Территориально предложение по аренде складских помещений претерпело существенные изменения. Если в 2003 г. лидерами были Московский, Фрунзенский, Кировский районы, то сегодня лидерство перешло к Пушкинскому району (22% общей площади предложений). Рост предложения произошел здесь за счет развития производственно-складских объектов в промзонах «Шушары» и «Пулково». Средняя площадь складского помещения, предлагаемого в аренду, заметно увеличилась по сравнению с предыдущими годами – сегодня она составляет 1207 мІ, в то время как в 2003 г., по информации АН «Бекар», она составляла 726 мІ. Сейчас наибольшим спросом пользуются складские помещения от 500 до 1-1,5 тыс.мІ и от 2 до 6 тыс.мІ. В структуре предложения доминируют помещения площадью от 1 до 2 тыс.мІ (аренда) и от 5 до 7 тыс.мІ (продажа).
4.2.3 Конкурентный анализ
Планы по созданию инженерной инфраструктуры в Шушарах подстегнули интерес инвесторов к этой промзоне.
О планах строительства в Шушарах логистического терминала на площади 90 га объявило ООО «Национальная контейнерная компания». Этой компании принадлежит крупнейший в Большом порту Санкт-Петербурга терминал – ЗАО «Первый контейнерный терминал». Также небольшие участки в Шушарах приобретены группой «Евросиб», ООО «Авалон Логистик» и ЗАО «Си Экспресс».
Все эти компании являются крупными операторами рынка логистических услуг. Кроме того, «Евросиб» и ООО «Национальная контейнерная компания» разрабатывают проекты запуска так называемых железнодорожных блок-трейнов, которые постоянно курсировали бы от логистических центров за городом к порту, доставляя контейнеры.
4.2.4 SWOT-анализ
Сильные и слабые стороны проекта создания таможенного склада ООО «Интеграл» позволяет определить SWOT-анализ проекта, результаты которого представлены в табл. 4.3.
Таблица 4.3
SWOT-анализ проекта создания таможенного склада ООО «Интеграл»
| Преимущества | Недостатки | |
| Внутренние факторы | - Значительный опыт ООО «СоюзСтройЦентр» в области проектирования и строительства зданий из легких металлоконструкций- Положительная деловая репутация инициаторов проекта- Выгодное территориальное расположение объекта вблизи КАД и железнодорожной ветки- Возможность размещать на хранение грузы, доставляемые железнодорожным транспортом- Универсальность объекта с точки зрения возможности оформления и хранения товаров широкой номенклатуры | - значительные капитальные вложения в создание инфраструктуры объекта- Зависимость эффективности реализации проекта от человеческого фактора |
| Возможности | Угрозы | |
| Внешние факторы | - Благоприятные региональные условия для развития услуг благодаря выгодному географическому расположению СПб- Наличие устойчивого спроса на рынке подобных услуг | - Риск усиления конкуренции- Изменения налогового и таможенного законодательства- Риски, связанные с форс-мажорными факторами- Политические риски в России- Возможное относительное снижение уровня платежеспособности клиентов- Потенциальная угроза конкуренции со стороны проектируемых в районе КАД въездных таможенно-логистических комплексов |
4.2.5 План маркетинга
| Услуга | Сдача в аренду оборудованных складских площадей на таможенном складе для хранения товаров широкой номенклатуры, разрешенных к ввозу в Российскую Федерацию и вывозу из Российской Федерации |
| Цены | 1,8 – 2,2 USD за 1 палето-место в сутки |
| Каналы сбыта | Работа с компаниями, занимающимися внешнеэкономической деятельностью, связанной с импортом (экспортом) товаров и не имеющими собственных складских площадей |
| Продвижение | Установка рекламных щитов на подъездах к складу; реклама в деловых изданиях и электронных средствах массовой информации; создание и продвижение собственного сайта |
| Бюджет маркетинга (суммарный) | Первые четыре квартала – по 4,5 тыс.USD в кварталНачиная с пятого квартала и все последующие – по 3 тыс.USD в квартал |
4.2.6 Прогноз продаж
Ввиду того, что на рынке недвижимости складских помещений предлагаются в основном производственные помещения и переоборудованные производственные площади, требованиям клиентов соответствует менее 50% предлагаемых площадей. Можно отметить значительное увеличение арендных ставок за складские помещения из-за неудовлетворенного спроса на благоустроенные складские терминалы. Арендные ставки на складские помещения высокого класса составляют $130-150 за 1 мІ в год, включая НДС, но без учета коммунальных платежей. Стоимость ответственного хранения может составлять от $0,5 до за палето-место в день, не включая погрузо-разгрузочные работы.
При условии реализации намеченной стратегии маркетинга прогнозируется возможный потребительский спрос на услуги ООО «Интеграл» в следующих объемах:
| Арендная ставка | USD/день | 1,8 – 2,2 |
| Количество палето-мест на складе | Палето-место | 972 |
4.1.3 Сроки реализации проекта
Проект рассчитан на 6 лет, период реализации проекта включает три этапа, сроки и содержание которых показаны в табл. 4.1.
