Основным способом метода замещения является:
Способ единичных показателей.
Данный способ основан на сопоставлении строительных издержек на строительство здания-аналога и оцениваемого здания. За стоимость возведения единицы объема или площади оцениваемого здания Оценщиком принималась единичная стоимость из сборников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости ..." (СУПВС) с учетом корректировки на соответствие аналогу конструктивных элементов и обеспеченности инженерными коммуникациями.
Данный подход применим в случае, когда доля конструктивных несовпадающих элементов составляет не более 15-20% от величины единичной стоимости мЗ здания, а также при совпадении габаритов здания по сборникам.
Несоответствие обеспеченности оцениваемого здания и здания-аналога инженерными коммуникациями корректируется путем уменьшения или увеличения единичной стоимости на величину, соответствующую удельному весу данного вида коммуникаций в единичной стоимости всего здания (из сборника УПВС).
Вследствие того, что у собственника объекта отсутствовала техническая документация (сметы на возведение здания), то в рамках затратного подхода использовался способ единичных показателей, оперирующий укрупненными показателями расчета.
Подход с точки зрения дохода.
Подход с точки зрения дохода основывается на одном из фундаментальных принципов оценки - принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с точки зрения ожидания получения будущих доходов, т.е. стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. В рамках данного подхода обычно применяются два метода:
Прямой капитализации дохода, полученного от оцениваемого объекта за расчетный период (обычно календарный год) при расходах, типичных для оцениваемого объекта;
Дисконтирования потока дохода от владения объектом оценки, ожидаемого к получению, за расчетный период (обычно 3-5 лет) при типичных расходах, относимых либо на счет собственника, либо арендатора.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам недвижимости, приносящим стабильный доход и имеющим прогнозируемые суммы расходов и доходов.
Метод дисконтирования наиболее применим к объектам недвижимости, имеющим нестабильные потоки расходов и доходов, варьирующиеся в разные периоды эксплуатации объекта.
В связи с тем, что при определении стоимости Оценщик оперирует уровнем дохода неравномерно распределенном по времени, то в рамках отчета применяется метод дисконтирования денежных потоков.
Сравнительный подход
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.
В основе наиболее применяемого при оценке в рамках данного подхода метода сравнения продаж лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит за предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.
Основные шаги при применении данного метода включают в себя:
1. сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов
2. выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов
3. анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости
4. определение величин корригирующих коэффициентов
5. учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости
объекта.
В рамках сравнительного подхода может использоваться также метод валового рентного мультипликатора.
Методика определения износа объекта оценки
Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. Различают три вида износа: -физический; -функциональный; -внешний (экономический)
Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Физический износ - утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.
Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента), согласно "Правил оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, М., 1990 г. и «Правил определения физического износа жилых домов», утвержденных Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.
По результатам визуально - экспериментальных обследований объекта в зависимости от степени повреждения конструкций оценивается техническое состояние по следующим категориям:
1 категория - исправное, допускающее дальнейшую нормальную эксплуатацию при проведении текущих и плановых ремонтов (0…20%);
2 категория - работоспособное, характеризующее наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и требующие проведения внеплановых ремонтных работ, но не снижающие несущую способность основных конструктивных элементов (21.... 40%);
3категория - ограниченно-работоспособное состояние, при котором по конструкциям имеются повреждения, требующие немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабление сечений коррозионными повреждениями и т.д.) (41.. .60%);
4категория - недопустимое состояния, при котором существует угроза нарушения функциональной пригодности здания и требуются срочные противоаварийные мероприятия и ремонтные работы (61-80%);
5категория - аварийное состояние, при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушение функциональной пригодности здания, что требует срочного усиления конструкций и устранение причин, вызывающих их повреждение (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, нарушение норм по первой и второй группам предельных состояний, значительное ослабление сечений с угрозой разрушения) (81.. 10%).
Величина физического износа здания определяется по формуле:
Ки= Ʃ Фэi*Li
где:
Ки - величина физического износа здания, %;
Фэi - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;
Li- удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.
Методика определения стоимости прав пользования земельным участком
При определении рыночной стоимости объектов оценки необходимо оценить нематериальный актив- право пользования земельным участком. Это связано с тем, что его реализация обеспечивает получение дополнительного рентного дохода, который связан со специфической полезностью конкретного земельного участка - местоположением, уровнем благоустройства и характером использования.
Именно данное обстоятельство и позволяет рассматривать право пользования землей как нематериальный актив, который влияет на совокупную продуктивность или эффективность любого вида деятельности.
Дополнительный доход:
1) приравнивается к рентному доходу равному выплачиваемой контрактной арендной платы или величине выплачиваемого налога на землю при неразвитом рынке аренды земельных участков
2) определяется как разница между полученным доходом от владения конкретным земельным участком и выплачиваемой арендной платой (налогом на землю)
В соответствии с п. 12 разъяснений некоторых положений Методики оценки имущества (№10-36-835 от 23 января 2004 года):
1) в случае объективного отсутствия рыночных данных, необходимых для расчета дополнительного дохода арендатора за 1-ый год, искомая величина определяется путем капитализации фактически начисленной арендной платы или годового земельного налога за пользование земельными участками, если арендная плата установлена на уровне земельного налога;
2)период прогнозирования принимается в размере 50 лет ;
3)Ставка капитализации, которая используется для расчета стоимости права пользования земельным участком определяется в соответствии с требованиями «пункта 7 Методики экспертной денежной оценки земельных участков.
Идентификация объекта оценки
Объектом оценки выступает двухэтажное здание бывшего общежития используемое в качестве летнего пансионата. Группа капитальности здания- 1ая. Участок огорожен. Дворик со стороны входа выложен декоративной фигурной плиткой.
Объект эксплуатируется в выбранном функциональном ключе уже не протяжении нескольких лет подряд Постепенно вкладываются средства как в ремонт, так и в оснащение пансионата соответствующими летнему отдыху инвентарем.
Из коммуникаций в наличии электроосвещение, водоснабжение (из скважины). Выход стоков осуществляется в выгребную яму. Теплоснабжение обеспечивается путем прогрева здания электрическими тенами. Газоснабжение отсутствует. Нужды кухни обеспечиваются газовыми баллонами.