Существовавшая до 1991 г. практика планирования от достигнутого, планирования загрузки номерного фонда на 98-100% привела к досрочному износу основных фондов гостиниц. В аварийном состоянии находится один из корпусов гостиницы "Приморская", срочная реконструкция требуется в гостиницах "Чайка", "Сочи". Оснащение гостиниц мебелью, ковровыми изделиями, бельем, телевизорами, холодильниками и др. инвентарем не соответствует разрядности гостиниц, категорийности номерного фонда.
Еще в 1989 г. адлерский гостиничный комплекс "Горизонт" получил статус самостоятельного предприятия. На его базе планировалось создать международный деловой, коммерческий и культурный центр будущего специального эколого-экономического района. Комплексу было передано в собственность все, что находилось в его зданиях. А в октябре 1990 г. на общем собрании работники комплекса решили создать акционерное общество. Инициативная группа в течение месяца провела среди сотрудников подписку на акции. Две трети работников "Горизонта" изъявили желание выкупить "свой" гостиничный комплекс. Комплекс "Горизонта", а также гостиница "Прибой", фактический износ которых составляет 48%, по остаточной стоимости перешел в собственность нового юридического лица. Часть средств, необходимых для выкупа гостиничного комплекса была востребована из фонда развития предприятия. По условиям 50% акций принадлежит трудовому коллективу.
До обретения независимости предприятия общепита в "Горизонте" при товарообороте 3,5 миллиона рублей и сотнях тысяч чистой прибыли отчисляли за аренду гостиничному комплексу 25 тысяч рублей. Этого едва хватало на ремонт. А Адлерский промторг за аренду платил в год 260 рублей. В настоящее время произошло присоединение общепита путем выкупа основных средств. Обретение самостоятельности для "Горизонта" совпало о весьма выгодным приобретением. База отдыха Министерства обороны на Красной Поляне пришла в запустение и стала нерентабельной. Министерство обороны списало с баланса на баланс бывший Императорский охотничий дом, ресторан "Шатер", музей флоры, фауны и минералогии Западного Кавказа - 12,5 гектара лесопарковой зоны. Предполагается, что около двух миллионов рублей потребуется на ремонт и реконструкцию. Однако производственные мощности собственного ХРСУ не обеспечивают объем и качество необходимого кап. ремонта в гостиницах.
Привлечение договорных организаций влечет значительный расход средств. Амортизационные отчисления на полное восстановление в сумме 1,2-1,5 тыс. рублей ежегодно направлялись на финансирование капиталовложений других объектов коммунального строительства города и не расходовались на развитие гостиничного хозяйства.
Учитывая большую роль коммунальных гостиниц, как одной из ведущих отраслей сферы услуг, в целях создания источников для дальнейшего развития гостиничного хозяйства, администрация г. Сочи в приняла решение о том, что Ассоциация "Сочиотель" направляет на строительство и реконструкцию гостиниц собственные средства предприятий (прибыль, амортизацию) и привлеченные кредиты банка. Однако это решение не бьшо выполнено в том объеме, который повлиял бы на повышение конкурентоспособности гостиниц.
Сейчас остро встали вопросы: как сохранить привлекательность Сочи в условиях перехода к рынку и каким образом добиться, чтобы город-курорт к функциям целителя добавил еще и способность экономического роста, самообеспечения, но при этом не навредил природе.
Анализируя состояние развития санаторно-курортной деятельности и туризма г. Сочи в динамике, необходимо отметить, что у г. Сочи всегда был особый статус. Город зарождался одновременно с Магниткой и Днепрогэсом, по размаху и масштабам строительства и капиталовложений не уступал большим ударным стройкам. Особенности развития Сочи была заметна и в последующие годы, вплоть до перестроечных. Однако теперь стало очевидным, что город-курорт, несмотря на его предназначение, развивается однобоко, возникают противоречия между теми, кто отдыхает и лечится, и теми, кто создает им эти условия.
Угрожает городу-курорту и ряд нежелательных последствий вхождения в рынок. Еще накануне минувшего летнего сезона прогнозировалось падение посещаемости курорта в шесть раз. Прогноз в целом оправдался: судя по опросам, повлияли высокие цены на путевки, социально-национальная напряженность в ряде регионов Кавказа. К этим факторам добавились и преследовавшие Сочи в течении ряда лет стихийные бедствия. В результате - всего лишь один месяц полной нагрузки.
Особое место, связывающее экологию и экономику г. Сочи, принадлежит вопросу о плате за использование природных ресурсов, поскольку иногородние крупные совместные предприятия готовы платить за тот или иной объект в десятки раз больше номинала.
