Основой обеспечения сохранности зданий гостиниц и их оборудования является система планово-предупредительного ремонта. Своевременное выполнение предохраняет гостиницы и их оборудование от преждевременного износа и снижает расходы на капитальный ремонт.
Непредвиденный текущий ремонт (неплановый) выявляется в процессе эксплуатации и выполняется обычно в срочном порядке.
К плановому текущему ремонту относятся работы по выборочному ремонту и окраске кровель, замене недостающих частей и окраске водосточных труб, частичному ремонту полов, окон и дверей, очистке от загрязнений и частичной окраске стен и потолков основных и вспомогательных помещений, замене арматуры санитарно-технического оборудования, электроустановочных изделий и пускорегулирующей аппаратуры.
Капитальный ремонт подразделяют на капитальный (предусматривается одновременное восстановление всех изношенных конструкций и оборудования) и выборочный (заменяются отдельные изношенные конструкции, оборудование или их части, и устраняются дефекты, выявленные в процессе эксплуатации).
При выполнении капитального ремонта гостиниц одновременно должны выполняться работы, входящие в состав текущего ремонта.
Периодичность текущего и капитального ремонта гостиниц следует принимать с учетом их капитальности, архитектурно-планировочных и конструктивных решений, наличия инженерного оборудования и условий эксплуатации, в соответствии с Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий.
Перечень работ по повышению благоустройства гостиниц, которые могут выполняться за счет средств, выделяемых на капитальный ремонт:
1) внутренняя перепланировка с устройством новых санитарных узлов;
2) переоборудование вспомогательных помещений под жилые помещения;
3) замена изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме замены стен стенами из других материалов;
4) автоматизация котельных, лифтового хозяйства и электроосвещения;
5) присоединение гостиниц к водопроводным и канализационным сетям и соответствующее внутреннее оборудование гостиниц;
6) устройство газоходов и водоподкачек;
7) устройство новых лифтов в гостиницах высотой свыше пяти этажей и восстановление бездействующих лифтов;
8) установка дополнительной газовой аппаратуры и газификация отдельных частей зданий гостиниц;
9) устройство внутреннего электроосвещения в гостиницах и перевод его на повышенное напряжение;
10) устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дворовые ограждения и т.д.);
11) благоустройство территорий дворов (замощение, асфальтирование и озеленение.
1.3 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ГОСТИНИЦ
Две главные проблемы, с которыми в тот или иной момент сталкивается каждая гостиница, электричество и вода. Кто-то непременно должен следить за исправностью санузлов и бойлеров в гостинице.
Для этих целей нужен специальный человек, который бы долго знал гостиницу, и предотвращал утечку воды, приводящую к утечке и самих денег из Вашего кармана.
Своего постоянного техника целесообразно держать, если у Вас более 30 номеров. Взяв специалиста из управляющей компании на неполный день, Вы ощутимо сэкономите свои средства (если номеров до 30).
В обязанности техника входит ежедневный осмотр санузлов и труб. Гостиница подобна подводной лодке: маленькая течь может привести к катастрофе. Помните, при хорошем ремонте трубы редко текут. Внимание, техник должен быть способен в экстренных случаях выехать в любое время на место. Обязательно оговаривайте этот пункт при приеме на работу.
Гостиницу в плохом состоянии будет сложно продать как инвестору, так и простым клиентам. Считайте: в летнее время номер стоит около 100$. При «потопе», Вы не только не заработаете этих денег, но и потратите еще дополнительные на ремонт оборудования в гостинице.
В журнале осмотра и ремонта конкретно перечисляются виды работ, подлежащие исполнению, ориентировочный объем работ, кто должен производить работу, ориентировочный срок исполнения, подписи проводившего осмотр и отметка об исполнении работ. Результаты выполнения технического обслуживания и ремонта следует отмечать в этом же журнале.
Для учета заявок на устранение мелких неисправностей или выполнение аварийных и других требующих срочного выполнения работ должен вестись журнал заявок (горничными, дежурными по этажам) на каждом этаже, а при наличии технических служб или участков - непосредственно в службах или участках.
Журнал заявок должен быть доступен для записи в течение всего рабочего времени. Заявки должны выполняться в день их поступления.
