Смекни!
smekni.com

Оценка автозаправочной станции №443 (стр. 15 из 18)

Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.09.2005г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.

По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

руб.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.

3.2 Оценка сравнительным подходом

Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Подход основан на опре­делении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной принцип подхода – сопоставление, которое про­водится:

- с точным аналогом, продающимся как на первичном, так и на вторичном рынке;

- с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутст­вии точного аналога;

- с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Источником информации являются каталоги, прейскуранты, пресса и специализированные издания, а также другие источники.

Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 3.10.


Таблица 3.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443

Наименование Местоположение Дата продажи Цена за 1 м2, руб. S, м2 Примечание
1. Административное здание АЗС №201 2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный Март 2005 г. 82700 26 Шлакоблочное панельное здание, износ – 40%
2. Административное здание АЗС №431 с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка Август 2005 г. 88450 34 Шлакоблочное панельное здание, износ – 35%
3. Административное здание АЗС №17 Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное Январь 2005 г. 80400 32 Шлакоблочное панельное здание, износ – 45%
4. Административное здание АЗС №442 г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2 Июль 2005 г. 75180 29 Кирпичное здание, износ – 55%
5. Административное здание АЗС НК Альянс г. Хабаровск, ул. Морозова Август 2005 г. 85600 30 Панельное здание, износ – 35%

Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.

Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.

Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).

Таблица 3.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок

Параметры корректировки АЗС №443 Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб. - 82700 88450 80400 85600
1. Группа капитальности II II I II II
Корректировка 1,0 1,0 0,95 1,0 1,0
Скорректированная цена, руб. - 82700 84028 80400 85600
2. Наличие тепло- и энергоснабжения Общие сети Общие сети Общие сети Городские сети Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение
Корректировка 1,0 1,0 1,0 1,0 0,95
Скорректированная цена, руб. - 82700 84028 80400 81320
3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации Есть Есть Есть Есть Только противо-пожарная
Корректировка 1,0 1,0 1,0 1,0 1,03
Скорректированная цена, руб. - 82700 84028 80400 83760
4. Качество внутренней отделки Простая Простая Улучшен-ная Простая Улучшен-ная
Корректировка 1,0 1,0 0,98 1,0 0,98
Скорректированная цена, руб. - 82700 82347 80400 82085
5. Дата продажи Дата оценки Март 2005 г. Август 2005 г. Январь 2005 г. Август 2005 г.
Корректировка 1,0 1,04 1,007 1,06 1,007
Скорректированная цена, руб. - 86008 82923 85224 82660
6. Степень износа, % 43,5 40 35 45 35
Корректировка 1,0 0,98 0,95 1,03 0,95
Скорректированная цена, руб. - 84288 78777 87781 78527
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб. 82343 - - - -

Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.

Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.

Таблица 3.12 – Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок

Параметры корректировки АЗС №443 Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб. - 164 178 163 175
1. Качество материала покрытия хорошее хорошее отличное удовлетво-рительное отличное
Корректировка 1,0 1,0 0,98 1,03 0,98
Скорректированная цена, руб. - 164 174,4 167,9 171,5
2. Качество укладки (поверхности) покрытия хорошее хорошее хорошее хорошее отличное
Корректировка 1,0 1,0 1,0 1,0 0,98
Скорректированная цена, руб. - 164 174,4 167,9 168,1
3. Степень износа, % 30 35 35 45 40
Корректировка 1,0 1,03 1,03 1,07 1,05
Скорректированная цена, руб. - 169 180 180 176,5
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб. 176,4 - - - -

Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м2), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.

Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 3.13, 3.14).

Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м3, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.

Таблица 3.13 – Оценка стоимости сооружения резервуара

Параметры корректировки АЗС №443 ОАО «Восток-оборудование» ЗАО «АЗС-оборудование» ООО «Восток Снаб»
Цена продажи, руб. - 92300 91850 93420
Степень износа, % 23 - - -
Корректировка - 0,77 0,77 0,77
Скорректированная цена, руб. - 71071 70725 71933
Средняя стоимость, руб. 71243 - - -

Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.

Таблица 3.14 – Оценка стоимости топливораздаточных колонок

Параметры корректировки АЗС №443 НАРА-25Э НАРА 27М1Э НАРА 27М1ЭН
Цена продажи, руб. - 14320 15450 15150
1. Количество раздаточных пистолетов 1 1 1 1
Корректировка 1,0 1,0 1,0 1,0
Скорректированная цена, руб. - 14320 15450 15150
2. Счетное устройство Двухсто-роннее роликовое и электронное Двухстороннее роликовое и электронное Двухсторон-нее роликовое и электронное Двухсторон-нее электронное
Корректировка 1,0 1,0 1,0 1,03
Скорректированная цена, руб. - 14320 15450 15605
3. Мощность двигателя, кВт 0,55 0,55 0,55 0,55
Корректировка 1,0 1,0 1,0 1,0
Скорректированная цена, руб. - 14320 15450 15605
4. Масса, кг 145 145 145 135
Корректировка 1,0 1,0 1,0 0,95
Скорректированная цена, руб. - 14320 15450 14825
5. Степень износа, % 65 0 0 0
Корректировка 1,0 0,35 0,35 0,35
Скорректированная цена, руб. - 5012 5408 5189
Средняя стоимость, руб. 5203 - - -

Стоимость топливораздаточной колонки АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.09.2005г. составляет 15 609 рублей.