Оценка перспективы реализации бизнес-проекта гостиничного комплекса "Исаакиевский отель" (стр. 18 из 21)
Принятие решений по инвестиционным проектам осложняют различные факторы: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения.
Основной документ, содержащий стандарты оценки инвестиционных проектов - "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования", утвержденные Госстроем России, Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России 31 марта 1994 г., №7-12/47.
В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений, как было сказано в п.3.1.
Понятие "оценка" само по себе означает мнение о ценности, уровне или значении кого-либо или чего-либо. Главная цель оценки инвестиционного проекта - обоснование его коммерческой (предпринимательской) состоятельности или в определении уровня его доходности. Предполагается выполнение двух основополагающих требований:
1. Полное возмещение (окупаемость) вложенных средств.
2. Получение прибыли, размер которой оправдывает отказ от любого иного способа использования ресурсов (капитала) и компенсирует риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.
Следует различать две составляющих коммерческой состоятельности инвестиционного проекта, его необходимое и достаточное условия, соответственно:
1. Экономическая эффективность инвестиций.
2. Финансовая состоятельность проекта.
Экономическая оценка или оценка эффективности вложения капитала направлена на определение потенциальной возможности рассматриваемого проекта обеспечить требуемый или ожидаемый уровень прибыльности.
При выполнении инвестиционного анализа задача оценки эффективности капиталовложений является главной, определяющей судьбу проекта в целом.
Финансовая оценка направлена на выбор схемы финансирования проекта и тем самым характеризует возможности по реализации имеющегося у проекта экономического потенциала.
При выполнении оценки следует придерживаться экономического подхода и рассматривать только те выгоды и потери, которые могут быть измерены в денежном эквиваленте.
Финансовые ресурсы, материальную основу которых составляют деньги, а деньги помимо прочего имеют еще одну объективно существующую характеристику, а именно - временную ценность. [15, с.49]. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости или учета временной стоимости денег.[8, с.104].
Инвестиционные проекты, анализируемые в процессе составления бюджета капиталовложений, имеют определенную логику:
1.С каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток, элементы которого представляют собой либо чистые оттоки, либо чистые притоки денежных средств.
2.Чаще всего анализ ведется по годам, хотя это ограничение не является безусловным или обязательным; анализ можно проводить по равным базовым периодам любой продолжительности (месяц, квартал, год, пятилетка и т. д.).
3.Предполагается, что весь объем инвестиций делается в конце года, предшествующего первому году генерируемого проектом притока денежных средств, хотя в принципе инвестиции могут делаться в течение ряда последующих лет.
4.Приток (отток) денежных средств имеет место в конце очередного года.
5.Коэффициент дисконтирования, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год).
При дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов (в этой роли обычно выступает поток денежных средств) на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формулам сложного процента.
Сложные проценты начисляются несколько раз, причем начисленные проценты присоединяются к основной сумме, в результате чего в следующий раз проценты начисляются как на основную сумму, так и на уже начисленные проценты. Данный процесс и называется дисконтированием.
Для определения текущей стоимости Р будущего платежа Fnчерез n периодов при ставке r процентов за период:
где Fn- доход, планируемый к получению в n-м году;
Р - текущая (или приведенная) стоимость, т.е. оценка величины Fnс позиции текущего момента;
r - коэффициент дисконтирования.[15, с.53-54].
Существует шесть функций сложного процента: будущая стоимость платежа, текущая стоимость будущего платежа, текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию платежа, накопление платежа за период, фонд возмещения.
Анализ инвестиционного проекта проводится с расчетом наиболее вероятного варианта, при этом рассматривается стоимость кредитных ресурсов, степень риска (что отражается в уменьшении ставки дисконта), потери от недозагрузки и неплатежей, ставки на офисные площади и номерной фонд, сроки введения в эксплуатацию многофункционального центра.