Таблица 4.1 Этапы реализации проекта создания таможенного склада «Интеграл»
| № этапа | Сроки этапа | Содержание этапа |
| 1 этап | 0 квартал | - приобретение земельного участка- проектирование- привлечение инвестиционного кредита |
| 2 этап | 1-3 кварталы | - строительно-монтажные работы- закупка оборудования- обеспечение уплаты таможенных платежей- уплата сбора за выдачу лицензии- регистрация предприятия- найм и обучение персонала- приобретение и установка программного обеспечения- маркетинговые мероприятия |
| 3 этап | 4- квартал | - открытие склада- выход на производственную мощность- работа на максимальной производственной мощности- маркетинговые мероприятия- погашение инвестиционного кредита |
Более подробный график основных мероприятий по реализации проекта представлен в Приложении 1 (табл.1).
4.3.1 Место осуществления проекта и капительное строительство
Строительство нового таможенного склада ООО «Интеграл» планируется осуществить в п. Шушары, расположенном в Пушкинском районе Санкт-Петербурга.
Недостаточно высокие темпы строительства складских помещений в 2004-2005 г. были во многом связаны с отсутствием утвержденной схемы целевого зонирования городских земель, что увеличивало инвестиционные риски проектов.
Ситуацию должен исправить вступающий в силу в январе 2006 г. Закон «О Генеральном плане СПб и границах зон охраны культурного наследия на территории СПб», который будет регламентировать развитие города в течение будущих 20 лет.
Новый Генеральный план предусматривает формирование пяти новых промышленно-складских зон на окраинах города общей площадью не менее 3,7 тыс.га: «Шушары-2», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Предпортовая-3», «Нойдорф-Стрельна».
Зона «Шушары» расположена на прямой дороге от порта и имеет большую железнодорожную станцию.
С вводом в эксплуатацию новой сортировочной железнодорожной станции, которая переносится с Московского вокзала и после запуска Западного скоростного диаметра КАД, преимущества Шушар будут расти.
В пользу этой территории говорит и то, что в мае правительство Санкт-Петербурга приняло решение выделить до 2008 г. $100 млн. на инженерную подготовку территории промзоны «Шушары».
Земельный участок под застройку площадью 0,3 га предполагается выкупить у совхоза «Шушары» по цене $20 за 1 мІ.
На данном участке силами ООО «СоюзСтройЦентр» будет построено утепленное складское здание из легких металлоконструкций.
К основным фондам проектируемого таможенного склада относятся:
-объекты склада: здание, площадка, элементы благоустройства территории;
-оборудование со сроком полезного использования свыше 12 месяцев.
Оборудование склада
Состав оборудования таможенного склада представлен в табл. 4.18.
Состав оборудования таможенного склада ООО «Интеграл»
| № | Наименованиеоборудования | Количество, шт | Цена, $ | Стоимость, $ |
| ОБОРУДОВАНИЕ ДЛЯ ХРАНЕНИЯ | ||||
| 1 | Стеллаж для паллет:1. Основная секция (на 3 паллеты)- 2 боковые рамы 2500х1100 мм- 4 несущие перекладины 2700 мм, 3х1000 кг2. Дополнительная секция (на 3 паллеты)- 1 боковая рама 2500х1100 мм- 4 несущие перекладины 2700 мм, 3х1000 кг | 3672 | 663498 | 2386835856 |
| ПОДЪЕМНО-ТРАНСПОРТНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ | ||||
| 2 | Минипогрузчик SOOSUNGSWC 1000L (производство южнокорейской компании «Soosung») грузоподъемность 1000 кг; высота подъема груза 2700 мм | 2 | 9605 | 19210 |
| 3 | Электроштабелер SOOSUNGEMS-Е 3000 грузоподъемность 1000 кг; высота подъема груза 2700 мм | 1 | 2550 | 2550 |
| ОБОРУДОВАНИЕ ДЛЯ АДМИНИСТРАТИВНОГО ПОМЕЩЕНИЯ | ||||
| 4 | Офисный шкаф | 4 | 347 | 1388 |
| 5 | Стол 1200х800 мм | 4 | 290 | 1160 |
| 6 | Тумба | 4 | 324 | 1296 |
| 7 | Стул | 10 | 25 | 250 |
| 8 | Сейф | 1 | 4726 | 4726 |
| КОМПЬЮТЕРНАЯ И ОФИСНАЯ ТЕХНИКА | ||||
| 9 | Персональный компьютер | 2 | 1000 | 2000 |
| 10 | Телефон-факс | 1 | 175 | 175 |
| 11 | Программное обеспечение ПК | 1 | 400 | 400 |
Капитальные затраты на строительство и оборудование терминала в соответствии с указанным составом объектов и оборудования обосновываются в п. 4.3.5.