Св ф и = Иэ х Увк 100
где: Св ф и - средневзвешанный физический износ Иэ - износ элемента Увк - удельный вес конструкции затем определяем скорректированный процент физического износа:
Сп = S Св ф и Х100 Увк
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечивать полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей.
Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания (сооружения) в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Причины функционального износа:
-недостатки, требующие добавления элементов;
-недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
Устранимый функциональный износ определяется расходами не необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влияние внешней среды: накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, изменение рыночного спроса и предложения на определенные виды недвижимости. В большинстве случаев данный вид износа является неустранимым по причине неизменности местоположения и окружающей рыночной среды.
Расчет стоимости
Техническое состояние объекта оценки удовлетворительное.
Объект может быть использован в коммерческих целях после проведения текущего внутреннего ремонта некоторых элементов отделки и инженерных сетей. Коэфф. физической годности - 0,75.
Выбор единичных показателей производился по таблице 37(п.г) УПВС № 8 (Здание спального корпуса кирпичное объемом 3000 м.З двухэтажное). Группа капитальности выбранного по сборнику УПВС объекта - аналога - 1. Группа капитальности оцениваемого здания - 1.
Стоимость 1 м.З - 24,4 руб.
Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице.
| Стоимость 1 куб. м здания аналога, руб. | 24,4 |
| Строительный объем объекта оценки, куб. м | 6760 |
| Поправочный коэффициент на климатический пояс (для 8-го сборника) | 0,96 |
| Поправочный коэффициент на местный материал (материал стен-крупный блок) | 0,95 |
| Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов (отопления) | 0,96 |
| Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по отрасли (дома отдыха) с учетом территориального коэффициента удорожания при переходе к ценам 1984 г. 1,18*1,03= 1,1948 | 1,1948 |
| Индекс изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ на 01.07.2006 г. к сметным ценам 1991 г. по данным Госкомитета Украины по строительству и архитектуре без учета НДС | 10,97 |
| Индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина). | 1,74 |
| Коэффициент инфляции за июль 2007 г. | 1,014 |
| Стоимость замещения объекта оценки (наземная часть), грн. | 3339578,36 |
| Физический износ, % | 30 |
| Стоимостное выражение физического износа, грн. (без учета НДС) | 1001873,50 |
| Остаточная стоимость замещеня здания, грн. (без учета НДС) | 2337704,85 |
| Остаточная стоимость замещения здания общежития, определенная в рамках способа единичного показателя, составляет (без учета НДС) 2337705 грн. (Два миллиона триста тридцать семь тысяч семьсот пять) гривной | |
Определение стоимости земельной компоненты
Для корректности сравнения итоговых величин, полученных в рамках доходного и расходного методов, необходимо в рамках расходного подхода провести учет стоимости земельной компоненты в стоимости объекта оценки (в рамках доходного метода данное обстоятельство учитывается ставкой арендной платы).
Для оценки прав пользования земельным участком применяется метод капитализации рентного дохода.
Расчет приведен ниже.
Стоимость права пользования арендуемого земельного участка определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора по формуле:
t Доi Спа = Е ,
i=l i
(1 + Ск)
где Спа - стоимость права аренды земельного участка, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода в гривнах;
До1 - дополнительный доход арендатора за 1-й года (в гривнях);
t - период аренды земельного участка (в годах)
Принимается равным - 50 лет. {Письмо Фонда имущества Украины №10-36-835 от 23 января 2004 года «Разъяснение некоторых положений Методики оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины )
Е - сумма.
В соответствии с данными дела БТИ площадь участка, на котором распложен объект оценки составляет 2575 м.2.
Так как рынок аренды земельных участков не развит, то величина дополнительного дохода Дог могла бы быть определена путем использования и анализа данных по продаже участков, расположенных непосредственно в с.Оленевка. На момент оценки конкурентноспособный уровень цен составляет 2000 у. е. за 1 сотку земли.
Ставка капитализации может быть рассчитана аналитически.
Ск - ставка капитализации постоянного дохода.
При расчете ставки капитализации постоянного дохода были использованы следующие предпосылки:
Ставка капитализации определена методом суммирования:
Определение безрисковой ставки
Чистый процент - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс проценты полностью возвратятся вкладчику.
В рамках отчета будут использоваться данные по доходности банковских депозитов, деноминированных в СКВ. Данные берутся на портале www.bank.gov.ua . В рамках расчета используется показатель 9,5%-3=6,5%.
Определение величины поправок на различные виды рисков {риски взяты на основании положений материала изложенного на стр.203. «Методческие основы денежной оценки земель в Украине» (Ю.Дехтяренко, М.Лихогруд, Ю.Манцевич, Ю.Палеха) Риск на ликвидность:
Недвижимость, в отличие от банковских вкладов, не может быть в короткий срок переведена в деньги без существенных потерь, хотя в границах своей квалификационной группы объект является относительно ликвидным. Поправка отражает фактор риска вложений в земельные участки. Колебания составляют от 1 до 4 пунктов.
Для района расположения объекта оценки Оценщик использует показатель 1%.
• Риск на вложение инвестиций - данная поправка наиболее актуальна в условиях переходного периода в экономике, характеризующегося при ведении бизнеса. В этом случае инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации за усилия, связанные с ведением бизнеса, управлением и контролем общей ситуации на рынке и различных рыночных тенденций. Значение ставки риска находится в пределах 0 - 5 %. Ставку риска Оценщик принимает на уровне 1,5 %.
Расчет ставки капитализации кумулятивным способом приводится в таблице:
| Наименование показателя | Величина показателя, % |
| Безрисковая ставка (ставка валютного депозита) | 6,5 |
| Поправка на ликвидность. | 1 |
| Риск на вложение инвестиций | 1,5 |
| Суммарная поправка на риск | 2,5 |
| ИТОГО (ставка капитализации) | 9 |
| В качестве исходных данных для расчетов стоимости права пользования земельным участком принята ставка капитализации 9% | |
Зная стоимость 1 сотки земли и величину ставки капитализации для земли можно рассчитать величину потенциальной аренды данного участка. 25,75*2000*5,05*0,115 = 29908 грн в год.
Учитывая, что величина земельного налога, который выплачивает собственник общежития составляет 9000 грн. в год, то искомая величина J\oiсоставит 29908-9000=20908 грн.
Для оцениваемого объекта стоимость права пользования будет определена:
5020908
Спа= Е----------- = 229187 грн.
i=li(1+0,115)
Остаточная стоимость замещения объекта с учетом фактора стоимости местоположения составит: 2337705 + 229187 = 2566892 грн. или с учетом округления до порядка тысяч - 2 567 000 грн.
Остаточная стоимость замещения здания общежития, с учетом фактора местоположения составляет (без учета НДС): 2 567 000 грн.
(Два миллиона пятьсот шестьдесят семь тысяч) гривен
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Расчет стоимости объекта методом аналогов продаж
Методология
В основе метода лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит »а предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.
Основные шаги при применении данного метода включают/?, себя:
1.сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов
2.выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов
3.анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости
4. определение величин корригирующих коэффициентов
5. учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости объекта.
Для сбора необходимой информации Оценщиком было проведено маркетинговое исследование с привлечением баз данных компаний, специализирующихся на работе с недвижимостью расположенной на западном побережье АРК.