Исходя из вышеизложенного, мы пришли к следующим выводам и предложениям:
1. Специфика гостиничного бизнеса состоит в том, что отель - это не только источник прибыли как любой другой бизнес, но и выгодное помещение капитала, конкурирующее с такими общепринятыми методами, как банковский депозит или приобретение ценных бумаг. Дело в том, что удачно расположенная гостиница - достаточно надежный источник прибыли, редко подверженный банкротству. Кроме того, участок земли под гостиницей, расположенной недалеко от центра города, часто дорожает с течением времени, тем самым, увеличивая рыночную стоимость гостиницы.
2. В настоящее время кардинально нового подхода требует организация управленческого процесса и, в особенности, вопрос организации информационного обеспечения. В силу своей специфики финансовый учет не обеспечивает управленческий персонал всех уровней достаточной оперативной информацией. Кроме того, финансовый учет не предоставляет информацию для разработки стратегии и тактики внутреннего управления деятельностью предприятия в условиях рынка.
3. Одной из основных проблем российских предприятий является подготовка бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами. В связи с тем, что основной объем свободных денежных ресурсов (потенциальных инвестиций в страну) находится за рубежом, иностранные инвесторы (а также многие отечественные финансовые институты) требуют оценку эффективности деятельности предприятия и разработку бизнес-планов на основании общепринятых мировых стандартов. Довольно проблематично представляется восстановление и приведение финансовой документации в соответствии с западными стандартами.
4. Функционирование гостиницы как доходного предприятия очень сложный механизм, на работу которого влияют многие факторы, такие, как ценовая политика гостиницы, ежегодная заполняемость, мода, экономическая и политическая обстановка в стране.
3.2 Этапы инвестиций в проект гостиничного комплекса
Главными этапами инвестирования являются:
1. Преобразование ресурсов в конкретные объекты инвестиционной деятельности.
2. Превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости и получение новой потребительской стоимости.
3. Прирост капитальной стоимости в форме дохода или социального эффекта.
Временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционного проекта. Выделяют три фазы развития инвестиционного проекта:
1. Прединвестиционная фаза. На этой фазе происходит разработка технико-экономического обоснования, проводятся маркетинговые исследования, выбираются партнеры, осуществляется юридическое оформление проекта и проводится (при необходимости) эмиссия акций и других ценных бумаг. В итоге должен быть получен развернутый бизнес-план инвестиционного проекта.
2. Инвестиционная фаза. На инвестиционной фазе производится реализация проекта, формируются постоянные активы, а затраты могут быть отнесены на себестоимость продукции как расходы будущих периодов и частично капитализированы как предпроизводственные затраты.
3. Эксплуатационная фаза. Данная фаза характеризуется началом реализации продукции, текущими издержками и поступлениями от продаж. Чем больше величина эксплуатационной фазы, тем больший доход получит фирма. Однако очень важно определить тот момент, когда денежные поступления не могут быть непосредственно связаны с первоначальными инвестициями (инвестиционный предел). Эта фаза должна быть такой по продолжительности, которая обеспечит окупаемость вложенных средств и возврат кредита. [8, с.43].
За счет собственных и привлеченных средств компания "Исаакиевский отель" осуществила выкуп помещений, входящих в комплекс зданий.
Оплачены работы по разработке градостроительной и распорядительной документации, подготовлены предпроектные проработки и начато рабочее проектирование.
На данный момент в общей сложности в проект инвестировано приблизительно 20% от общего объема инвестиций, что составляет 12 000 000 долларов США. Распоряжением Губернатора о передаче комплекса зданий ООО "Исаакиевский отель" все нежилые помещения в комплексе зданий формально перешли в собственность компании "Исаакиевский отель", что произойдет официально после выполнения условий инвестиционного договора.
Рассмотрим особенности этапов инвестиций нашего проекта:
1-1. Стоимость расселения определяется рыночными ценами на недвижимость на момент расселения каждой квартиры. При расселении объекта управляющая компания будет работать с двумя формами существующей собственности:
Муниципальная форма - нежилые помещения, доля неприватизированных квартир. Городская собственность в этом варианте имеет определенный ценовой предел, установленный при продаже нежилых фондов и санитарные нормы проживания населения, на базе которых будет предоставляться альтернативное жилье.