Результаты техобслуживания и ремонта гостиниц систематически контролируются лицами, ответственными за отдельные участки работ, а также главным инженером (инженером) гостиницы.
После окончания текущего ремонта, выполненные работы должны быть приняты представителями администрации гостиницы (техником, инженером, начальником службы или главным инженером) с участием представителя специализированной организации.
Все неисправности, выявленные по заявкам работников гостиниц или при очередных обходах, ликвидация которых не носит неотложного характера, следует устранять при текущем профилактическом ремонте. Неотложные работы по текущему ремонту должны выполняться штатными сотрудниками гостиницы немедленно.
Работы аварийного характера выполняются службами при гостинице или специализированными организациями. У дежурных работников гостиниц на рабочем месте должны быть схемы коммуникаций (водопровода, канализации, электрооборудования и др.) и телефоны аварийных служб, а также телефоны водопроводно-канализационных, теплоснабжающих и электроснабжающих организаций. О наличии аварии должна быть поставлена в известность вышестоящая организация. Каждый случай аварии в гостинице должен анализироваться руководством гостиницы.
1.4 ПЛАНИРОВАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В ГОСТИНИЦЕ
План капитального ремонта составляется на следующий год не позднее 1 июня, подписывается руководителем и согласовывается с вышестоящей организацией. В плане указываются объемы работ в денежном выражении и в натуральных показателях, а также подрядные организации, выполняющие капитальный ремонт.
План подписывается руководителем гостиницы и утверждается вышестоящей организацией. Изменения плана допускаются лишь в исключительных случаях, связанных с аварией или изменением стоимости работ. В этом случае изменения могут производиться не позднее чем за 45 дней до конца квартала.
Подводка систем холодного и горячего водоснабжения в номера, монтаж лифтов и мусоропроводов, устройство систем центрального пылеудаления, телефонизация, оформление вестибюльных групп, благоустройство прилегающей территории и т.д. позволяют поднять уровень благоустройства гостиницы и улучшить обслуживание проживающих. При составлении перспективного и годового плана повышения благоустройства необходимо учитывать износ здания и оборудования, а также состояние коммуникаций. Проектно-сметная документация на капитальный ремонт гостиницы должна быть достаточно полной и обеспечивать заблаговременное размещение заказов на изготовление необходимых конструкций и оборудования.
Усиление или замена, разборка или устройство несущих конструктивных элементов должны производиться только по утвержденному проекту ремонтных работ. В проекте кроме конструктивного решения должна быть определена в каждом конкретном случае очередность производства работ. Ремонт конструкций должен сопровождаться устранением причин, вызвавших ухудшение их эксплуатационных качеств или повреждение. Устранение причин преждевременного износа конструкций при капитальном ремонте должно быть предусмотрено проектом.
Контроль за качеством и сроками выполнения проектно-сметной документации возлагается на руководство гостиницы.
Примерные сроки проведения ремонта номеров:
· косметический ремонт (малярные работы) жилого номера - шесть дней;
· при условии дополнительного ремонта санитарно-технического оборудования в санузле - восемь дней;
· капитальный ремонт (ремонт оконных и дверных блоков, санитарно-технического оборудования, полов, а также косметический ремонт) номеров без санузла - 12 дней;
· номеров с санузлом (включая ремонт полов с гидроизоляцией, окон, дверей, замену санитарно-технического оборудования и электрооборудования, трубопроводов и т.д.) - 18 дней.
Для контроля работ по капитальному ремонту директором гостиницы выделяется ответственное лицо, которое обязано:
- осуществлять контроль за объемами и качеством выполняемых работ;
- вести накопительную ведомость выполнения работ в суммарном выражении и по номенклатуре;
- вести журнал учета ремонта и его качества;
- следить за выполнением работ в соответствии с проектно-сметной документацией;
- каждый месяц представлять отчет о выполнении плана капитального ремонта.
Работы, выполненные некачественно, с наличием дефектов, подрядчик обязан переделать. Некачественно выполненные работы не принимаются и в приемном акте не учитываются.
Приемку отремонтированных помещений гостиницы после капитального ремонта производит инженерно-технический и эксплуатационный персонал гостиницы с участием представителей вышестоящей организации.
После окончания капитального ремонта гостиницы приказом начальника управления назначается комиссия, которая определяет готовность объекта к эксплуатации.