• ведение оперативной и эксплуатационной документации и паспорта объекта на весь период эксплуатации зданий
• выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации зданий
• аттестация персонала как часть комплексного обслуживания зданий
Инжиниринг и консалтинг — важные составляющие комплексного обслуживания зданий. В комплексное обслуживание зданий во время их эксплуатации входят следующие услуги:
• координирование и обеспечение гарантийных обязательств, взятых сторонами во время эксплуатации
• предоставление интересов Собственника и взаимодействие с государственными органами контроля и надзора
• взаимодействие и контроль работы подрядных организаций
Обеспечение ресурсами и обслуживание зданий
• бесперебойное материально-техническое снабжение во время эксплуатации
• рациональное и полное использование материально- технической базы в течение всего периода технического обслуживания зданий
Обслуживаемые инженерные системы во время инженерной эксплуатации зданий и их эксплуатации
• электроснабжение и освещение
• водоснабжение и водоподготовка
• вентиляция и кондиционирование воздуха
• отопление и теплоснабжение
• канализация и очистные сооружения
• диспетчеризация и слаботочные сети
• грузоподъёмные механизмы
• охранно-пожарная сигнализация
• автоматизированные системы жизнеобеспечения здания
• холодоснабжение и холодильное оборудование
• компрессорное оборудование и системы сжатого воздуха
Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости.
Сервис-план эксплуатирующей компании отражает услуги, которые она берется оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение безопасности на объекте, администрирование и др.
Самая важная управленческая задача при использовании объекта
недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг
(они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности
инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы
такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.
Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием
деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе
должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-
риалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде
постатейной стоимости каждого вида деятельности.
Суммирование этих расходов позволит принять решение о том,
возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.
Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть
сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического
состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности Результатом проведенной работы станет:
1 заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или
замене отдельных элементов;
2 разработка концепции технической эксплуатации;
3 определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;
4 составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);
5 определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;
6 разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;
7 определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.
Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.
В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок
и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.
Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-
графиков работ по техническому обслуживанию.
В программе по технической эксплуатации указаны все элементы
объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому
такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.
Список литература
1. Комков В. А., Рощина С.И., Тимахова Н. С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007.
2.К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА «УПРАВЛЕНИЕ
ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ»
3. Интернет сайты