Оценка автозаправочной станции №443 (стр. 13 из 18)
В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2005г.
Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.
В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:
(3.3)где V – строительный объем объекта недвижимости;
Сед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Пki– произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;
Ккл – климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;
И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий – 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края – 1,13. Основание – Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»;
И84-2005 – индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам.
Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 3.1).
Таблица 3.1 – Определение поправочных коэффициентов
| Техническая характеристика | Объект-аналог по УПВС №33, табл.24 | Административное здание АЗС №443 | Поправочный коэффициент (Кki) |
| Количество этажей | 1 | 1 | 1,0 |
| Назначение | служебное | служебное | 1,0 |
| Площадь, м2 | 32 | 29 | 0,9 |
| Высота, м | 3,0 | 2,7 | 0,9 |
| Группа капитальности | II | II | 1,0 |
| Вид внутренней отделки | простая | простая | 1,0 |
Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно:
, с учетом климатического коэффициента: 
Строительный объем административного здания – 78 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб.В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2005г.
Допустим, что срок строительства административного здания – 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:
,где 1285 – площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м2;
5,49 – ставка земельного налога в2005 году, руб./м2;
100 – коэффициент, соответствующий назначению объекта;
1 – коэффициент подготовленности площадки;
0,7 – коэффициент градостроительной ценности;
1 – коэффициент транспортной доступности;
365 – количество дней в году;
183 – количество дней в полугодии.
Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства.
Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 3.2.
Таблица 3.2 – Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443
| Наименование | Сумма, руб. |
| Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г.(УПВС №33,табл.24, д) | 140,20 |
| Строительный объем, куб.м | 78 |
| Произведение поправочных коэффициентов | 0,89 |
| Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г. | 9 733 |
| Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. | 1,31 |
| Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г. | 12 750 |
| Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам | 35,60 |
| Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.09.2005г.) | 453 908 |
| Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%*453908 + 247589 + 9,8%*453908 = 314767) | 314 767 |
| Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.09.2005г.) с учетом дополнительных затрат | 768 675 |
| Налог на добавленную стоимость, руб. | 138 362 |
| Прибыль предпринимателя, руб. | 76 868 |
| Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб. | 983 905 |
Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, по формуле (3.1), необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.
Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта
Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Тфиз – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства.
Срок экономической жизни Тэк – это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Тоэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Тфакт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства.
Эффективный возраст Тэф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Тнорм – нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.
Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:
(3.4)где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;
Сстр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.
Таким образом:
(3.5)В связи с присутствием субъективизма в определении Тэф и Тэк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.
В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:
(3.6)Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Фактический возраст принимается, в соответствие рекомендациям нормативных документов, в количестве полных лет эксплуатации зданий и сооружений. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 3.3).
Таблица 3.3 – Оценка физического износа административного здания
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес каждого элемента по УПВС, % | Фактический возраст (год постройки – 1996) | Нормативный срок | Физический износ, % |
| Фундаменты | 10 | 9 | 25 | 3,6 |
| Стены, колоны | 33 | 9 | 25 | 11,88 |
| Покрытия | 16 | 9 | 25 | 5,76 |
| Кровля /шифер/ | 12 | 9 | 15 | 7,2 |
| Полы | 10 | 9 | 15 | 6 |
| Проемы | 1 | 9 | 20 | 0,45 |
| Отделочные работы | 2 | 5 | 10 | 1 |
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес каждого элемента по УПВС, % | Фактический возраст | Нормативный срок | Физический износ, % |
| Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства | 3 | 9 | 15 | 1,8 |
| Прочие работы | 13 | 9 | 20 | 5,85 |
| ИТОГО | 100 | 43,54 |
Получаем сумму износа:
руб.