В результате проделанного анализа были отобраны следующие аналоги, представ-ляяющие собой минипансионаты, которые расположены на западном побережье АРК в населенных пунктах, имеющих схожую коммерческую привлекательность.
В качестве аналогов рассмотрены:
1) Газета «Крымская недвижимость»
с. Поповка (Западное побережье Крыма, Сакский р-н (Казантип)). Продается мини-пансионат общей площадью 280 м.2; 10 комнат, 2 отдельных входа. До береговой черты 30 м. Цена 130000 у.е.;
2) с. Оленевка. Частный мини пансионат общей площадью 360 м.2;
4-ре трехместных номера, 4- двухместных с удобствами, 4- четырех местных с частичными удобствами, скважина, участок 15 соток. 800 м. от пляжной зоны. 130 000 (Реализация произошла в начале 2006 года);
3) пгт. Черноморский. Бывшее общежитие 880 м.2 (под пансионат), все коммуникации. 560 у.е. за 1 м.2; «Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07»;
4) пгт. Черноморский. Продается минипансионат на 25 мест. Стоимость 70000 у.е. Газета «Витрина Западного Крыма»; http://www.vitrina.org.ua/index.php?nma=index&fla=index
5) с. Оленевка. Минипансионат на 35 чел. Площадь 310 м.2, домик для персонала 30 м.2. Без отделочных работ. Скважина. Стоимость 99000 у.е. «Портал крымской недвижимости»
6) с. Оленевка. Минипансионат из двух корпусов по 35 мест в каждом. В отличном состоянии. Есть бар. Современная планировка. 350000 у.е. «Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07»;
Прежде чем проводить анализ элементов выбранных аналогов продаж, необходимо отметить некоторые их особенности и внести соответствующие поправки
1) Поправка на торг.
Актуальность ввода поправки определяется масштабностью и стоимостью объекта. Чем выше данные показатели, тем величина поправки больше. В рамках проводимой оценки колеблется от 2 до 4%.
2) Поправка на услуги риэлтора.
Практика работы показывает, что минимальные величины риэлтерских услуг для объектов коммерческого назначения не менее 1000 у.е. и косвенно привязаны с ценой объекта.
3) Поправка на тех.состояние
Повышающая поправка применяется для аналога №5, который реализуется с незавершенной внутренней отделкой (принимается поправка +20%). Для аналогов 1,2,4,6 принимаются понижающие поправки (характер отделки лучше).
4) Поправка на время реализации объекта.
Принимается для аналога №2. Так как по данным риэлторских агенств рост цен на недвижимость в Западном регионе АРК за период 2006- август 2007 года составил от 30 до 40%, то для данного аналога (который был реализован в начале 2006 года) принимается повышающая поправка в размере 30%.
Все последующие вычисления приведены в табличной форме.
Аналог
№1 №2 Аналог №3 Аналог №4 №5 №6
| Площадь аналога / количество мест | м,т. | 280 | 360 | 880 | 25 | 340 | 70 |
| Стоимость аналога | USD | 130000 | 130000 | 492800 | 70000 | 99000 | 350000 |
| Поправка на торг | % | 2 | 0 | 4 | 0 | 2 | 4 |
| Услуги риэлтора | USD | 1000 | 0 | 2000 | 1000 | 1000 | 2000 |
| Откорректированная стоимость аналога | USD | ||||||
| 126400 | 130000 | 471088 | 69000 | 96020 | 334000 | ||
| Поправка на тех.состояние (номинальная) Откорректированная стоимость аналога | USD | 0,9 | 0,9 | 1 | 0,95 | 1,2 | 0,85 |
| USD USD | |||||||
| 113760 | 117000 | 471088 | 65550 | 115224 | 283900 | ||
| Откорректи рованная стоимость 1 м.2 /1-го места | |||||||
| 406 | 325 | 535 | 2622 | 339 | 4056 | ||
| Поправка на фактор времени продажи | USD | ||||||
| 1 | 1,3 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Откорректированная стоимость 1 м.2 /1 -го места | USD | ||||||
| 406 | 423 | 535 | 2622 | 339 | 4056 | ||
| Коэфф. Значимости ИТОГО, стоимость 1 м.2 общей площади для помещений 1 -го и 2-го уровней | 315 | 0,1 | 0,2 | 0,25 | 0,1 | 0,1 | 0,25 |
| 60181 | 125165 | 198237 | 31464 | 50198 | 121671 | ||
| Общая площадь помещений 1 -го и 2-го уровней, м.2 | 1225,4 | ||||||
| Общая площадь подвальной части здания, м.2 | 639,6 | ||||||
| Рыночная стоимость здания, у.е.. | 586916 |
При расчете были использованы коэфф. значимости, которые отражают фактор схожести выбранных аналогов с оцениваемым объектов. Наибольший коэфф. значимости (0,25) был выбран для аналога №3 (наиболее схожий размер общей площади, кроме того объект является также бывшим общежитием) и аналога №6 (сопоставимый размер общей площади и местоположение).