Частная собственность - приватизированное жилье. Более дорогостоящий элемент процесса расселения и, как правило, более длительный. Здесь подключаются ресурсы агентств недвижимости, ведутся переговоры с каждым владельцем квартиры отдельно.
Величина суммарных инвестиций на процедуру расселения составит ориентировочно 10 000 000$.
1-2. Получение новой разрешительной, проектной документации, прохождение процедур согласования проекта, согласование технических условий. Ориентировочная стоимость проектных работ и согласований составляет 1 542 394$.
Содержание мероприятий:
1. Подача заявки в Управление инвестиций при Комитете про строительству Администрации Санкт-Петербурга об инвестиционном предложении по реконструкции здания с целью создания многофункционального гостиничного комплекса;
2. Предварительная экспертиза инвестиционного предложения в соответствующих комитетах администрации (КГА, КЗР, Тер. Управление Адмиралтейского района, КГИОП, ГБР, КУГИ);
3. Получение положительного заключения Управления инвестиций о возможности реализации инвестиционного проекта и возможности разработки градостроительного регламента;
4. Проведение строительной экспертизы здания на предмет получения достаточных сведений о техническом состоянии здания с последующим признанием его аварийным;
5. Привлечение лицензированной проектной организации для выполнения предпроектных проработок реконструкции здания со всеми согласованиями; разработка ТЭО проекта;
6. Подготовка градостроительного раздела инвестиционной документации, получение необходимых разрешений и согласований;
7. Привлечение лицензированной уполномоченной организации для оценки здания как объекта недвижимости и будущего результата инвестиций, согласование отчета об оценке в ГУИОН.
Таким образом, суммарные затраты по 1 этапу могут составить 11 542 394$.
2. Инвестиционный период.
2-1. Реконструкция и строительство многофункционального центра ориентировочной площадью 26000 кв.м. с размещением гостиничного комплекса класса 4* (250 номеров). Для целей эффективного коммерческого использования центра (вопроса заполняемости) будет привлекаться компания-оператор InterContinental Hotels Group, которая в свою очередь выдвигает определенные требования к данному этапу, оговоренные в соглашении.
Ориентировочная продолжительность этапа реконструкции и строительства до момента введения в эксплуатацию составит 22-26 месяцев. Стоимость строительства без благоустройства и окончательной отделки ориентировочно 39 000 000$.
2-2. Осуществление отельным оператором InterContinental, или Менеджером, программы "Предоткрытие", финансируемую из Бюджета "Программы "Предоткрытие", включающую все действия, необходимые для подготовки Гостиницы к открытию:
a. Подбор и обучение персонала;
b. Покупку начального операционного оборудования и операционных запасов (поставок) на средства Собственника;
c.Рекламирование, стимулирование сбыта и продаж;
d. Помощь Собственнику в получении всех необходимых операционных лицензий, виз и рабочих разрешений;
e.Привлечение потенциальных клиентов;
f.Подготовку административных офисов.
Таким образом, суммарные первоначальные инвестиции составят около 60 000 000$, что предполагает использование заемных средств.
Сводные данные представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1 – Этапы инвестиций в проект "Исаакиевский отель".
| Название этапа | Продолжительность этапа, (мес.) | Сумма инвестиций, (долл.США) | |
| Прединвестиционный: 1.Расселение2.Получение разрешительной документации | 10-14 | 10 000 0001 542 394 | |
| Итог по I этапу | 11 542 394 | ||
| Инвестиционный:1.Реконструкция и строительство безблагоустройства2. Программа "Предоткрытие" | 22-263 | 39 000 0009 457 606 | |
| Итог по II этапу | 48 457 606 | ||
| Общий итог | 60 000 000 | ||
Подведя итоги, мы пришли к следующим выводам:
1. В настоящее время проект находится в самом начале инвестиционной фазы своего развития.
2.Тормозящим фактором развития инвестиционного проекта является прохождение процедур согласования, а также получение необходимых разрешений в государственных учреждениях.
3.3 Расчет основных показателей экономической эффективности инвестиций в проект гостиничного комплекса
Оценка эффективности инвестиций представляет собой наиболее трудоемкий процесс, требующий высокопрофессиональных аналитических навыков со стороны разработчиков. Весьма существенен фактор риска, который просто необходимо учитывать в нашей стране с достаточно неуравновешенной экономической ситуацией.