Оценка автозаправочной станции №443 (стр. 12 из 18)
Рисунок 2.4 – Динамика показателей интенсивности использования ресурсов АЗС №443 по прибыли от реализации и чистой прибыли в 2003-2004 годах и первом полугодии 2005 года
Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС №443 снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Рентабельность оборотного капитала снизилась с 0,97 (2003 г.) до 0,82 (2004 г.) рубля на 1 рубль оборотного капитала. Если в 2003 году на 1 рубль произведенных затрат приходилось 0,36 рубля чистой прибыли, то в 2004 году – 0,22 рубля чистой прибыли на 1 рубль произведенных затрат; в первом полугодии 2005 года этот показатель еще меньше – 0,06 рубля на 1 рубль произведенных затрат. Соответственно снизилась рентабельность продаж.
Эффективность внеоборотного капитала возросла в 5 раз. Если в 2003 году 1 рубль, вложенный во внеоборотные активы, приносил 0,42 рубля чистой прибыли, то в 2004 году – 0,87 рубля; в первом полугодии 2005 года – 2,04 рубля. Значительное возрастание показателя эффективности внеоборотного капитала свидетельствует о значительной степени износа основных средств предприятия.
В заключение второй главы работы сделаем следующие выводы.
Автозаправочная станция №443 занимает выгодное расположение на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В результате увеличения автопарка, подъема производства, развития грузовых транспортных потоков, погрузочных терминалов растет потребление нефтепродуктов в данном регионе. Поэтому развитие деятельности АЗС №443 имеет хорошие перспективы в будущем.
АЗС №443 является структурным подразделением ООО «РН-Востокнефтепродукт». В собственности данной организации она находится с 2003 года. Соответственно, периодом для анализа финансовых результатов деятельности АЗС №443 выступил 2003-2004 год и первое полугодие 2005 года.
В 2003-2004 годах выручка предприятия возросла на 40%, при этом оборот в натуральных единицах измерения (тоннах) увеличился на 18%. Вся реализуемая продукция через АЗС №443 – нефтепродукты головной компании ОАО НК «Роснефть». Скорость розничного оборота АЗС №443 увеличилась более чем в два раза, соответственно сократилось время обращения запасов нефтепродуктов. При этом уровень издержек обращения предприятия за рассматриваемый период увеличился, соответственно снизилась издержкоотдача и рентабельность издержек обращения, а также снизилась величина прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.
Анализ финансового состояния АЗС №443 дал следующие результаты. Платежеспособность рассматриваемого предприятия в 2003-2005 годах улучшилась. АЗС №443 имеет хорошие платежные возможности при условии погашения всей дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов. Это свидетельствует об увеличении уровня ликвидности активов предприятия.
В рассматриваемом периоде у предприятия появились собственные оборотные средства. Если в 2003 году АЗС-443 оборотные активы, а также часть внеоборотных активов были сформированы за счет заемных средств, то уже в 2004 году появились собственные оборотные средства; в первом полугодии 2005 года величина собственного капитала увеличилась, что свидетельствует о повышении финансовой устойчивости предприятия и росте его возможностей в проведении независимой финансовой политики.
Снижение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов. Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС №443 снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Также снизились показатели рентабельности оборотного капитала, рентабельности продаж. Значительно возросла эффективность внеоборотного капитала, что обусловлено значительной степенью износа основных средств предприятия.
Таким образом, предприятие АСЗ №443 является финансово устойчивым, имеющим возможности в проведении независимой финансовой политики. Однако в связи со значительным ростом издержек обращения, снижением прибыли эффективность его деятельности в 2004 году и первом полугодии 2005 года снизилась.
3. Оценка стоимости предприятия на примере АЗС №443
3.1 Оценка затратным подходом
Оценку стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведем с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Как отмечалось в первой главе работы, метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия, которая определяется по базовой модели (1.5).
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли и прибыль предпринимателя.
Прежде всего, проведем оценку рыночной стоимости недвижимого имущества объекта.
Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:
1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку.
2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.
Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.
3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.
4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.
5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
(3.1)где Сзатр - стоимость объекта оценки;
Сзем - стоимость земельного участка;
Снс - стоимость нового строительства;
ПП - прибыль предпринимателя;
И - накопленный износ.
(3.2)где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = Ссмет;
КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).
Этап 1. Определение стоимости земельного участка
Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ООО «РН-Востокнефтепродукт» на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка №155 от 1 июня 2004 года (Приложение И), заключенного комитетом по управлению имуществом Кировского района.
Согласно данному договору ООО «РН-Востокнефтепродукт» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 435-ом километре гострассы Хабаровск – Владивосток, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель – земли построений. Территориальная зона состава земель поселений – земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) – для общественно-деловых целей.
Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец.
В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования Кировский район, утвержденным решением муниципального комитета Кировского района, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.
Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений
Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:
- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);
- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).