При расчете стоимости 1 м.2 общей площади подвального помещения было использована известное из практики соотношение, что при известной стоимости помещений 1 -го и 2-го уровня для перехода к стоимости помещения подвального уровня необходимо применить коэфф. 0,4.
Расчет доли, которые вносят в общую стоимость аналоги №4 и 6 велись через стоимость 1 койко-места (вследствие отсутствия точных данных по общей площади объектов). Соответственно стоимость объекта оценки определялась с учетом вместимости оцениваемого пансионата 120 мест.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет: 586916 у.е.*5,05= 2 963 926 грн.
Рыночная стоимость здания общежития общей площадью 1865 м.2 расположенного по адресу: Черноморский район, с. Оленевка, ул.Кирова,22-, находящегося в собственности гражданина Поспелова СЮ. определенная в рамках сравнительного похода (с учетом округления до порядка тысяч) (без учета НДС) составляет: 2 964 000 грн. (Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи) гривен
Расчет стоимости в рамках доходного подхода
Подход к оценке приносящей доход недвижимости основывается на принципе ожидания, который утверждает, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости приносить определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости объекта, приносящего доход.
В случае применения доходного подхода валовый доход, который ожидается получить от наиболее эффективного использования объекта оценки, может рассчитываться исходя из предположения о передачи объекта оценки в аренду или информации о другом использовании данного имущества. На основании этого предположения прогнозирования валового дохода осуществляется с использованием необходимой информации по рынку подобного имущества.
Во время проведения оценки также учитываются типичные условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться корректировка во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения их в соответствие с типичными условиями рынка. Если оценка проводится с целью дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, учитывается факт соответствия типичных условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества. В рамках проводимой оценки был применен -метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков
Анализ дисконтированных денежных потоков (ДДП) представляет собой метод, который преобразует величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков дохода) плюс, текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии). Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.
Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии.
Процедура оценки включает следующие этапы:
• прогноз доходов от эксплуатации объекта за прогнозный период;
• определение стоимости реверсии - стоимости объекта недвижимости на конец прогнозного периода;
• определение денежного потока на период прогнозирования;
• определение ставки дисконта;
• расчет чистой текущей стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.
Приведение денежных потоков до текущей стоимости приведено с использованием модели среднегодового дисконтирования, который состоит в предположении, что денежные потоки каждого года приходят в середине года (для учета того факта, что денежные потоки приходят на протяжении
всего года, принятого нами за период дисконтирования).
Использование такой модели имеет своей целью упрощение расчетов, тем более, что ошибка в действительности есть несоизмеримо меньшей по сравнению с допущениями принятыми при оценке выходных параметров прогнозов.
При расчете данным методом коэффициент дисконтирования по периодам вычисляется по формуле:
1/(1+В/100)н
где
в - ставка дисконтирования, %.
Н -номер периода дисконтирования от 0,5 до 3,5.
В качестве денежных потоков Оценщиком принимается поток чистой прибыли от сдачи здания в аренду или экономию на арендной плате.
Оценщик проводил расчет в предположении, что типичный срок аренды недвижимости, аналогичной оцениваемой, составляет 4 года и в начале 5 года (конце 4-го) происходит перепродажа объекта.
В рамках данного отчета Оценщиком было сделано следующее допущение - срок владения имуществом принимается типично неограниченным и зависящим главным образом только от компетенции управления объектом недвижимости.
Для определения потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи объекта оценки в аренду Оценщиком был проведен анализ рынка аренды объектов аналогов, рассматриваемого объекта.