R = D– G
где
R - ставка капитализации;
D - ставка дисконтирования,
G -ожидаемый уровень изменения дохода
Учитывая, что уровень изменения дохода рассматривается на уровне 1%, то величина ставки капитализации будет равна 12,0 - 1,0 = 11,0%.
Расчет стоимости
| Год | 1 год | 2 год | Згод | 4 год | 5 год (исп. Для расчетов реверсии |
| Потенциальный валовый доход, $ | 45000 | 45450 | 45905 | 46364 | 46827 |
| чод,$ | 45000 | 45450 | 45904,5 | 46363,54 | 46827,18 |
| Ставка дисконтирования, % в год | 12 | ||||
| Коэффициент дисконтирования | 0,945 | 0,844 | 0,753 | 0,673 | 0,636 |
| Текущая стоимость годового 40Д, долларов | 42521 | 38345 | 34579 | 31183 | 29760 |
| Ставка возвратной капитализации, % в год | 11 | ||||
| Текущая стоимость реверсии, долларов. | 270541 | ||||
| Чистая текущая стоимость, долларов | 417168 | ||||
| Курс_ гривны к доллару | 5,05 | ||||
| Чистая текущая стоимость, грн. 2106701 Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет, с учетом округления до порядка тысяч (без учета НДС) 2 107 000 грн. (Два миллиона сто семь тысяч) гривен | |||||
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
| Анализ подходов | ||
| ЗА ТРА ТНЫИ ПОДХОД | Способ единичных показателей | 2 567 000 грн. |
| ДОХОДНЫЙ ПОДХОД | Метод дисконтирования денежных потоков / | 2 107 000 грн. |
| сравнительный подход | Метод аналогов продаж | 2 964 000 грн. |
| Выбор приоритета:В рамках проводимого отчета все три подхода показали результаты, лежащие в одном смысловом цифровом диапазоне.Наиболее корректным с точки зрения цели оценки будет являться сравнительный подход, так как в его рамках удалось подобрать 6 достаточно корректных аналогов, что позволяет говорить о минимальной погрешности полученного в результате проведенной оценки результата. | ||
| Рыночная стоимость здания общежития общей площадью 1865 м.2 расположенного по адресу: Черноморский район, с.Оленевка, ул.Кирова,22-, находящегося в собственности гражданина Поспелова СЮ. составляет (без учета НДС): 2 964 000 грн. * (Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи) гривней | ||
Начальная цена продажи (ликвидационная стоимость) объектов повышенного спроса при условии срочной продажи определяется по формуле
Цн=( 1,1 -(0,1/(l-|(Tr-tz)|/Tr)°'5 ))*Цр
Тг - разумный период экспозиции, мес;
Tz - ожидаемый период экспозиции, мес.
Цр - рыночная стоимость объекта, грн[16]
В рамках проводимой оценки
Тг - 4 мес (объект обладает высокой степенью ликвидности)
Tz - 2,0 мес.
Тогда
Цн = (1,1 -(0,1/(1 -|4-2,0|/4)*0.5 )*2964000 = 0,95*2 964 000 = 2815800 грн (Два миллиона восемьсот пятнадцать тысяч восемьсот) гривней
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Курортно - рекреационная сфера - одна из основных бюджетообразующих отраслей республики. В бюджеты всех уровней поступает в качестве налогов и неналоговых платежей около 50 процентов от всех поступлений по АР Крым. Функционирование объектов туристического бизнеса стимулирует деятельность других отраслей экономики Крыма: транспорта, связи, торговли и др.
Понятие туристские ресурсы. Влияние туристских ресурсов на развитие индустрии туризма.
Туризм основан на целевом и разумном использовании туристских ресурсов. Суть туристских ресурсов - объекты туристского интереса, которые потенциально способны удовлетворить потребности людей, возникающие в процессе туризма. Там, где нет каких-либо туристских ресурсов, туризм не может быть в принципе. Отдельные туристские ресурсы предполагают лишь туризм в ограниченных масштабах, поскольку в данном случае посещение объектов туристского интереса может быть связано с опасностью для жизни человека, или этот интерес имеет кратковременный ресурс по каким показателям, чаще по временным. Основой использования туристских ресурсов и туристских объектов для целей туризма является туристский интерес и туристское впечатление.
Туристский интерес — перспектива получения туристом объективной информации, положительных эмоций или потенциальная возможность удовлетворения планируемой потребности туриста в конкретной, априори частично известной, туристской услуге (работе), туристском товаре и туристском продукте, основанных на определенном комплексе туристских ресурсов, выступающих в виде объектов туристского интереса. Туристский интерес генерирует мотивационный позыв индивидуума или группы индивидуумов к потреблению туристского продукта и, соответственно, совершению туристской поездки.