При определении стоимости действующего предприятия (бизнеса) ООО "Исаакиевский отель" методом дисконтирования будущих доходов, исходили из следующих предположений и допущений:
a. Общеполезная площадь всех помещений составит 26000 м2;
b. Номерной фонд гостиницы составит в соответствии с проектом 250 номеров;
c. На основании проведенного маркетингового исследования ценовой политики в отелях аналогичного уровня, предполагаемая стоимость стандартного номера составит 260$ в сутки;
d. Потери от недозагрузки (сезонность учтена) будут колебаться от 50% до 30%;
e. Расчеты финансовых потоков выполнены в предположении о том, что реализация проекта будет включать в себя следующие этапы: Инвестиционный период - 3 года;
8. Предполагаемый суммарный объем инвестиций 60 000 000$ включает в себя собственные средства инвестора, а также заемные средства (долгосрочные кредиты), при этом соотношение собственных и заемных средств предполагается - 40/60;
9. Для инвестора заемные средства (долгосрочные кредиты) доступны не только на внутреннем рынке (РФ), но на внешнем рынке, таким образом, стоимость заемных средств для инвестора может составить 9% годовых;
10. Прогнозный период выбран равным 10 годам, что соответствует существующей международной практике и графику инвестиций и показателями эффективности инвестиций для аналогичных проектов;
Для целей расчета предполагается введение в коммерческую эксплуатацию многофункционального центра с 4 года реализации проекта, в связи с чем, первые выплаты по кредиту связаны с 1 годом коммерческой эксплуатации объекта с ежегодным погашением кредита равномерными аннуитетными платежами, начиная с первого года эксплуатации.
Аннуитет - инвестиции, приносящие вкладчику определенный доход через регулярные промежутки времени, или поток однонаправленных платежей с равными интервалами между последовательными платежами в течение определенного количества лет. К аннуитету также относятся инвестиции в недвижимость, приносящую доход.
Как говорилось в п.3.1., коммерческим отделом гостиничного оператора InterContinentalHotelsGroup были выведены абсолютные и относительные показатели чистой прибыли в период с 2009 по 2014 год. Именно эти данные взяты для расчетов показателей эффективности инвестиций, т.е. учитывались только те денежные потоки (поступления и выплаты), которые произошли в результате операционной (основной) деятельности. В таблице 3.2. представлены предполагаемые денежные потоки (притоки) по годам.
Таблица 3.2 – Предполагаемые доходы гостиничного комплекса "Исаакиевский отель".
| i-ыйгод | Коэфф. загрузки.(%) | Чистый доход CFi ($) | Коэфф. при процентной ставки (9% в год) (1+r)i | Дисконтированный доход ($),(формула 1) |
| 1 | 49 | 5 389 048 | 1,09 | 4 944 080 |
| 2 | 56 | 6 684 064 | 1,19 | 5 616 861 |
| 3 | 59 | 7 315 882 | 1,30 | 5 627 602 |
| 4 | 61 | 7 789 391 | 1,41 | 5 524 391 |
| 5 | 63 | 8 331 041 | 1,68 | 4 958 953 |
| 6 | 64 | 8 766 417 | 1,83 | 4 790 392 |
| 7 | 70 | 11 378 673 | 1,99 | 5 717 926 |
| 8 | 70 | 11 378 673 | 2,17 | 5 243 628 |
| 9 | 70 | 11 378 673 | 2,37 | 4 801 128 |
| 10 | 70 | 11 378 673 | 2,58 | 4 410 338 |
| 11 | 70 | 11 378 673 | 2,81 | 4 049 350 |
| 12 | 70 | 11 378 673 | 3,06 | 3 718 521 |
| 13 | 70 | 11 378 673 | 3,34 | 3 406 788 |
| Итого | 62 809 958 | |||
где CFi - результирующий, итоговый поток денежных средств (Cash flow CF) в i-й период.
В рамках настоящего исследования инвестиционный проект анализировался по следующим критериям эффективности инвестиций:
1. - чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость);
2. - индекс доходности;
3. - внутренняя норма доходности;
4. - срок окупаемости.
1. Метод чистой текущей стоимости инвестиционного проекта (NPV). Или чистый приведенный эффект (англ. NetPresentValue). Этот метод учитывает зависимость потоков денежных средств от времени. Сущность метода в том, что определяют чистую текущую стоимость инвестиционного проекта как разность между суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков доходов и суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков затрат.
Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. [15, с.63]. Коэффициент дисконтирования, устанавливаемого аналитиком самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.