Город фактически разделен между 70 министерствами и ведомствами, а 60 процентов здравниц принадлежит общественным организациям. Это затрудняет управление специальным эколого-экономическим районом, конечная цель которого - сохранить и превратить Сочи в курорт мирового значения, но для этого необходимо для начала обеспечить подчиненность ведомственных предприятий Сочинским органам управления.
Несмотря на сложности, сочинские курорты продолжают развиваться. В последние два-три года к этому региону значительно повысился интерес инвесторов. По оценке сочинской туристской администрации сюда за последние годы было вложено в 3 раза больше средств, чем в другие российские регионы. При этом до 98% всех инвестиций составляют частные капиталовложения. Наиболее масштабные планы в отношении Сочи имеет московская консалтинговая компания ЮМАКО, предполагающая привлечь в город инвестиций на $1 млрд. для реализации концепций строительства и реконструкции 58 объектов, которые впоследствии перейдут под ее управление. Федеральные средства выделяются в рамках федеральной программы, определяющей перспективы развития города-курорта Сочи до 2010 года. Они направляются в основном на развитие горнолыжного курорта Красная Поляна и на строительство трассы федерального значения, связывающей основные городские объекты и аэропорт. В то же время, в городе остро стоит проблема замены коммуникаций, большинство из которых проложены в начале 30-х годов при строительстве первых санаториев и пансионатов. Слабым местом в городской инфраструктуре остается отсутствие международного аэропорта, который строится уже около 10 лет. Введение нового терминала позволит увеличить количество обслуживаемых пассажиров с 2,5 млн. в год до 4-4,5 млн. В настоящее время отсутствие международного аэропорта не позволяет городу рассчитывать на прием иностранных граждан, во всяком случае, в каких-то осязаемых масштабах. В 70-80-е годы Сочи принимали иностранцев, в первую очередь, из стран социалистического лагеря. Сегодня регистрируются единичные случаи прибытий на российский курорт иностранных граждан, в основном, немцев и англичан, привлекаемых возможностями за небольшие деньги поправить здоровье в сочинских здравницах (для сравнения, день проживания в санатории "Актер" с трехразовым питанием и лечением составляет 1000 рублей, столько, сколько стоит одна процедура в европейских курортных центрах). После открытия аэропорта, принимающего международные рейсы, местные здравницы смогут расширить географию своего предложения.
Основной идеей новой экономической концепции развития курорта является создание государством и городскими властями условий для обеспечения самофинансирования региона, извлечение максимальной прибыли от высококачественного сервиса и услуг. Руководством города и Правительством России достигнуто соглашение о максимально широких гарантиях и льготах, предоставляемых государством инвесторам. Определена и новая стратегия развития Сочи как международного курорта. Новая концепция предусматривает поэтапное развитие региона через осуществление целого ряда инвестиционных проектов. Это строительство на побережье более десяти новых, комфортабельных гостиничных и туристских комплексов, одновременно с которыми будут строиться и объекты культурно-развлекательного назначения, спортивные комплексы, сеть ресторанов, баров, казино. Предполагается активизировать создание мощной туристско-развлекательной инфраструктуры в горном поселке Красная Поляна. Совместно с Федерацией горнолыжного спорта и Олимпийским комитетом Российской Федерации планируется построить современный горнолыжный комплекс с сетью отелей, турбаз, горных приютов. Принципиально новым в отношениях с инвесторами является максимальное освобождение потенциальных владельцев собственности на курорте от финансовых проблем, связанных с поддержанием устаревшей городской базы. Финансирование этой сферы предполагается осуществлять за счет более полного сбора налогов с действующих коммерческих предприятий, доходы которых возрастут с увеличением числа туристов. Кроме этого инвесторам, осуществляющим строительство новых объектов на территории Сочи и развивающим инфраструктуру города, местной администрацией будут предоставляться локальные льготы по налогам на весь период строительства и на срок до 10 лет по основным программам. Некоторые объекты городской инфраструктуры, а также отдельные гостиницы, санатории и турбазы, требующие значительных капитальных вложений и не вызывающие у инвесторов какого-либо интереса, предполагается полностью акционировать, а контрольные пакеты акций продать с аукционов или через инвестиционные конкурсы по ценам их спроса. Разрабатывая стратегию развития Сочи, городская администрация выделила следующие приоритеты развития города: Сочи - летний и зимний курорт, лечебный оздоровительный бальнеологический комплекс; Сочи - международный туристский центр на юге России; Сочи - международный летне-зимний спортивный комплекс; Сочи - морские и воздушные ворота юга России; Сочи - зона активного земледелия и производства экологически чистой сельскохозяйственной и субтропической продукции; Сочи - южно-российский бизнес-центр, международная зона свободной торговли с элементами офшорной и свободной экономической зоны; Сочи - летняя столица России и активный центр формирования международных политических, экономических и культурных связей.