Объекты туристского интереса — достопримечательности, природные объекты и природно-климатические зоны, исторические, социокультурные объекты показа и иные, способные удовлетворить потребности туриста в процессе осуществления туристской поездки или путешествия и потреблении туристских услуг и/или туристского продукта и/или тура, адекватно прямым целям тура. Однако, для того, чтобы эти объекты были бы реально использованы в целях туризма, необходима надлежащая инфраструктура и индустрия туризма, которая обеспечит (а) доведение информации до туриста о данном туристском объекте, необходимой и достаточной для уверенной мотивации выбора путешествия именно в эту местность и к этому объекту, (б) обеспечит достаточно комфортную и безопасную доставку (доступ) туриста к этой местности и объекту, (в) размещение, (г) питание, (д) развлечение.
Для того, чтобы туризм начал развиваться в каком-либо регионе, необходимо наличие в этом регионе туристских ресурсов, в первую очередь ресурсов рекреационных. Рекреационные ресурсы - это природные и антропогенные геосистемы, тела и явления природы, артефакты, которые обладают комфортными свойствами и потребительской стоимостью для рекреационной деятельности и могут быть использованы для организации отдыха и оздоровления определенного контингента людей в фиксированное время с помощью существующей технологии и имеющихся материальных возможностей.
Организация развития туризма в стране должна основываться на преимущественном развитии видов и форм туризма, позволяющих максимально и комплексно использовать имеющиеся туристские ресурсы. Высокий потенциал развития туризма, который характеризуется объемом и разнообразием таких ресурсов как природные условия, особенности географического положения, историческое наследие, уровень развития материально-технической базы туризма, насыщенность достопримечательностями, их взаимосочетанием и положением по отношению к основным зонам и центрам туризма, степень привлекательности для основной части туристов. Кроме того, развитие туризма зависит от доступности туристских центров с точки зрения существующих и развивающихся коммуникаций и перспективных видов транспорта в международном и внутреннем туризме, а также уровня необходимых затрат времени и средств туристов для совершения путешествия по данному региону. Степень развития туризма определяется в значительной мере оснащенностью территории материальными возможностями для проживания туристов, торгово-ресторанной сетью и т. п., то есть тем, что принято включать в понятие туристской инфра структуры и уровня сервиса, емкости территории для приема туристов, экологического состояния территории, уровня общеэкономического развития, обеспеченности трудовыми ресурсами, материальными средствами и финансовыми возможностями страны, принимающей туристов.
Первоначальной основой развития являются, бесспорно, природные и географические условия. Не случайно туризм на ранней стадии получил развитие в странах с благоприятным климатом и целебными источниками. Эти страны и в наши дни являются лидерами в мировом туризме, несмотря на развитие таких видов туризма как экологический, нуждающийся в девственной природе (которая сохранилась, главным образом, либо в местах с неблагоприятным климатом, либо в труднодоступных местах).
Трудовые ресурсы создают возможности обеспечения туристских потребностей обслуживающим персоналом.
Однако без наличия развитой материально-технической базы туризма нормальное функционирование сферы туризма неосуществимо. В состав материально-технических ресурсов входят средства размещения, транспорт, предприятия общественного питания, сферы рекреации, розничной торговли и т. д.
В Крыму преодоление кризисных экономических явлений связывают в первую очередь с развитием рекреационного комплекса, равноправными составляющими которого являются санаторно-курортная и туристская отрасль, имеющие достаточную социально-экономическую и природно-ре-сурсную основу для возрождения и дальнейшего развития.
Планируемое увеличение туристских потоков вызывает необходимость расширения сферы туруслуг и проведения исследований по определению ёмкости рекреационных территорий, развитию новых видов туризма и освоению новых туристских регионов. Основой таких исследований является учет и изучение туристских ресурсов.
Туристские ресурсы выступают как объекты туристского интереса, потенциально способные удовлетворить разнообразные потребности туристов и составить положительные туристские впечатления о посещаемом регионе и включают природные, социально-культурные, исторические, архитектурные, археологические, научные, зрелищные, культовые и иные объекты и явления. ' Итогом первого этапа исследований туристского потенциала регионов является представленный Реестр туристских ресурсов. Его составление основывалось на принципах комплексности, достоверности, доступности и территориального подхода.
Черноморское - поселок городского типа, центр района, расположен в северо-западной части Крымского полуострова на берегу Каркинитского залива, у Ак-Мечетской бухты Черного моря, в 140 км от Симферополя, с которым связан автодорогой. Берег бухты окаймлен хорошим песчаным пляжем, полого уходящим под воду.